日本全体の人口は2008年12月をピークに減少トレンドにある一方、東京都区部の人口は足元で増え続けている。そこで、物理的(空間的)に東京都区部に居住可能な人口キャパシティはどの程度残っているかを分析した。この結果、東京都区部で潜在的に利用可能な住宅床面積は934km2と推計でき、都市計画の指定容積率の利用率は30%程度(住居系地域は40%程度)という試算になった。東京都区部に未利用の床面積が265km2、居住人口換算で865万人分残っている。空間的には、人口の「東京一極集中」を続けることが可能だ。