市場分析レポート・ディレクトリ

首都圏（1都3県）の新築分譲マンション販売のボリュームゾーンは、過去10年で3000万円～5000万円から5000万円～1億円台へ上昇した。住宅取得者の負担は重く、デベロッパーは価格設定と原価のバランスに腐心している。販売価格上昇に伴い、（1）供給戸数は減少すること、（2）都心物件は資産性が一層着目されること、（3）実需層の注目は都心アクセスの良い郊外へ向かうこと、が想定される。

■首都圏分譲マンション市場＠2023年10月
　▼発売戸数：1486戸（YoY－46.3％、MoM－29.9％）
　▼初月契約率：60.9％（YoY－11.0ポイント、MoM－6.8ポイント）　※3カ月連続70％割れ
　▼平均価格：戸あたり6567万円（YoY－3.2％）／m2単価101万円（YoY＋1.5％）
　▼販売在庫数：4756戸（YoY－189戸、MoM＋19戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

2023年11月17日に衆議院を通過した「国立大学法人法の一部を改正する法律案」によれば、国立大学法人などの所有する土地等の第三者への貸し付けについて、あらかじめ文部科学大臣の認可を受けた貸付計画に基づいて土地などの貸し付けを行う場合には届出制で良いこととなり、貸し付けを検討する土地が複数ある場合には手続きが簡略化される。施行後には事業化がよりしやすくなる見通しだ。第三者への土地の貸し付けは、国立大学法人が土地を保有したまま事業化できるため、立地次第で収益性の高い事業が検討できる可能性がある。利用用途には公益性や国立大学としての品位を損なわないような配慮が求められるが、昨今の事業環境下では当然のことであるといえ、今後も土地の貸し付けによる不動産活用は進展していくものと考えられる。

「経済センサス－活動調査」を基に、東京オフィスエリアにおける産業集積の地域差と、近年の成長産業の特徴を分析した。その結果、近年従業者数の増加が目立つのはソフトウェア開発やコンサルティング、人材派遣などだった。こうした近年の成長産業の立地としては、産業集積の地域差については、専門サービス業が丸の内・大手町エリアに、インターネット付随サービス業や不動産賃貸業・管理業が渋谷エリアに集積している点が特徴的だ。

■環境認証取得件数（累計）＠2023年第3四半期
　▼LEED：244件（QoQ＋7件、＋3.0％）
　▼CASBEE-建築：318件（QoQ＋35件、＋7.1％）
　▼CASBEE-不動産：1285件（QoQ＋146件、＋10.6％）
■健康認証取得件数（累計）＠2023年第3四半期
　▼WELL：38件（QoQ＋9件、＋31.0％）
　▼Fitwel：2件（QoQ±0件、±0％）
　▼CASBEE-ウェルネスオフィス：115件（QoQ＋15件、＋18.6％）

※CASBEEはB+以上が対象。QoQは前期比

■地価動向＠2023年第3四半期
　▼＋6％以上：0％（QoQ－1ポイント）
　▼＋3％～＋6％：4％（QoQ＋3ポイント）
　▼＋0％～＋3％：94％（QoQ＋4ポイント）
　▼±0％：2％（QoQ－6ポイント）
　▼上記以外（－0％以下）：0％（QoQ±0ポイント）

※調査対象は主要都市の高度利用地80地区。第3四半期は7月1日～10月1日。QoQは前四半期比

世界的な景気の下振れリスクがあるものの、国内景気はアフターコロナへの移行とともに緩やかな回復基調が続いている。不動産取引市場では、オフィスセクターで国内勢、物流セクターで外資勢による取引が目立った。金利上昇や東京都心のオフィス需給への懸念もあり、都心部Aクラスビルの床単価はコロナ前に比べて半分近くまで落ち込み、東証REIT指数は弱含んでいる。賃貸市場については、東京オフィス空室率が6％台で推移。なかでも新築ビルの空室率は39%と高水準だ。物流施設は、大量供給の影響で空室率が上昇しているものの、賃料はほぼ横ばい。マンションは、東京23区の分譲価格が1億円を超えて世帯形成層の手の届かない価格帯となったことから、ファミリー向け物件を中心に引き続き賃貸物件への旺盛な需要が見込まれる。

工場は、工場内の設備同士や工場と外部の施設がネットワークで接続された「つながる工場」から、つながる技術を前提により高度な機能を持つ「スマートファクトリー」へと進化中だ。ただしスマートファクトリーを構築するためには、技術的な課題だけではなくマネジメント上の課題も複雑化・高度化する。さらに、将来はバリューチェーン全体がデジタル空間に結び付く。DX（デジタルトランスフォーメーション）は働き手の変化やノウハウの形式知化をもたらし、工場の立地制約を緩和していくだろう。

■上場企業などによる国内不動産売買取引（公表ベース）＠2023年10月
　▼金額：約2484億円（YoY－17.8％）
　▼件数：59件
　▼高額取引事例
　　・ホテル運営会社が東京都内の老舗ホテルの一部敷地を売却

取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同月比

■世界商業用不動産投資額＠2023年
　第1～第3四半期累計：4230億ドル（YoY－50％）
■日本商業用不動産投資額＠2023年
　第3四半期：5935億円（YoY＋8％、QoQ－39％）、41億1000万ドル（YoY＋3％）
　第1～第3四半期累計：2兆7483億円（YoY＋40％）
　通年（予想）：4兆円程度（YoY＋15～＋20％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■都心5区オフィス市況＠2023年10月
　▼空室率：5.69％（MoM－0.25ポイント）　※2カ月連続低下
　▼推定成約賃料：2万2074円（MoM－186円）　※2カ月連続低下
■名古屋2区オフィス市況＠2023年10月
　▼空室率：5.04％（MoM＋0.03ポイント）　※横ばいで推移
　▼推定成約賃料：1万4374円（MoM－268円）
■大阪4区オフィス市況＠2023年10月
　▼空室率：3.52％（MoM－0.02ポイント）　※9カ月連続低下
　▼推定成約賃料：1万3006円（MoM＋106円）

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■東証REIT指数＠2023年10月末
　1816.11（MoM－43.48ポイント）
■各投資法人の動向＠2023年10月～11月
　KDX不動産投資法人が11月1日に誕生

※MoMは前月比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2023年10月
　▼空室率：5.14％（MoM－0.07ポイント）
　▼潜在空室率：7.47％（MoM－0.24ポイント）
　▼募集賃料：2万8027円（MoM－27円）　※2万8000円前後での横ばい傾向が続く
　▼募集面積：63万6958坪（MoM－1万7508坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2023年10月
　6.10％（YoY－0.34ポイント、MoM－0.05ポイント）　※4カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：37.88％（YoY－0.03ポイント、MoM－0.93ポイント）
　　▼既存ビル：5.36％（YoY－0.71ポイント、MoM－0.03ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2023年10月
　1万9741円（YoY－373円、MoM－9円）　※39カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：2万6811円（YoY＋495円、MoM－114円）
　　▼既存ビル：1万9626円（YoY－364円、MoM－20円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■不動産業倒産状況＠2023年10月
　▼件数：27件（YoY＋35.00％、MoM＋28.57％）　※3カ月連続YoYプラス
　▼負債総額：222億7200万円（YoY＋1063.02％、MoM＋754.31％）　※100億円超の倒産あり

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■オフィス市場＠2023年第3四半期
　東京Aクラスビルの成約賃料がQoQ－3.9％と下落
■賃貸マンション市場＠2023年第2四半期
　東京23区で、すべてのタイプで賃料がYoYプラスに
■商業施設市場＠2023年第3四半期
　百貨店を中心にインバウンド消費が好調で売上高が増加
■ホテル市場＠2023年第3四半期
　日本人の需要に頭打ち感もがインバウント需要が牽引してコロナ禍前の水準を回復
■物流施設市場＠2023年第3四半期
　首都圏で新規供給の影響を受けて空室率が上昇

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■オフィス（REIT）還元利回り＠2023年6月
　全国平均3.80％（HoH－0.02ポイント）
　　▼仙台4.50％／東京3.56％／名古屋4.16％／大阪3.94％／福岡4.16％
■住宅（REIT）還元利回り＠2023年6月
　全国平均3.86％（HoH－0.11ポイント）
　　▼仙台4.54％／東京3.56％／名古屋4.16％／大阪3.95％／福岡4.19％
■都市型商業施設（REIT）還元利回り＠2023年6月
　全国平均3.62％（HoH－0.05ポイント）
　　▼東京3.38％／大阪3.66％
■郊外型商業施設（REIT）還元利回り＠2023年6月
　全国平均5.11％（HoH－0.04ポイント）
　　▼首都圏4.72％／京阪神圏5.00％

HoHは6カ月前比

■東京プライム店舗賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼1棟平均賃料：8万5349円（YoY＋13.5％、QoQ＋4.7％）
　　●銀座1階賃料：29万円（YoY＋11.5％、QoQ＋5.5％）　※2019年水準を上回る
　　●表参道1階賃料：26万円（YoY＋26.8％、QoQ＋6.1％）　※3四半期連続で過去最高
　▼プロパティクロック：賃料上昇の加速フェーズ
■東京プライム店舗売買市場＠2023年第3四半期
　▼価格：YoY＋15.4％、QoQ＋5.6％　※賃料上昇を反映。利回りは安定的に推移
■東京都店舗投資市場（直接投資総額）＠2023年
　▼第3四半期：166億円（YoY＋10.4％、QoQ－83.7％）
　▼第1～第3四半期（累計）：1636億円（YoY＋73.5％）

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■福岡圏物流施設賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：7.0％（YoY＋7.0ポイント、QoQ＋5.8ポイント）　※10万m2の新規供給
　▼賃料：3335円（YoY＋1.0％、QoQ＋0.9％）
　▼プロパティクロック：賃料上昇速度のピーク
■福岡圏物流施設投資市場＠2023年第3四半期
　価格の上昇傾向続く（利回りの低下と緩やかな賃料上昇を反映）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■大阪圏物流施設賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：3.5％（YoY＋1.6ポイント、QoQ＋0.5ポイント）　※新規供給増で5％程度へ
　　●エリア別：湾岸2.7％（QoQ＋1.9ポイント）／内陸4.4％（QoQ－1.3ポイント）
　▼賃料：4071円（YoY±0.0％、QoQ－0.1％）
　▼プロパティクロック：賃料上昇の加速フェーズ
■大阪圏物流施設投資＠2023年第3四半期
　価格の上昇傾向続く（利回りの低下と緩やかな賃料上昇を反映）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比