市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
主要指標(外部リンク)
レポート一覧
【予測】今後のオフィス賃料は緩やかな上昇傾向、オフィスビル総研
■都心5区オフィスビル市場予測(新規供給/吸収需要/空室率/募集賃料)
▼ケース1(働き方の見直しによる需要への想定影響率-15%)
2023Q4:4万2000坪/5万5900坪/5.0%/2万2368円(QoQ+0.4%)
2024Q1:3万1600坪/4万2600坪/4.9%/2万2479円(QoQ+0.5%)
2024Q2:2万9500坪/3万1600坪/4.9%/2万2529円(QoQ+0.2%)
2024Q3:5万6400坪/5万4300坪/4.9%/2万2675円(QoQ+0.6%)
2025Q3:5万5700坪/6万200坪/4.6%/2万3410円(QoQ+0.8%)
2026Q3:1万3800坪/2万400坪/4.3%/2万4014円(QoQ+0.4%)
※賃料は緩やかな上昇傾向。今後3年で7.7%上昇。2026Q3に2万4000円台に
▼ケース2(働き方の見直しによる需要への想定影響率-30%)
2023Q4:4万2000坪/4万6800坪/5.2%/2万2335円(QoQ+0.2%)
2024Q1:3万1600坪/3万2700坪/5.1%/2万2412円(QoQ+0.3%)
2024Q2:2万9500坪/2万500坪/5.2%/2万2427円(QoQ+0.1%)
2024Q3:5万6400坪/3万7700坪/5.4%/2万2520円(QoQ+0.4%)
2025Q3:5万5700坪/4万400坪/6.0%/2万2895円(QoQ+0.4%)
2026Q3:1万3800坪/9100坪/6.3%/2万3039円(QoQ-0.1%)
※賃料は年率1%前後の上昇が続く。今後3年間で3.4%上昇。2026Q1に2万3000円超に
※予測は2023年第3四半期(7月~9月)時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。QoQは前期比。例えば2023Q4は2023年第4四半期
【調査】千代田区マンション賃料が最高値を更新、LMC
■都心5区のマンション募集賃料@2023年10月末
▼千代田区:1万8552円(MoM+302円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値更新
▼中央区:MoM-12円、YoYプラス
▼港区:MoM-403円、YoYプラス
▼新宿区:MoM+220円、YoYプラス
▼渋谷区:MoM-373円、YoY+1655円
※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比
【分析】広がるサードプレイスオフィス、ニッセイ基礎研
コロナ禍を契機にテレワークが急速に普及して働き方の多様化を進んだ結果、サテライトオフィスを設置する企業が増えている。また、政府は都市部から地方へのヒト・情報の流れを創出する目的で、地方公共団体がサテライトオフィスを誘致する取り組みを「お試しサテライトオフィス」事業などによって支援している。大都市圏と地方の両方においてサテライトオフィスが増加しているが、これを開設する場所としてレンタルオフィスやシェアオフィスなどの「サードプレイスオフィス」を利用するケースが増えている。このサードプレイスオフィスの拠点展開を確認したところ、日本全国の拠点数は2023年10月時点で3918だった。
【分析】増加する大型商業施設の閉鎖とその跡利用、都市未来総研
大型商業施設の閉鎖数は拡大基調が続いている。東京圏ではデパートや大型スーパーなどの閉鎖事例が多くみられるとともに、跡利用(跡地や跡施設の利用)として住宅や物流施設などへの転換が進んでいる。
【調査】価格変動率で大阪がトップを維持、不動研
■オフィス市場@2023年10月
▼価格変動率ランキング
1位大阪HoH+2.1%/2位ホーチミンHoH+0.8%/3位東京HoH+0.6%/・・・
▼賃料変動率ランキング
1位ソウル&シドニーHoH+1.2%/3位バンコクHoH+1.0%/・・・/
8位東京&大阪&ニューヨークHoH±0.0%/・・・
■マンション市場@2023年10月
▼価格変動率ランキング
1位大阪HoH+2.7%/2位東京&バンコクHoH+1.2%/・・・
▼賃料変動率ランキング
1位シンガポールHoH+6.2%/2位シドニーHoH+4.6%/3位ジャカルタHoH+2.1%/
4位大阪HoH+2.0%/・・・/6位東京&香港&ニューヨークHoH+0.8%/・・・
※HoHは6カ月前比
【調査】1都3県とも住宅価格のMoMプラス続く、不動研
■住宅価格指数(既存マンション)@2023年9月
首都圏総合:118.19(YoY+4.75%、MoM+1.28%) ※3カ月連続MoMプラス
▼東京都:131.63(YoY+5.05%、MoM+1.23%) ※3カ月連続MoMプラス
▼神奈川県:105.43(YoY+3.50%、MoM+1.15%) ※3カ月連続MoMプラス
▼千葉県:94.19(YoY+8.48%、MoM+1.76%) ※4カ月連続MoMプラス
▼埼玉県:94.57(YoY+2.20%、MoM+1.43%) ※4カ月連続MoMプラス
※2000年1月を100とした相対値。YoYは前年同月比、MoMは前月比
【分析】地方でも進む都市部への人口集中、都市未来総研
国内では経済、交通の中心である東京圏(1都3県)への人口集中が続いている。こうした動きは地方圏でもみられる。地方政令指定都市(三大都市圏を除く政令指定都市)が所在する道県内では、多くの地方政令都市に人口が集中。地価変動においても優位性の高い状況となっている。
【調査】アジア太平洋への投資額は2010年以来の低水準、JLL
■アジア太平洋地域商業不動産投資額@2023年第3四半期
213億ドル(YoY-22%) ※2010年第2四半期以来の低水準
▼地域別
中国本土:47億ドル(YoY+43%)/韓国:42億ドル(YoY-35%)
日本:41億ドル(YoY+3%)/オーストラリア:38億ドル(YoY-47%)
シンガポール:20億ドル(YoY-11%)/香港:8億ドル(YoY+15%)
第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比
【調査】YoYマイナス続く全国オフィス賃料指数、不動研
■オフィス賃料指数@2023年9月末時点
全国:112.0(YoY-0.1%)
▼東京圏:113.3(YoY-0.4%)
▼大阪圏:126.4(YoY+0.3%)
▼名古屋圏:109.2(YoY±0.0%)
▼3大都市圏以外:103.9(YoY+0.2%)
■共同住宅賃料指数@2023年9月末時点
全国:101.0(YoY+0.8%)
▼東京圏:103.0(YoY+1.2%)
▼大阪圏:99.6(YoY+0.8%)
▼名古屋圏:99.7(YoY±0.0%)
▼3大都市圏以外:100.0(YoY+0.6%)
※2010年を100とする指数。YoYは前年同月比
【調査】物流施設、ホテルの利回りが低下、不動研
■期待利回り@2023年10月時点
▼Aクラスオフィスビル(丸の内、大手町):3.2%(HoH±0.0ポイント)
▼ワンルームタイプ賃貸マンション(城南地区):3.8%(HoH±0.0ポイント)
▼都心型高級商業店舗(銀座):3.4%(HoH±0.0ポイント)
▼郊外型ショッピングセンター(東京):5.2%(HoH±0.0ポイント)
▼マルチテナント型物流施設(江東区):3.8%(HoH-0.1ポイント)
▼宿泊特化型ホテル(東京):4.4%(HoH-0.1ポイント)
※アセットマネジャーや保険会社など178社にアンケート調査を実施。147社が回答(回答率82.6%)。HoHは半年前比
【調査】市街地価格指数のHoHプラス幅が拡大、不動研
■全用途平均地価@2023年9月末時点
全国:HoH+0.8% ※半年前はHoH+0.7%、HoHプラス続く
▼6大都市:HoH+1.6% ※半年前もHoH+1.6%、HoHプラス続く
▼東京区部:HoH+2.3% ※半年前はHoH+1.8%、HoHプラス続く
※HoHは半年前比。6大都市は東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸
【調査】REIT資産総額でオフィスのみ減少、ARES
■REIT保有資産総額(暫定値)@2023年10月末
28兆4359億円(上場22兆5628億円/私募5兆8731億円)
▼オフィス:11兆803億円(上場8兆8110億円/私募2兆2693億円)
▼物流施設:5兆7627億円(上場4兆6118億円/私募1兆1509億円)
▼商業施設:4兆3506億円(上場3兆4558億円/私募8948億円)
▼住宅:4兆4227億円(上場3兆2265億円/私募1兆1962億円)
▼ホテル:2兆928億円(上場1兆8281億円/私募2647億円)
▼その他:7266億円(上場6295億円/私募971億円)
●上場の内訳:ヘルスケア施設3321億円/それ以外2974億円
※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は2023年9月末時点の金額。MoMは前月比
【分析】世界で最も活況な日本市場、ニッセイ基礎研
国内不動産市場の2023年第3四半期(7月~9月)の取引総額は前年同期比(YoY)でプラスに転じた。第1四半期~第3四半期の累積取引額総額は上半期に比べて改善。低金利が続く安定した金融市場を背景に、日本の投資市場は世界で最も活発な市場となっている。
【調査】ショッピングストリートランキングでニューヨークがトップを維持、C&W
■ショッピングストリート賃料ランキング@2023年
1位:ニューヨーク・5番街(YoY同順位)2000ドル
2位:ミラノ・モンテナポレオーネ通り(YoY1ランクアップ)1766ドル
3位:香港・チムサーチョイ(尖沙咀)(YoY1ランクダウン)1493ドル
4位:ロンドン・ニューボンドストリート(YoY同順位)1462ドル
5位:パリ・シャンゼリゼ通り(YoY同順位)1120ドル
6位:東京・銀座(YoY同順位)912ドル
※金額は平方フィートあたりの年間賃料。YoYは前年比
【調査】原宿などと渋谷の店舗上限賃料が上昇、C&W
■プライムリテール賃料(上限値/下限値)@2023年第3四半期
▼銀座:40万円/18万円
▼原宿・表参道・青山:37万円(QoQプラス)/15万円
▼新宿:30万円/15万円
▼渋谷:22万円(QoQプラス)/10万円
▼心斎橋・御堂筋:32万円/10万円
▼栄:11万円/4万5000円
▼天神:10万円/5万円
※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。QoQは前期比
【予測】物流施設キャップレートが2年後に3%を下回る、大和不動産鑑定
■キャップレート予測(標準シナリオ)@2023年10月時点
▼オフィス:現時点2.30%/1年後2.42%/2年後2.40%
▼住宅 :現時点2.70%/1年後2.76%/2年後2.66%
▼物流施設:現時点3.10%/1年後3.05%/2年後2.96%
【分析】価格上昇で変わる分譲マンション需給、三菱UFJ信託銀行
首都圏(1都3県)の新築分譲マンション販売のボリュームゾーンは、過去10年で3000万円~5000万円から5000万円~1億円台へ上昇した。住宅取得者の負担は重く、デベロッパーは価格設定と原価のバランスに腐心している。販売価格上昇に伴い、(1)供給戸数は減少すること、(2)都心物件は資産性が一層着目されること、(3)実需層の注目は都心アクセスの良い郊外へ向かうこと、が想定される。
【調査】首都圏マンション分譲戸数がYoY-46.3%、不動産経済研
■首都圏分譲マンション市場@2023年10月
▼発売戸数:1486戸(YoY-46.3%、MoM-29.9%)
▼初月契約率:60.9%(YoY-11.0ポイント、MoM-6.8ポイント) ※3カ月連続70%割れ
▼平均価格:戸あたり6567万円(YoY-3.2%)/m2単価101万円(YoY+1.5%)
▼販売在庫数:4756戸(YoY-189戸、MoM+19戸)
※YoYは前年同月比、MoMは前月比
【分析】大学所有地の貸し付けによる活用、TMAX
2023年11月17日に衆議院を通過した「国立大学法人法の一部を改正する法律案」によれば、国立大学法人などの所有する土地等の第三者への貸し付けについて、あらかじめ文部科学大臣の認可を受けた貸付計画に基づいて土地などの貸し付けを行う場合には届出制で良いこととなり、貸し付けを検討する土地が複数ある場合には手続きが簡略化される。施行後には事業化がよりしやすくなる見通しだ。第三者への土地の貸し付けは、国立大学法人が土地を保有したまま事業化できるため、立地次第で収益性の高い事業が検討できる可能性がある。利用用途には公益性や国立大学としての品位を損なわないような配慮が求められるが、昨今の事業環境下では当然のことであるといえ、今後も土地の貸し付けによる不動産活用は進展していくものと考えられる。
【分析】経済センサスに基づく東京オフィスエリアの産業集積、三菱UFJ信託銀行
「経済センサス-活動調査」を基に、東京オフィスエリアにおける産業集積の地域差と、近年の成長産業の特徴を分析した。その結果、近年従業者数の増加が目立つのはソフトウェア開発やコンサルティング、人材派遣などだった。こうした近年の成長産業の立地としては、産業集積の地域差については、専門サービス業が丸の内・大手町エリアに、インターネット付随サービス業や不動産賃貸業・管理業が渋谷エリアに集積している点が特徴的だ。