ニッセイ基礎研究所の松村徹上席主任研究員は、投資家の視点からAクラス賃貸オフィスの基準を作り、大手町ファーストスクエアや東京サンケイビルなど、東京都心5区に立地する40棟を選定した。
これまで、Aクラスビルの基準はあいまいだった。一部のオフィス仲介会社が基準を公開しているものの、ビル名称までは明らかにしていない。松村氏は、新たな基準として、延べ床面積3万m2以上、最寄り駅から徒歩5分以内、天井高2600mm以上、OAフロア100mm以上といった複数の条件を掲げた。賃料水準の高さも条件のひとつとした。原則として、こうした基準をすべて満たす賃貸オフィスビルをAクラスと判定した。
松村氏の試算によると、Aクラスビル40棟は東京23区の賃貸ビルストックのわずか0.2%にすぎないが、貸室面積ベースでは10%に相当する。40棟のうちの29棟は、2000年以降に竣工した新しいビルだ。松村氏は、Aクラスビルがマーケットで最高水準の賃料を獲得できる理由として、オフィスビルとしての実用性や利便性を超えた「ブランド価値」が存在していることも指摘した。
<Aクラスビルの新基準>
(1)都心5区の主要なオフィス集積地に立地
(2)1990年以降に竣工
(3)延べ床面積3万m2以上、基準階貸室面積300坪以上、20階建て以上
(4)最寄り駅から徒歩5分以内
(5)高水準の設備スペック(天井高2600mm以上、OAフロア100mm以上、コンセント電源電気容量40VA/m2以上、空調がフロア内で分割でき個別に制御可能、24時間入退室可能、床荷重300kg/m2以上)と耐震性能
(6)整形無柱で効率的なフロア形状
(7)ランドマーク性・視認性の高さ
(8)サブマーケットで最高水準の新規賃料が期待できる
(詳しい記事を9月20日発行の「日経不動産マーケット情報」10月号に掲載しています)
●松村氏が選定した東京都心5区のAクラス賃貸オフィスビル40棟
ビル名称 |
住所 |
大手町ファーストスクエア |
千代田区 |
大手町1-5-1 |
東京サンケイビル |
大手町1-7-2 |
アーバンネット大手町ビル |
大手町2-2-2 |
パシフィックセンチュリープレイス丸の内 |
丸の内1-11-1 |
日本工業倶楽部会館・三菱信託銀行本店ビル |
丸の内1-4-5 |
新丸の内センタービル |
丸の内1-6-2 |
丸の内北口ビル |
丸の内1-6-5 |
丸の内トラストタワーN館 |
丸の内1-8-1 |
丸の内ビル |
丸の内2-4-1 |
山王パークタワー |
永田町2-11-1 |
プルデンシャルタワー |
永田町2-13-10 |
日本橋三井タワー |
中央区 |
日本橋室町2-1-1 |
日本橋一丁目ビルディング |
日本橋1-4-1 |
赤坂インターシティ |
港区 |
赤坂1-11-4 |
赤坂溜池タワー |
赤坂2-17-7 |
赤坂パークビル |
赤坂5-2-20 |
愛宕グリーンヒルズMORIタワー |
愛宕2-5-1 |
品川インターシティ(A・B・C棟) |
港南2-15-1 |
品川イーストワンタワー |
港南2-16-1 |
太陽生命品川ビル |
港南2-16-2 |
JR品川イーストビル |
港南2-18-1 |
JTビル |
虎ノ門2-2-1 |
城山JTトラストタワー |
虎ノ門4-3-1 |
オランダヒルズ森タワー |
虎ノ門5-11-2 |
汐留シティセンター |
東新橋1-5-2 |
汐留タワー |
東新橋1-6-3 |
東京汐留ビルディング |
東新橋1-9-1 |
汐留住友ビル |
東新橋1-9-2 |
泉ガーデンタワー |
六本木1-6-1 |
六本木ティーキューブ |
六本木3-1-1 |
六本木ヒルズ森タワー |
六本木6-10-1 |
新宿アイランドタワー |
新宿区 |
西新宿6-5-1 |
住友不動産新宿オークタワー |
西新宿6-8-1 |
渋谷インフォスタワー |
渋谷区 |
桜丘町20-1 |
セルリアンタワー |
桜丘町26-1 |
渋谷マークシティウエスト |
道玄坂1-12-1 |
小田急サザンタワー |
代々木2-2-1 |
恵比寿ガーデンプレイスタワー |
恵比寿4-20-3 |
|
(注)自社利用フロアが過半を占める日本生命丸の内ビル、明治安田生命ビルは対象外とし、品川インターシティはA、B、C棟を3棟と数えた