市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
主要指標(外部リンク)
レポート一覧
1人あたりオフィス賃料が反転上昇、ザイマックス不動産総研
東京23区のオフィスビルにおいて、2015年の利用者1人あたり賃借面積の中央値は3.87坪となり、2009年の調査開始以来過去最小を記録した。面積縮小の背景には雇用情勢改善による企業の人員増員が考えられる。実際、2年連続で同じオフィスに入居する企業を見てみると、人員が増えた企業の割合は45%で、減った企業の34%を上回った。また1人あたりの月額オフィス賃料(共益費込み)の中央値は前年比+3.9%の6万5192円と、過去の減少傾向から上昇に転じている。
地方の地価下落幅が縮小、都市未来総研
2015年都道府県地価調査(7月1日現在)に基づく基準地の標準価格(基準地価)が公表された。東京、大阪、名古屋の三大都市圏平均では、住宅地の上昇率が0.4%と前年より鈍化した。東京圏と名古屋圏で上昇幅が縮小し、大阪圏は横ばいに転じたためだ。一方、商業地は、三大都市圏平均の上昇率が前年の1.7%から2.3%へ拡大した。各都市圏の上昇率も高まっている。なお地方圏では、中枢都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)以外で、住宅地、商業地とも地価の下落が続いているが、その下落幅は縮小傾向だ。
資産課税強化は慎重に、ニッセイ基礎研
経済協力開発機構(OECD)の歳入統計に基づき、加盟各国の総税収に占める保有税の比率を見ると、米国が最大で、日本はこれに次ぐ水準まで上昇している。固定資産税や相続税を含む資産課税の比率は、すでに米国を上回った。保有税の比率や実効税率の上昇は不動産価格の下落に結びつく。マクロレベルでみると、日本の地方財政は、米国に次いで保有税に依存している。バブル崩壊でデトロイト市の財政が破綻した教訓に学べば、今後は固定資産税の比率が高まり、市場に影響を与えるような特例措置の縮減や廃止は望ましくなく、慎重に対応すべきだ。
首都圏マンション発売戸数が4カ月ぶりのYoYマイナス、不動産経済研
2015年9月に首都圏で発売された分譲マンションは前年同月比(YoY)-27.2%、前月比(MoM)-6.9%の2430戸となり、4カ月ぶりにYoYマイナスとなった。契約率はYoY-5.6ポイント、MoM-8.3ポイントの66.0%。販売の好不調の目安となる70%割れは2014年12月以来だ。価格は、1戸あたりがYoY+13.2%の5393万円、1m2あたりがYoY+14.4%の76万1000円。販売在庫はMoM+64戸の4959戸となっている。
成約と継続の両方を加味した賃料インデックス、ザイマックス不動産総研
新たに成約した際の新規賃料だけではなく入居を続けるテナントの賃料(継続賃料)も加味した「支払賃料インデックス」を開発した。インデックスは2009年第1四半期をピークに下降した後、2013年第3四半期から再び上昇。直近の2014年第2四半期はゆるやかな上昇傾向の途上にある。その値は、2010年第1四半期(1月~3月)を100として、81だ。新規賃料と比べて、遅行して変化し、その変動幅は狭いという性質を持つ。
東京圏全都県で地価上昇、三友システムアプレイザル
2015年第3四半期(7月~9月)の東京圏地価変動率は、住宅地が前年同期比(YoY)+5.3%、商業地がYoY+8.5%といずれもプラスだった。住宅地、商業地とも東京都、神奈川県、埼玉、千葉県の全都県で上昇している。地価指数(1994年第2四半期を100)は、住宅が前期比(QoQ)+1.8ポイントの68.0、商業地がQoQ+1.4ポイントの46.9となっている。
募集賃料が再び2万円台割れ、三幸エステート
2015年9月の都心5区大規模オフィスビル市場は、空室率が前月比-0.12ポイントの3.39%と5カ月連続で低下した。3%台前半は2009年2月以来だ。現空面積も同-5272坪の17万7508坪と減っている。ただし、内容的には2015年5月以降の新規供給が低水準であることの影響が大きい。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同-422円の1万9652円。3カ月ぶりに2万円台を割り込み、依然として本格的な回復には至っていない。
負債10億円以上の大型倒産がYoY半減、東京商工リサーチ
2015年度上半期(4月~9月)の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同期比(YoY)-18.49%、前期比(HoH)-5.36%の141件だった。年度上半期としては過去20年で最少件数となっている。負債総額はYoY-51.31%、HoH-61.80%の390億200万円と、年度上半期として7年連続のYoYマイナスだ。負債10億円以上の倒産が8件とYoYで半減した影響が大きい。
倒産件数が9月として過去20年で最少、東京商工リサーチ
2015年9月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)-29.03%、前月比(MoM)+15.78%の22件だった。3カ月連続のYoYマイナスで、9月としては過去20年で最少件数だ。負債総額はYoY-41.69%、MoM-79.96%の34億8300万円と、6カ月連続でYoYマイナスとなっている。負債10億円以上の大型倒産が1件だった一方、負債1億円未満が17件と小規模企業の倒産が目立った。
都心5区オフィス空室率が4.53%に低下、三鬼商事
2015年9月時点における都心5区のオフィス市況は、空室率が前年同月比(YoY)-1.12ポイント、前月比(MoM)-0.19ポイントの4.53%となり、5カ月連続のMoMマイナスだった。空室面積はMoM-1万5000坪程度となっている。新築ビルは、大型空室の一部に成約がみられたが、満室稼働ビル1棟が既存ビルへ区分変更されたこともあり、空室率がYoY+24.36ポイント、MoM-2.91ポイントの38.26%だった。既存ビルは、大型解約が少ないなかで大型成約がみられ、YoY-1.44ポイント、MoM-0.15ポイントの4.03%となっている。坪あたり募集賃料はYoY+4.70%、MoM+0.59%の1万7594円と、小幅な上昇が続いている。新築ビルはYoY+3.09%、MoM+0.40%の2万7833円、既存ビルもYoY+4.86%、MoM+0.58%の1万7407円だ。
日本企業の海外不動産投資が拡大、CBRE
日本企業による海外不動産投資は2011年以降、拡大傾向にある。2014年実績は18億ドル(2162億円、既存物件の取引のみで開発目的の取引は除く)で、今後はさらに拡大する可能性が高い。投資主体は不動産会社と商社が中心だ。アセットタイプ別に見るとオフィスが中心だが、2013年以降はホテルや住宅などへの分散投資も進んでいる。エリア別の投資額でみると、収益不動産への投資では北米と欧州が中心なのに対し、開発目的の投資ではアジアの存在感が高まっている。
デスクあたりのスペース不足に対する解決策、CBRE
アジアの一部都市では、この10年間でデスクあたりのスペースが半減した。香港やインド、中国の平均値は9.29m2から4.65m2~5.57m2となり、欧州や米国の平均値13.94m2~18.58m2の半分になっている。スペースの縮小は、スタッフの生産性やパフォーマンス、定着率の低下につながる恐れがある。これに対し、スタッフがデスクを共有できたり、オフィス内のさまざまな場所で柔軟に働けたりすることが有効な対策となるだろう。デスクあたりのスペースという「静的密集度」よりも、スタッフあたりのスペースという「動的密集度」の方がはるかに重要な指標と考えられるからだ。
不動産へ投資する一般機関投資家の割合が減少、ARES
不動産に投資している機関投資家の割合は、年金では前年調査比±0ポイントの46%と横ばい、一般機関投資家では同-5ポイントの81%と減少した。年金ではリーマンショック後の2009年を底に緩やかな増加傾向にある一方、一般機関投資家では2012年以降減少傾向だ。年金の投資対象は、私募REIT(不動産投資信託)が21%、海外REITが20%、国内REITが18%、国内私募ファンドが17%。一般機関投資家では、国内REITが65%、不動産を裏付けとする債権が51%、私募REITが35%、国内私募ファンドが20%となっている。
オフィス投資市場は“ニューノーマル”へ、都市未来総研
オフィス投資市場は今後、“ニューノーマル(新常態)”といえる状態になる可能性がある。賃貸市場においては収益の上方への変動幅が縮小している。物件取得環境は成熟化しており、取引の循環化が進んだ。投資の合理性は高まり、キャップレートや価格の変動幅も縮小した。この結果、オフィス投資は債権との近似性が強まっている。このような状況のなか、安定リターンを求める新たな投資家層が台頭している。
プライムエリアの募集賃料に頭打ち感、不動研とスタイルアクト
2015年秋の1階店舗賃料ランキングは1位が銀座、2位が表参道で、前回(2015年春)と同じだった。3位には前回4位の新宿が入り、前回3位の渋谷は4位に順位を下げている。5位は高額事例が増えた京都。景気回復への期待やインバウンド客の増加を背景に不動産市況は過熱し、オーナー側の期待賃料が上昇している。結果として募集賃料は高額化する流れが続いているものの、銀座や表参道などのプライムエリアでは頭打ち感もみられるようになってきた。
野村不動産傘下の3投資法人が合併、東証
2015年9月末時点の東証REIT(不動産投資信託)指数は、前月比+43.23ポイントの1677.60だった。月初は軟調に推移したものの、その後に反転して一時は1700を回復した。9月の日本銀行による買い入れは4回、52億円。累計買い入れ額は2548億円に達している。新設合併に伴って9月28日、野村不動産マスターファンド投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人の3投資法人の上場が廃止になった。10月2日には、新たに野村不動産マスターファンド投資法人が上場する。
REIT時価総額が10兆円を回復、ARES
2015年9月末時点のREIT(不動産投資信託)53銘柄の時価総額は10兆256億円だった。同月にREITは20件504億円の資産取得を発表した。森ヒルズリート投資法人の六本木ヒルズ森タワー追加取得(120億円)や、日本ロジスティクスファンド投資法人の物流施設4物件88億円などだ。一方、売却の発表は9件63億円となっている。9月に取得を完了した資産は1437億円、10月以降に取得予定の資産は978億円。売却については9月に45億円を完了し、10月以降に29億円を予定する。
千代田区と中央区のマンション募集賃料が3カ月連続上昇、LMC
2015年8月末時点における都心5区の賃貸マンションの坪あたり募集賃料は、中央区が前月比+110円、渋谷区が同+88円、千代田区が同+63円と上昇した。このうち中央区と千代田区は3カ月連続の上昇だ。一方、新宿区と港区は同横ばいとなっている。前年同月比では、千代田区の+1607円を筆頭に5区とも上昇した。
名古屋圏マンションの不動産価格指数が大幅プラス、国交省
2015年6月の不動産価格指数(住宅)は、全国の住宅総合が前年同月比+1.4%の103.2と前年同月比プラスが続いている。住宅地は同-1.8%の95.4、戸建て住宅も同-0.9%の98.3とマイナスだが、マンションは同+6.8%の119.2と大幅なプラスだ。都市圏別では、南関東圏の住宅総合が同+3.3%の104.6、住宅地が同-0.0%の98.9、戸建て住宅が同+0.8%の97.2、マンションが同+6.7%の117.0。以下同順に、名古屋圏は同+2.6%の98.7、同-4.6%の90.8、同+2.6%の97.0、同+16.5%の122.5、京阪神圏は同-2.4%の99.5、同-5.9%の93.7、同-4.7%の93.0、同+2.7%の115.2だ。
東京賃貸住宅空室率指数が低下、タス
2015年7月における東京都の賃貸住宅空室率指数は、前年同月比(YoY)-0.26、前月比(MoM)-0.09の12.11だった。地域別では、23区がYoY-0.12、MoM-0.09の11.90、市部がYoY-0.78、MoM-0.03の14.96だ。すべての地域でYoY、MoMともマイナスになっている。