市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
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レポート一覧
【分析】かい離するREITの市場価格とファンダメンタルズ、ニッセイ基礎研
2024年に入り、REIT市場は金利の先高観や投信からの資金流出などを背景に下値を切り下げる展開が続いている。一方で、REIT市場のファンダメンタルズは堅調だ。1口あたり純資産額(NAV)は前年比+2%、予想1口あたり分配金(DPU)も過去最高水準にある。こうした市場価格とファンダメンタルズのかい離は、いずれ修正に向かうと考えられる。そこで、現在のREIT市場の収益環境を確認し、その上で今後5年間のDPU成長率を試算した。その結果、借入金利の上昇を背景に-5%(年率-1%)となった。内訳は、内部成長が+2%、外部成長が-2%、財務戦略が-5%。2024年はプラス成長を維持するものの、2025年から減配に転じる見通しだ。今後、「金利のある世界」・「インフレのある世界」を想定すると、DPUの持続的成長のためには金利やインフレに打ち克つ内部成長の実現が鍵となる。投資口価格が低迷して外部環境の不透明感も増すなか、ファンダメンタルズや日米の金融政策を注視する必要がある。
【調査】私募ファンド市場が35兆円に、三井住友トラスト基礎研とARES
■不動産私募ファンド市場規模@2023年12月末時点
35兆円(HoH+1兆6000億円、+4.8%) ※伸び率は半年前の前回調査から減速
▼内訳:国内特化型25兆4000億円/私募REIT6兆円/グローバル型(国内分)3兆6000億円
■エクイティ投資家の投資意欲@2023年12月末時点
高くなってきている7%(HoH-2ポイント)/変化はない66%(HoH-12ポイント)/
低くなってきている27%(HoH+15ポイント)
■不動産取引状況@2023年下半期
▼取得:した68%(HoH+2ポイント)/しなかった32%(HoH-2ポイント)
▼売却:した36%(HoH-13ポイント)/しなかった64%(HoH+13ポイント)
※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは半年前比。2024年1月~2月に実施したアンケート調査の結果。129社に送付して81社から回答を得た(回収率62.8%)
【分析】マイナス金利解除後も市場の地合いは大きく変わらず、CBRE
日本銀行の総裁および審議委員の最近の発言などを踏まえ、3月ないし4月の金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除が決定されるだろうとの見方が金融市場におけるコンセンサスとなっている。10年以上におよぶ異次元緩和の転換は一大イベントではあるが、不動産投資市場の地合いが大きく変化すること、すなわちキャップレートの極端な上昇や売買取引の大幅な減少をわれわれは想定していない。
【予測】大阪オフィス賃料は大幅下落には至らない、ニッセイ基礎研
■大阪オフィス成約賃料予測(標準シナリオ)@2023年時点
2024年:98
2025年:95 ※2018年の水準を上回って大幅な下落には至らない見込み
2028年:94 ※2019年と同程度の水準で、大幅な下落には至らない
※成約賃料は2023年を100とした相対値
【調査】マンション賃料が調査開始以来最高値、不動研
■都心5区マンション賃料@2023年下半期
▼新築(標準タイプ):5336円(YoY+2.9%、HoH+1.5%) ※調査開始以来最高値
▼中古(標準タイプ):4880円(YoY+3.0%、HoH+1.5%) ※調査開始以来最高値
■都心5区マンション価格@2023年下半期
▼新築(標準タイプ):175万8000円(YoY+25.6%、HoH-16.3%)
▼中古(標準タイプ):158万1000円(YoY+8.7%、HoH+10.4%)
※賃料と価格はm2あたり。下半期は7月~12月。YoYは前年同期比、HoHは前期比。中古は築10年
【分析】寮に復活の兆し、三菱UFJ信託銀行
若年未婚労働者の増加や、人手不足問題への対応、バブル期に建設された寮の更新需要などを背景に、寮需要に復活の兆しが出てきた。遠方人材の確保や早期離職の防止の観点から、社員感のコミュニケーションの活発化が期待できる寮への関心が高まっている。こうした動きは、単純に住まいを提供するのみではなく対話や学びの機会を住空間に併せて創出することもめざしたものであり、長期的な観点でエンゲージメント向上をもたらしうる施策であるといえる。そして集合型の寮はこうした様々な機能のアレンジメントが比較的容易であるという点で、一般的な借上げ住戸と比較して優位性を持つといえる。
【調査】レンダーはポジティブな融資姿勢を維持、三菱UFJ信託銀行
■資金調達環境@2024年1月末時点
▼過去半年間でのレンダーの新規借入時の融資姿勢
改善:0%/やや改善:12.8%/変化なし(良いまま):74.4%/変化なし(悪いまま):0%/
やや悪化2.6%/悪化:10.3%/分からない:0%
▼エクイティ投資家の投資意欲
●国内投資家:強い・やや強い65.7%/どちらとも言えない28.4%/弱い・やや弱い5.9%
●海外投資家:強い・やや強い29.5%/どちらとも言えない28.2%/弱い・やや弱い42.3%
※2024年1月に調査を実施。不動産アセットマネジメント会社40社が回答(回答率57.1%)
【分析】不動産価格は上昇トレンドも金利に注意が必要、大和不動産鑑定
2021年以降、不動産鑑定問合せ件数・回数は2020年を上回る水準で推移しているものの、2023年後半に入ると前年の反動もあって落ち着きがみられるようになった。好調な企業業績や円安、インフレへの転換などを背景に株価が上昇して不動産価格も上昇トレンドにある。ただし、不動産価格は政策金利との結びつきが強いため、金利の動向には注意が必要だ。東京都内のオフィス空室率は、2023年春以降の大量供給で前半は悪化していたが、出社回帰や人員増加などの需要を背景に改善傾向にある。しかし、今後2年ごとに大量供給が見込まれているため、二次空室の発生など需給環境は緩むことが考えられる。首都圏マンション価格は上昇し、新築・中古とも特に都心部で高騰が続いている。賃貸市場も人口流入や分譲価格高騰に伴って活況を呈しており、賃料は上昇している。国内宿泊者数は、外国人旅行客数の増加を主な要因としてコロナ禍前の水準を上回っている。また、訪日外国人旅行消費額は政府目標を上回り、インバウンド消費の好調が伺える。
【調査】都心5区の空室率が2カ月連続低下、ビルディング企画
■都心5区オフィス市況@2024年2月
▼空室率:5.55%(MoM-0.09ポイント) ※2カ月連続低下
▼推定成約賃料:2万2126円(MoM+195円) ※3カ月連続上昇
■名古屋2区オフィス市況@2024年2月
▼空室率:4.62%(MoM-0.22ポイント) ※3カ月連続低下
▼推定成約賃料:1万4109円(MoM-23円) ※5カ月連続低下
■大阪4区オフィス市況@2024年2月
▼空室率:4.41%(MoM+0.26ポイント) ※3カ月連続上昇
▼推定成約賃料:1万3169円(MoM+7円) ※2カ月連続上昇
※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比
【調査】私募ファンドLTVが上昇基調、三井住友トラスト基礎研
私募REITを除く私募ファンドの平均LTV(借入比率)は、過去最低だった2021年1月ごろ調査の57.8%に対して2024年1月ごろの今回調査では63.5%となり、改めて上昇基調が確認された。特に最近1年半で水準が切り上がっている。背景には、キャップレート低下を主因とした不動産価格上昇が続くなかでも、投資家の期待利回りは下方硬直的なために、LTV引き上げによる利回り確保をねらうファンドが増加したことがあるとみられる。外資系アセットマネージャー(AM)はコア投資以外が多く、高めの利回り確保が必要でコロナ禍でも高めのLTVを維持した。これに対し、国内系AMはコア投資が中心で、コロナ禍のリスクオフでLTVは一旦引き下げられ、その後コロナ禍の出口が見えたここ1年半で水準が切り上がった。これが全体のLTVを押し上げている。なお、日本銀行のマイナス金利解除が近づいているとの見方が広がり、キャップレート低下や不動産価格上昇にも歯止めがかかる見通しであることも勘案すれば、足元のLTVの上昇にも歯止めがかかるとみている。
【調査】首都圏フレキシブルオフィス拠点数は1724に、ザイマックス不動産総研
■全国主要都市フレキシブルオフィス拠点数@2023年11月~2024年1月
▼首都圏:1724
●都心5区:928/周辺18区:509/横浜市:154/川崎市:79/さいたま市:54
※23区内でフレキシブルオフィス総面積は約25万5000坪で総オフィスストックの約1.9%
▼関西圏:277
●大阪市:136/京都市:80/神戸市:61
▼その他の主要都市
●札幌市:59/仙台市:51/名古屋市:66/広島市:35/福岡市:53
※2023年11月~2024年1月に調査。YoYは前年同期比。()内の%は占有率
【調査】国内取引額が5カ月ぶりにYoYプラス、都市未来総研
■上場企業などによる国内不動産売買取引(公表ベース)@2024年2月
▼金額:約6301億円(YoY+27.7%) ※5カ月ぶりにYoYプラス
▼件数:93件
▼高額取引事例
・物流企業が物流施設・物流施設底地の計32物件を総額約2127億円で売却
取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同月比
【調査】空室率が2カ月連続で小幅低下、三幸エステート
■都心5区大規模オフィスビル市況@2024年2月
▼空室率:4.86%(MoM-0.05ポイント) ※2カ月連続で小幅なMoMマイナス
▼潜在空室率:7.42%(MoM-0.18ポイント)
▼募集賃料:2万8025円(MoM+61円) ※2万8000円前後で横ばい傾向
▼募集面積:63万9328坪(MoM-5834坪)
※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比
【分析】今後5年間は空室率低下と賃料回復の傾向が続く、谷澤総合鑑定所
東京オフィス空室率は2022年中ごろには7%台の水準になった。しかし、直近では上昇が止まり、再び下落傾向となっている。賃料も、2020年のコロナ・ショックを契機に下落傾向となったが、2022年に入ると下落傾向が止まり、直近の動向をみればおおむね横ばいの状況だ。オフィス空室率と有効求人倍率には負の相関があり、その相関性は高い。足元で外需が減少しているものの、インバウンドの急回復に加えて内需が堅調に推移し、2023年度以降の実質GDP(国内総生産)はプラス圏で推移する見通しだ。こうしたマクロ経済の回復に下支えされ、2024年は有効求人倍率の上昇とオフィス空室率の下落傾向が続くことが見込まれる。2025年以降もマクロ経済の回復が続き、空室率が下落傾向で推移する可能性が高い。今後5年間の空室率は下落傾向が継続し、賃料もおおむね回復傾向が継続する見通しだ。
【分析】物流施設市場は需給緩和で優勝劣敗へ、サヴィルズ
物流施設市場は全体としては堅調だが、2023年の大規模供給によって需給が緩み、一部の新規物件が苦戦して空室率が上昇している。物流業界は、大規模供給や労働規制など今後多くの課題に直面するだろう。優良物流施設は満室稼働で賃料上昇がみられる一方、立地の良くない施設や仕様の古い施設は苦戦が続くと考えられる。
【調査】WeWork Japanが民事再生法の適用を申請、東京商工リサーチ
■不動産業倒産状況@2024年2月
▼件数:20件(YoY-16.66%、MoM-9.09%) ※10カ月連続で20件以上
▼負債総額:173億9200万円(YoY+80.67%、MoM+758.86%)
※4カ月ぶりにYoYプラス。WeWork Japan合同会社が負債157億円超
※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比
【調査】米国の利下げ期待の後退でREIT指数が下落、東京海上AM
■東証REIT指数@2024年2月
MoM-5.55%(配当込みベースではMoM-4.84%)
▼上旬:下落(投資家心理の悪化に加えて米国の利下げ期待が後退したことも影響)
▼中旬:下落(米国の利下げ期待が後退したことから)
▼下旬:おおむね横ばい(REITを買う材料を見出しづらい相場展開のため)
■当面の市場見通し
▼時価総額の大きな複合型セクターと成長が見込める宿泊施設セクターに関心
※MoMは前月比
【調査】オフィス賃料が7カ月連続で1万9700円台、三鬼商事
■都心5区オフィス空室率@2024年2月
5.86%(YoY-0.29ポイント、MoM+0.03ポイント)
▼新築ビル:24.44%(YoY+3.40ポイント、MoM-5.76ポイント)
▼既存ビル:5.43%(YoY-0.54ポイント、MoM+0.26ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2024年2月
1万9776円(YoY-238円、MoM+46円) ※7カ月連続1万9700円台
▼新築ビル:2万7845円(YoY+903円、MoM+280円)
▼既存ビル:1万9613円(YoY-274円、MoM+24円)
※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比
【調査】立地による賃料・空室率の差が顕著に、筑波大と三幸エステート
新しい働き方が普及していくなかで、テナントに選ばれるビルとそうでないビルの優勝劣敗が鮮明になっているという声が増えているが、これを支持する定量的データは少ない。そこで、ビルの立地に着目して最新の動向を調べた。この結果、2020年以降に(1)大規模オフィスビル市場でオフィス集積エリアとオフィス集積の少ないエリアの賃料の差が広がっている、(2)交通利便性の良い立地から空室率が低下している、ことが分かった。“質への逃避”と呼ばれる現象が“立地”によるオフィスビルの競争力の差を鮮明にしていると言えるだろう。
【分析】オフィス需要の「ホットスポット」を調査、ニッセイ基礎研
エリアごとの産業集積に注目し、「情報通信業」「金融・保険業」「学術研究・専門・技術サービス業」の事業所立地について、エリアごとの特色やその経年変化を調べた。その結果、2021年において産業集積が起こって需要が底堅いと考えられる「ホットスポット」に分類された地区(町丁目)は、情報通信業で289カ所(2012年比+3カ所)、金融・保険業で96カ所(同-32カ所)、学術研究・専門・技術サービス業で255カ所(同+27カ所)あった。複数の業種で産業集積が進んでいるエリアは、環境変化に対する強靭性の高いエリアと評価できるだろう。大規模オフィスの新規供給が増えるなか、コロナ禍前は1%程度と低位だった空室率は上昇し、エリア間の格差も拡大している。不動産事業者・運用者は、各エリアの特色を踏まえた事業戦略や不動産マネジメントが一層求められることになりそうだ。
【分析】ビル属性ごとの空室要因分析が重要に、三菱UFJ信託銀行
オフィスの空室状況をビルの築年、想定賃料、募集期間など、ビル属性で分解・分析したところ、これまでは「既存・2万円台以下・短期」のビルで空室を多かったが、ここへ来て空室が多いビルが「新築・3万円台・長期」にシフトしていることが分かった。また湾岸部のビルにおいては、空室率には低下傾向がみられるが、募集期間は引き続き長期化している。賃料相場は底入れが近いとみられるが、個別ビルの賃料が上昇に転じるタイミングは置かれた状況によって大きく異なると考えられる。ビル属性に応じたテナントニーズや賃料トレンドの分析がより重要になっていくだろう。
【分析】マンション管理に新たな課題、都市未来総研
永住志向の高まりなどにより、マンションは戸建て住宅に対する過渡的・代替的な立場から終の棲家へと役割が大きく変化している。マンションに関する法制は民法・区分所有権法・マンション建て替え法の三つで構成されている。これに対して現実に目を向けると、高経年マンションストックの増加、そしてその建て替えが限定的であることなど、マンション再生に関する問題は少なくない。加えて、超高層マンションなど大規模マンションの供給増加に伴う新たな課題も生じている。「マンションは管理で(を)買え」と言われて久しいが、この「管理」には「マンションの再生・終活」という意味を含めて考える時代となっていると言えそうだ。
【調査】23区空室率の低下続く、ザイマックス不動産総研
■東京23区オフィス空室率@2024年2月
3.29%(MoM-0.09ポイント) ※4カ月以上連続低下
▼都心5区:3.09%(MoM-0.11ポイント) ※4カ月以上連続低下
●千代田区1.91%/中央区4.04%/港区3.97%/新宿区2.52%/渋谷区2.27%
▼周辺18区:3.91%(MoM-0.04ポイント)
■東京23区オフィス募集面積率@2024年2月
4.90%(MoM-0.06ポイント) ※4カ月以上連続低下
▼都心5区:4.71%(MoM-0.05ポイント) ※2カ月連続低下
▼周辺18区:5.50%(MoM-0.11ポイント) ※2カ月連続低下
■東京23区空室面積@2024年2月
32万2000坪(MoM-1万坪) ※4カ月以上連続低下
▼増加3万3000坪/減少4万3000坪
※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル
【調査】都心5区オフィス空室率が5カ月連続低下、オフィスビル総研
■都心5区オフィスビル空室率@2024年2月末
4.87%(MoM-0.06ポイント) ※5カ月連続低下
▼千代田区2.58%/中央区5.50%/港区7.39%/新宿区3.76%/渋谷区3.43%
■都心5区オフィスビル潜在空室率@2024年2月末
7.23%(MoM-0.16ポイント) ※3カ月ぶりに低下
▼千代田区4.19%/中央区7.86%/港区10.15%/新宿区6.67%/渋谷区5.94%
※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合
【調査】2023年のCASBEE-不動産取得は639件、JLL
■環境認証取得件数(累計)@2023年第4四半期
▼LEED:252件(QoQ+8件、+3.3%)
▼CASBEE-建築:367件(QoQ+48件、+15.4%)
▼CASBEE-不動産:1463件(QoQ+190件、+13.9%)
■環境認証取得件数(年間)@2023年
▼LEED:29件(YoY+16.0%)
▼CASBEE-建築:182件(YoY+45.6%)
▼CASBEE-不動産:639件(YoY+69.0%)
■健康認証取得件数(累計)@2023年第4四半期
▼WELL:42件(QoQ+4件、+10.5%)
▼Fitwel:3件(QoQ+1件、+50%)
▼CASBEE-ウェルネスオフィス:131件(QoQ+15件、+12.9%)
■環境認証取得件数(年間)@2023年
▼WELL:15件(YoY+16.0%)
▼Fitwel:1件
▼CASBEE-ウェルネスオフィス:53件(YoY+82.8%)
※CASBEEはB+以上が対象。QoQは前期比、YoYは前年比
【調査】賃貸マンションへの問い合わせが増加、LMC
■賃貸住宅仲介会社への問い合わせ件数の前年比増減@2023年
増えた48.4%/変わらない45.4%/減った6.1%
▼属性別
個人:増えた56.5%/変わらない36.0%/減った7.5%
法人:増えた49.3%/変わらない52.8%/減った7.8%
外国籍:増えた49.5%/変わらない47.4%/減った3.1%
※首都圏1都3県の賃貸不動産仲介担当者386人を対象として2024年1月にアンケート調査を実施
【調査】REIT時価総額がMoM-5.22%、東証
■REIT市場@2024年2月末
▼東証REIT指数:1698.87(MoM-99.84ポイント)
▼時価総額合計:14兆5000億円(MoM-5.22%)
■各投資法人の動向@2024年2月
タカラレーベン不動産投資法人と産業ファンド投資法人が公募増資を発表
※MoMは前月比
【調査】落ち着き始めたオフィスエネルギーコスト、ザイマックス不動産総研
■首都圏オフィスエネルギー推移@2023年12月
▼消費量:68(YoY-2ポイント)
▼単価 :170(YoY+12ポイント) ※上昇続くも年後半からやや落ち着き始めた
▼コスト:116(YoY+7ポイント) ※上昇続くも年後半からやや落ち着き始めた
※いずれも2010年12月時点の値を100とした指数。YoYは前年同月比
【分析】REITの物件取得に難しさ、三菱UFJ信託銀行
投資口価格の軟調な推移によってREITの不動産取得に困難が生じている。REITのローン調達などの特徴を踏まえると、金利上昇が進んだ場合はさらに取得が難しくなる可能性がある。実物不動産市場の相対的な値付けが高いなか、REITによる保有不動産の若返りやポートフォリオのリバランスを目的とした入れ替え取引や、投資家への利益還元を目的とした益出し取引が従前以上に目立つようになるだろう。
【調査】2023年の日本投資市場は6464億円、JLL
■世界商業用不動産投資額@2023年
通年累計:5941億ドル(YoY-44%)
■日本商業用不動産投資額@2023年
第4四半期:6464億円(YoY-50%、QoQ+9%)、45億3000万ドル(YoY-51%)
通年累計:3兆3947億円(YoY+4%)
※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比