市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
主要指標(外部リンク)
レポート一覧
東京圏の物流施設は過去最高の供給でも空室率低下、一五不動産情報サービス
2016年4月時点の物流施設市況は、東京圏の空室率が前期(2016年1月時点)比-0.4ポイントの4.6%と低下した。13棟の竣工に既存施設の増築なども加わり、新規供給は73万m2と2四半期連続で過去最高を更新したが、新規需要がこれを上回る74万2000m2に達している。坪あたり募集賃料は同+2.0%の4000円。2014年7月以降4000円前後で推移している。関西圏は、新規供給と新規需要はいずれも4万3000m2となり、空室率が同±0.0ポイントの1.4%となった。坪あたり募集賃料は同-1.2%の3390円と3四半期連続で低下している。
アジア主要5都市で香港だけがオフィス単価下落、大和不動産鑑定
2016年第1四半期(1月~3月)におけるアジア主要都市のAクラスオフィスビル床単価(共用部分を含むグロス1m2あたり)は、前期の下落から反転上昇する都市が多いなか、香港のみが2四半期連続で下落した。香港は前期比-1012ドルの3万1972ドルとなっている。ほかは、東京が同+1558ドルの1万5096ドル、シンガポールは同+786ドルの1万6957ドル、上海が同+523ドルの1万3074ドル、北京が同+114ドルの1万4359ドルと、いずれも上昇した。
2015年度の証券化対象不動産取得額は約5兆4000万円、国交省
2015年度に不動産証券化の対象として証券化ビークルが取得した不動産または信託受益権は1069件、約5兆4000億円だった。スキーム別ではREIT(不動産投資信託)が約2兆700億円、GK-TKなどが約2兆500億円、TMKが約1兆1000億円、不動産特定共同事業が約1000億円となっている。アセットタイプ別ではオフィスが35.6%、商業施設と物流施設がいずれも15.2%、ホテルが13.1%を占めた。また証券化ビークルの売却は731件、約5兆7000億円だ。
それほど増えていないマンション取得負担、ニッセイ基礎研
東京マンション市場について、年収倍率に住宅ローンの要素を加えた「修正年収倍率」を使い、現在の状況をバブルとされた局面などと比較・検証した。この結果、現在の状況はバブルだと判断できるほどの動きは示していないことがわかった。住宅ローン金利低下による実質的な値引き効果がマンション価格上昇の影響を打ち消し、住宅取得者の負担はそれほど増えていない。今後に向けては、金利低下余地が限られて一層の価格押し上げ効果は期待しづらいなか、所得が上向く否かが重要になっていくだろう。
オフィス価格の上昇率上位は東京と大阪、不動研
2016年4月時点における世界主要都市のオフィス価格変動率は、プラス幅が大きい順に、東京が前回調査(2015年10月時点)比+4.3%、大阪が+3.1%、ロンドンが+2.1%となった。唯一マイナスだったのはシンガポールの-0.6%だ。一方、オフィス賃料はプラス幅が大きい方から、上海の+3.1%、ロンドンの+1.8%、ホーチミンの+1.7%となっている。マイナスはシンガポールの-6.1%。次いでジャカルタの-2.4%だ。
安定した需給が見込めるシドニーのオフィス市場、ニッセイ
オーストラリアの不動産投資市場は成熟しており、特に近年は比較的高い利回りや豪ドル安による割安感から海外資金による不動産取得の増加が顕著だ。同国は資源国としてのイメージが強いが、シドニーはサービス業が集積してオフィステナントに占める金融セクターの比率が高く、資源価格や中国の景気動向からの直接的な影響は小さい。シドニーのオフィス市場は、CBD(中心業務区域)を中心に複数のオフィスエリアで構成され、CBDに隣接するバランガルーエリアの開発が進んでいる。需要が底堅く新規供給が限定的なことに加え、住宅転用に向けた築古ビルの取り壊しにより、今後も安定した需給の推移が見込まれている。長期的に安定したインカムゲインが期待でき、日本の投資家にとっても魅力的な投資対象だろう。ただし、中国の景気動向が間接的にオフィス需供に影響を与える点には注意を払いたい。
全国不動産価格指数の住宅総合が前年同期比+0.5%、国交省
2016年2月における全国不動産価格指数の住宅総合は、前年同月比同+0.5%の105.2だった。内訳は住宅地が同-5.3%の93.8、戸建て住宅が同-1.5%の99.0、マンション(区分所有)が同+8.5%の127.1となっている。地域別では、南関東圏の住宅総合が同+1.6%の106.8、名古屋圏が同-2.7%の98.4、京阪神圏が同+3.1%の109.1だ。
期待値回りが下げ一辺倒から変化、不動研
2016年4月時点におけるAクラスビルに対する不動産投資家の期待利回りは、東京丸の内・大手町地区で3.7%と過去最低を記録した。ただし、東京の赤坂、六本木、港南、渋谷、池袋などの各地区は前回(2015年10月時点)比横ばいとなり、下げ一辺倒の動きに変化が見られている。賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)については、東京城南地区では4.7%と下げ止まったが、城東地区や地方都市では同-0.1~-0.2ポイントと低下した。ホテルも同様の傾向だ。今後1年間に対する投資スタンスに関しては、「新規投資を積極的に行う」が同+1ポイントの88%だった一方、「当面、新規投資を控える」は同-2ポイントの10%だった。
近畿地方の地価が上昇に転じる、不動研
2016年3月末時点において、全国の地価は前回調査(2015年9月末)比-0.2%だった。下落が続いているものの、下落幅は前回の-0.3%より縮小している。地域別では、関東地方で上昇傾向が継続し、近畿地方は下落から上昇に転じた。また三大都市圏は、東京圏が+0.6%、大阪圏が+0.4%、名古屋圏が+0.3%と上昇幅が拡大している。
ごみ焼却施設への民間活力導入、三井住友トラスト基礎研
近年、公的部門の資産や事業のあり方について見直しが進み、民間活力を活用した官民連携(Public Private Partnership:PPP)の実現が要請されている。公共施設のなかで、従来取り上げられる機会が比較的少なかった一般廃棄物処理施設(ごみ焼却施設)に関し、その位置付けや整備・運営状況などを通じて、官民連携手法における課題やあり方を検討した。この結果、民間事業者への過度なリスク移転は避けながらも、その専門性・柔軟性を最大限に活用する必要があり、施設の整備・運営などにおいて市町村と民間事業者のバランスのとれた完成構築が重要であることがわかった。
東京Aグレード空室率が小幅上昇、JLL
2016年第1四半期(1月~3月)の東京Aグレードオフィス市場は、坪あたり月額賃料(共益費込み)が前年同期比(YoY)+5.2%、前期比(QoQ)+0.7%の3万5652円と、16四半期連続のQoQプラスだった。空室率はYoY-0.7ポイント、QoQ+0.4ポイントの2.3%。新規供給の成約率が総じて50%程度だったことから小幅の上昇となっている。2016年は新規供給が過去10年平均比160%程度と多いが、成約状況は順調だ。需要は堅調な見通しで、空室率は引き続き3%を下回る水準で推移するとみられる。賃料は引き続き上昇するが、上昇ペースは2015年比で減速する見通しだ。価格も賃料動向を反映し、上昇ペースが減速するだろう。
駅から徒歩20分超では地価下落が継続、都市未来総研
東京圏で2015年に分譲マンションの供給が多かった18市区に関し、駅からの遠近と地価の関係を調べた。この結果、容積率100%あたりの平均地価は、駅に近いほど高くなる傾向があることがわかった。また地価の上昇率も駅に近いほど高くなっている。逆に、駅から徒歩20分超の場所では、依然として地価の下落が続いていた。このような駅からの距離による地価の格差は当面、拡大していく方向だと考えられる。
東京のイールドギャップは3.23ポイント、ティーマックスと谷澤総合鑑定所
2016年4月時点におけるアジア主要都市のプライムオフィスの有効坪単価は、香港が前回調査(2015年10月)比+14.5%の3240万円と最も高かった。2位の東京は同+1.2%の1420万円。3位はシンガポールとなっている。香港の賃料、キャップレート、イールドギャップは、それぞれ8万円台後半、2%台後半、1.42ポイントだ。同様に、東京は4万円台後半、3%台前半、3.23ポイント。シンガポールは3万円台後半、3%台後半、1.76ポイントとなっている。
仙台駅周辺でオフィス賃料が上昇、大和不動産鑑定
仙台市の住宅地地価は上昇傾向が続いている。特に若林区の東西線周辺は高い上昇率が見られた。オフィスについては、中心部の優良物件で空室が少ない状況が続いており、募集賃料は概ね横ばい傾向にある。新規のオフィス供給は少なく、当面は安定した稼働率が続くだろう。駅周辺の一部優良物件では賃料上昇が見られることから、中心部のオフィス市況は好調な状況にある。
東京の期待利回りが全セクターで最低を更新、CBRE
2016年第1四半期(1月~3月)の収益不動産取引額(10億円以上の取引)は、前年同期比-40.8%の7789億円だった。REIT(不動産投資信託)による取得総額が同+6%の5297億円と増え、全体の68%を占める一方、REIT以外の国内投資家は同-71.3%の1619億円、海外投資家は同-65.5%の874億円と共に減少している。アセットタイプ別では、ホテル取引額が同+63.7%の1263億円と最も伸びた。オフィスは同-58.5%の2848億円、商業施設は同-36.4%の1514億円となっている。投資家調査による東京の期待利回りは、全セクターで調査開始以来の最低水準を更新。不動産取引量DIも悪化した。主要アセットへの投資機会が希少になっている。
世界的リテールブランドを引き付ける都市トップ10にアジア7都市がランクイン、JLL
世界展開する高級リテールブランドにとって魅力的な世界の都市ランキングで、首位はロンドンだった。以下、香港、パリ、東京が続く。上海(6位)、シンガポール(7位)、北京(9位)、大阪、台北(ともに10位)と、上位10都市にアジアの7都市が入った。このうち東京は、経済の回復や訪日客の増加を背景に、高級リテーラーが好条件の不動産案件を求める動きが見られる。2012年から約30%近い円安となり、観光客がショッピング先として日本に訪れるようになったからだ。
首都圏マンション契約率の70%割れ続く、不動産経済研
2016年4月に首都圏で発売された分譲マンションは前年同月比(YoY)-13.5%、前月比(MoM)-26.6%の1978戸だった。契約率はYoY-9.1ポイント、MoM-1.2ポイントの66.4%と、販売の好不調の目安となる70%を下回る状態が続いている。価格は、1戸あたりがYoY+8.4%の5751万円、1m2あたりがYoY+9.0%の82万6000円。販売在庫はMoM-158戸の5881戸だ。
アセットタイプ別の価格指数を推計、三井住友トラスト基礎研
REIT(不動産投資信託)の開示情報を使い、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設のアセットタイプ別に不動産価格指数を推計した。その結果、直近ではホテルや都心型商業施設の価格が顕著に上昇していることがわかった。取引件数が少ないホテルや物流施設については、REIT保有物件の鑑定評価データを組み合わせて価格指数を推計している。このため“取引”価格指数と呼ぶには適切ではないものになってはいるが、価格動向を把握するために致し方ないものと考え、採用した。
東京Aグレード賃料が3万円台後半に、CBRE
2016年4月時点の速報値でグレードAオフィスの空室率は、東京が前月比-0.3ポイントの2.6%、大阪が同-0.1ポイントの4.7%、名古屋が同-0.2ポイントの3.2%だった。同グレードの坪あたり想定成約賃料は、東京が同+0.6%の3万5100円、大阪市が同+0.2%の2万200円、名古屋が同±0.0%の2万3650円だ。また全グレードの空室率は、東京23区が同±0.0ポイントの2.7%、都心5区が同±0.0ポイントの2.3%、大阪市が同-0.5ポイントの4.8%、名古屋市が同±0.0ポイントの4.2%となっている。
負債総額が4カ月ぶりの100億円割れ、東京商工リサーチ
2016年4月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)-15.15%、前月比(MoM)+33.33%の28件と、3カ月連続でYoYマイナスだった。負債総額はYoY-10.85%、MoM-70.36%の57億5800万円となり、2015年12月以来4カ月ぶりに100億円割れとなっている。従業員5人未満の小規模企業の倒産が全体の9割を占めた。