市場分析レポート・ディレクトリ

■不動産価格指数（全国住宅総合）＠2023年8月
　134.9（MoM＋0.5％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地113.6（MoM＋1.1％）／戸建て住宅115.3（MoM＋0.2％）／
　　マンション（区分所有）192.1（MoM＋0.4％）
　▼都道県別内訳（住宅総合）
　　東京都154.7（MoM±0.0％）／愛知県123.8（MoM－0.1％）／大阪府142.0（MoM－0.4％）

※季節調整済みの速報値。MoMは前月比

■東京23区全規模オフィス募集面積＠2023年10月
　132万6000坪（QoQ－1万5000坪・－1.1％）　※2四半期連続減少
　　▼既存ビル：QoQ－3万7000坪・－3.3％／建築中ビル：QoQ＋2万2000坪・＋10.3％
■東京23区全規模オフィス成約面積＠2023年第3四半期
　22万9000坪（YoY＋4000坪・＋1.6％）
　　▼既存ビル：QoQ－5000坪・－2.3％／建築中ビル：QoQ＋8000坪・＋55.3％
■東京23区大規模オフィスビル空室率＠2023年10月
　▼東京23区：5.3％（QoQ＋0.2ポイント）　※3四半期連続上昇
　▼都心3区：5.7％（QoQ＋0.7ポイント）
　▼中心6区：4.3％（QoQ－0.4ポイント）

※第3四半期は7月～9月。QoQは前四半期比、YoYは前年同期比。大規模オフィスビルはフロア面積200坪以上。都心3区は千代田、中央、港。中心6区は新宿、渋谷、豊島、品川、文京、台東

■都心5区オフィス投資総合収益率＠2023年6月末
　8.18％（HoH＋0.43ポイント）　※5半期連続上昇
　　▼インカム収益率：4.23％（HoH－0.07ポイント）　※4半期連続低下
　　▼キャピタル収益率：3.95％（HoH＋0.50ポイント）　※5半期連続上昇
■大阪市オフィス投資総合収益率＠2023年6月末
　12.09％（HoH＋2.11ポイント）　※5半期連続上昇
　　▼インカム収益率：5.90％（HoH＋0.03ポイント）
　　▼キャピタル収益率：6.19％（HoH＋2.09ポイント）　※5半期連続上昇

※HoHは6カ月前比

■東京圏の物流施設賃貸市場＠2023年10月
　▼空室率：6.4％（QoQ＋0.3ポイント）　※需給緩和がさらに進んだ
　▼新規供給52万m2／新規需要40万5000m2
　▼募集賃料：4600円（QoQ＋1.8％）　※4500円～4600円で一進一退
■関西圏の物流施設賃貸市場＠2023年10月
　▼空室率：3.7％（QoQ＋1.1ポイント）　※上昇に転じた
　▼新規供給20万9000m2／新規需要9万4000m2
　▼募集賃料：4230円（QoQ＋1.2％）

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

■都心5区オフィスビル市場予測（新規供給／吸収需要／空室率／募集賃料）
　▼ケース1（働き方の見直しによる需要への想定影響率－15％）
　　2023Q4：4万2000坪／5万5900坪／5.0％／2万2368円（QoQ＋0.4％）
　　2024Q1：3万1600坪／4万2600坪／4.9％／2万2479円（QoQ＋0.5％）
　　2024Q2：2万9500坪／3万1600坪／4.9％／2万2529円（QoQ＋0.2％）
　　2024Q3：5万6400坪／5万4300坪／4.9％／2万2675円（QoQ＋0.6％）
　　2025Q3：5万5700坪／6万200坪／4.6％／2万3410円（QoQ＋0.8％）
　　2026Q3：1万3800坪／2万400坪／4.3％／2万4014円（QoQ＋0.4％）
　　※賃料は緩やかな上昇傾向。今後3年で7.7％上昇。2026Q3に2万4000円台に
　▼ケース2（働き方の見直しによる需要への想定影響率－30％）
　　2023Q4：4万2000坪／4万6800坪／5.2％／2万2335円（QoQ＋0.2％）
　　2024Q1：3万1600坪／3万2700坪／5.1％／2万2412円（QoQ＋0.3％）
　　2024Q2：2万9500坪／2万500坪／5.2％／2万2427円（QoQ＋0.1％）
　　2024Q3：5万6400坪／3万7700坪／5.4％／2万2520円（QoQ＋0.4％）
　　2025Q3：5万5700坪／4万400坪／6.0％／2万2895円（QoQ＋0.4％）
　　2026Q3：1万3800坪／9100坪／6.3％／2万3039円（QoQ－0.1％）
　　※賃料は年率1％前後の上昇が続く。今後3年間で3.4％上昇。2026Q1に2万3000円超に

※予測は2023年第3四半期（7月～9月）時点。募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。QoQは前期比。例えば2023Q4は2023年第4四半期

■都心5区のマンション募集賃料＠2023年10月末
　▼千代田区：1万8552円（MoM＋302円、YoYプラス）　※集計開始以来最高値更新
　▼中央区：MoM－12円、YoYプラス
　▼港区：MoM－403円、YoYプラス
　▼新宿区：MoM＋220円、YoYプラス
　▼渋谷区：MoM－373円、YoY＋1655円

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

コロナ禍を契機にテレワークが急速に普及して働き方の多様化を進んだ結果、サテライトオフィスを設置する企業が増えている。また、政府は都市部から地方へのヒト・情報の流れを創出する目的で、地方公共団体がサテライトオフィスを誘致する取り組みを「お試しサテライトオフィス」事業などによって支援している。大都市圏と地方の両方においてサテライトオフィスが増加しているが、これを開設する場所としてレンタルオフィスやシェアオフィスなどの「サードプレイスオフィス」を利用するケースが増えている。このサードプレイスオフィスの拠点展開を確認したところ、日本全国の拠点数は2023年10月時点で3918だった。

大型商業施設の閉鎖数は拡大基調が続いている。東京圏ではデパートや大型スーパーなどの閉鎖事例が多くみられるとともに、跡利用（跡地や跡施設の利用）として住宅や物流施設などへの転換が進んでいる。

■オフィス市場＠2023年10月
　▼価格変動率ランキング
　　1位大阪HoH＋2.1％／2位ホーチミンHoH＋0.8％／3位東京HoH＋0.6％／・・・
　▼賃料変動率ランキング
　　1位ソウル＆シドニーHoH＋1.2％／3位バンコクHoH＋1.0％／・・・／
　　8位東京＆大阪＆ニューヨークHoH±0.0％／・・・
■マンション市場＠2023年10月
　▼価格変動率ランキング
　　1位大阪HoH＋2.7％／2位東京＆バンコクHoH＋1.2％／・・・
　▼賃料変動率ランキング
　　1位シンガポールHoH＋6.2％／2位シドニーHoH＋4.6％／3位ジャカルタHoH＋2.1％／
　　4位大阪HoH＋2.0％／・・・／6位東京＆香港＆ニューヨークHoH＋0.8％／・・・

※HoHは6カ月前比

■住宅価格指数（既存マンション）＠2023年9月
　首都圏総合：118.19（YoY＋4.75％、MoM＋1.28％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼東京都：131.63（YoY＋5.05％、MoM＋1.23％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼神奈川県：105.43（YoY＋3.50％、MoM＋1.15％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼千葉県：94.19（YoY＋8.48％、MoM＋1.76％）　※4カ月連続MoMプラス
　　▼埼玉県：94.57（YoY＋2.20％、MoM＋1.43％）　※4カ月連続MoMプラス

※2000年1月を100とした相対値。YoYは前年同月比、MoMは前月比

国内では経済、交通の中心である東京圏（1都3県）への人口集中が続いている。こうした動きは地方圏でもみられる。地方政令指定都市（三大都市圏を除く政令指定都市）が所在する道県内では、多くの地方政令都市に人口が集中。地価変動においても優位性の高い状況となっている。

■アジア太平洋地域商業不動産投資額＠2023年第3四半期
　213億ドル（YoY－22％）　※2010年第2四半期以来の低水準
　▼地域別
　　中国本土：47億ドル（YoY＋43％）／韓国：42億ドル（YoY－35％）
　　日本：41億ドル（YoY＋3％）／オーストラリア：38億ドル（YoY－47％）
　　シンガポール：20億ドル（YoY－11％）／香港：8億ドル（YoY＋15％）

第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■オフィス賃料指数＠2023年9月末時点
　全国：112.0（YoY－0.1％）
　　▼東京圏：113.3（YoY－0.4％）
　　▼大阪圏：126.4（YoY＋0.3％）
　　▼名古屋圏：109.2（YoY±0.0％）
　　▼3大都市圏以外：103.9（YoY＋0.2％）
■共同住宅賃料指数＠2023年9月末時点
　全国：101.0（YoY＋0.8％）
　　▼東京圏：103.0（YoY＋1.2％）
　　▼大阪圏：99.6（YoY＋0.8％）
　　▼名古屋圏：99.7（YoY±0.0％）
　　▼3大都市圏以外：100.0（YoY＋0.6％）

※2010年を100とする指数。YoYは前年同月比

■期待利回り＠2023年10月時点
　▼Aクラスオフィスビル（丸の内、大手町）：3.2％（HoH±0.0ポイント）
　▼ワンルームタイプ賃貸マンション（城南地区）：3.8％（HoH±0.0ポイント）
　▼都心型高級商業店舗（銀座）：3.4％（HoH±0.0ポイント）
　▼郊外型ショッピングセンター（東京）：5.2％（HoH±0.0ポイント）
　▼マルチテナント型物流施設（江東区）：3.8％（HoH－0.1ポイント）
　▼宿泊特化型ホテル（東京）：4.4％（HoH－0.1ポイント）

※アセットマネジャーや保険会社など178社にアンケート調査を実施。147社が回答（回答率82.6％）。HoHは半年前比

■全用途平均地価＠2023年9月末時点
　全国：HoH＋0.8％　※半年前はHoH＋0.7％、HoHプラス続く
　　▼6大都市：HoH＋1.6％　※半年前もHoH＋1.6％、HoHプラス続く
　　▼東京区部：HoH＋2.3％　※半年前はHoH＋1.8％、HoHプラス続く

※HoHは半年前比。6大都市は東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸

■REIT保有資産総額（暫定値）＠2023年10月末
　28兆4359億円（上場22兆5628億円／私募5兆8731億円）
　　▼オフィス：11兆803億円（上場8兆8110億円／私募2兆2693億円）
　　▼物流施設：5兆7627億円（上場4兆6118億円／私募1兆1509億円）
　　▼商業施設：4兆3506億円（上場3兆4558億円／私募8948億円）
　　▼住宅：4兆4227億円（上場3兆2265億円／私募1兆1962億円）
　　▼ホテル：2兆928億円（上場1兆8281億円／私募2647億円）
　　▼その他：7266億円（上場6295億円／私募971億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設3321億円／それ以外2974億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は2023年9月末時点の金額。MoMは前月比

国内不動産市場の2023年第3四半期（7月～9月）の取引総額は前年同期比（YoY）でプラスに転じた。第1四半期～第3四半期の累積取引額総額は上半期に比べて改善。低金利が続く安定した金融市場を背景に、日本の投資市場は世界で最も活発な市場となっている。

■ショッピングストリート賃料ランキング＠2023年
　1位：ニューヨーク・5番街（YoY同順位）2000ドル
　2位：ミラノ・モンテナポレオーネ通り（YoY1ランクアップ）1766ドル
　3位：香港・チムサーチョイ（尖沙咀）（YoY1ランクダウン）1493ドル
　4位：ロンドン・ニューボンドストリート（YoY同順位）1462ドル
　5位：パリ・シャンゼリゼ通り（YoY同順位）1120ドル
　6位：東京・銀座（YoY同順位）912ドル

※金額は平方フィートあたりの年間賃料。YoYは前年比

■プライムリテール賃料（上限値／下限値）＠2023年第3四半期
　▼銀座：40万円／18万円
　▼原宿・表参道・青山：37万円（QoQプラス）／15万円
　▼新宿：30万円／15万円
　▼渋谷：22万円（QoQプラス）／10万円
　▼心斎橋・御堂筋：32万円／10万円
　▼栄：11万円／4万5000円
　▼天神：10万円／5万円

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月～9月。QoQは前期比

■キャップレート予測（標準シナリオ）＠2023年10月時点
　▼オフィス：現時点2.30％／1年後2.42％／2年後2.40％
　▼住宅　　：現時点2.70％／1年後2.76％／2年後2.66％
　▼物流施設：現時点3.10％／1年後3.05％／2年後2.96％

首都圏（1都3県）の新築分譲マンション販売のボリュームゾーンは、過去10年で3000万円～5000万円から5000万円～1億円台へ上昇した。住宅取得者の負担は重く、デベロッパーは価格設定と原価のバランスに腐心している。販売価格上昇に伴い、（1）供給戸数は減少すること、（2）都心物件は資産性が一層着目されること、（3）実需層の注目は都心アクセスの良い郊外へ向かうこと、が想定される。

■首都圏分譲マンション市場＠2023年10月
　▼発売戸数：1486戸（YoY－46.3％、MoM－29.9％）
　▼初月契約率：60.9％（YoY－11.0ポイント、MoM－6.8ポイント）　※3カ月連続70％割れ
　▼平均価格：戸あたり6567万円（YoY－3.2％）／m2単価101万円（YoY＋1.5％）
　▼販売在庫数：4756戸（YoY－189戸、MoM＋19戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

2023年11月17日に衆議院を通過した「国立大学法人法の一部を改正する法律案」によれば、国立大学法人などの所有する土地等の第三者への貸し付けについて、あらかじめ文部科学大臣の認可を受けた貸付計画に基づいて土地などの貸し付けを行う場合には届出制で良いこととなり、貸し付けを検討する土地が複数ある場合には手続きが簡略化される。施行後には事業化がよりしやすくなる見通しだ。第三者への土地の貸し付けは、国立大学法人が土地を保有したまま事業化できるため、立地次第で収益性の高い事業が検討できる可能性がある。利用用途には公益性や国立大学としての品位を損なわないような配慮が求められるが、昨今の事業環境下では当然のことであるといえ、今後も土地の貸し付けによる不動産活用は進展していくものと考えられる。

「経済センサス－活動調査」を基に、東京オフィスエリアにおける産業集積の地域差と、近年の成長産業の特徴を分析した。その結果、近年従業者数の増加が目立つのはソフトウェア開発やコンサルティング、人材派遣などだった。こうした近年の成長産業の立地としては、産業集積の地域差については、専門サービス業が丸の内・大手町エリアに、インターネット付随サービス業や不動産賃貸業・管理業が渋谷エリアに集積している点が特徴的だ。

■環境認証取得件数（累計）＠2023年第3四半期
　▼LEED：244件（QoQ＋7件、＋3.0％）
　▼CASBEE-建築：318件（QoQ＋35件、＋7.1％）
　▼CASBEE-不動産：1285件（QoQ＋146件、＋10.6％）
■健康認証取得件数（累計）＠2023年第3四半期
　▼WELL：38件（QoQ＋9件、＋31.0％）
　▼Fitwel：2件（QoQ±0件、±0％）
　▼CASBEE-ウェルネスオフィス：115件（QoQ＋15件、＋18.6％）

※CASBEEはB+以上が対象。QoQは前期比

■地価動向＠2023年第3四半期
　▼＋6％以上：0％（QoQ－1ポイント）
　▼＋3％～＋6％：4％（QoQ＋3ポイント）
　▼＋0％～＋3％：94％（QoQ＋4ポイント）
　▼±0％：2％（QoQ－6ポイント）
　▼上記以外（－0％以下）：0％（QoQ±0ポイント）

※調査対象は主要都市の高度利用地80地区。第3四半期は7月1日～10月1日。QoQは前四半期比

世界的な景気の下振れリスクがあるものの、国内景気はアフターコロナへの移行とともに緩やかな回復基調が続いている。不動産取引市場では、オフィスセクターで国内勢、物流セクターで外資勢による取引が目立った。金利上昇や東京都心のオフィス需給への懸念もあり、都心部Aクラスビルの床単価はコロナ前に比べて半分近くまで落ち込み、東証REIT指数は弱含んでいる。賃貸市場については、東京オフィス空室率が6％台で推移。なかでも新築ビルの空室率は39%と高水準だ。物流施設は、大量供給の影響で空室率が上昇しているものの、賃料はほぼ横ばい。マンションは、東京23区の分譲価格が1億円を超えて世帯形成層の手の届かない価格帯となったことから、ファミリー向け物件を中心に引き続き賃貸物件への旺盛な需要が見込まれる。

工場は、工場内の設備同士や工場と外部の施設がネットワークで接続された「つながる工場」から、つながる技術を前提により高度な機能を持つ「スマートファクトリー」へと進化中だ。ただしスマートファクトリーを構築するためには、技術的な課題だけではなくマネジメント上の課題も複雑化・高度化する。さらに、将来はバリューチェーン全体がデジタル空間に結び付く。DX（デジタルトランスフォーメーション）は働き手の変化やノウハウの形式知化をもたらし、工場の立地制約を緩和していくだろう。

■上場企業などによる国内不動産売買取引（公表ベース）＠2023年10月
　▼金額：約2484億円（YoY－17.8％）
　▼件数：59件
　▼高額取引事例
　　・ホテル運営会社が東京都内の老舗ホテルの一部敷地を売却

取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同月比

■世界商業用不動産投資額＠2023年
　第1～第3四半期累計：4230億ドル（YoY－50％）
■日本商業用不動産投資額＠2023年
　第3四半期：5935億円（YoY＋8％、QoQ－39％）、41億1000万ドル（YoY＋3％）
　第1～第3四半期累計：2兆7483億円（YoY＋40％）
　通年（予想）：4兆円程度（YoY＋15～＋20％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比