市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
主要指標(外部リンク)
レポート一覧
首都圏住宅価格指数が3カ月連続のMoMプラス、不動研
2015年7月の住宅価格指数は、首都圏総合が前年同月比(YoY)+3.60%、前月比(MoM)+1.24%の85.21と3カ月連続でMoMプラスだった。地域別では、東京都がYoY+6.27%、MoM+2.02%の93.89、神奈川県がYoY+0.11%、MoM+0.30%の80.71、千葉県がYoY-2.15%、MoM-1.29%の63.53、埼玉県がYoY+0.71%、MoM+0.44%の69.15となっている。
大阪・名古屋圏の商業地地価指数が上昇、三友システムアプレイザル
2015年8月に実施した不動産鑑定士を対象としたアンケート調査によれば、商業地に関する過去6カ月間の推移を基にした“現在”の地価指数は、東京圏が前回比+1.2ポイントの72.4とほぼ横ばいだった。一方、大阪圏は同+9.3ポイントの75.0、名古屋圏は同+11.0ポイントの80.5と、いずれも前回を大きく上回っている。今後6カ月程度の“先行き”については、東京圏が56.0、大阪圏が63.8、名古屋圏が55.6といずれも“現在”より慎重な見方となった。また住宅に関する“現在”の指数は、東京圏が68.7、大阪圏が66.7、名古屋圏が75.0と、いずれも前回をやや上回っている。“先行き”については、東京圏が51.9、大阪圏が62.0、名古屋圏が58.3と、いずれも“現在”より慎重な見方だ。
マンション成約賃料は総じて堅調、アットホームと三井住友トラスト基礎研
2015年第2四半期(4月~6月)のマンション成約賃料インデックスは、全国的には総じて堅調に推移している。前期比横ばいもしくは上昇傾向の都市やエリアが多い。東京23区は総じて緩やかな上昇傾向にあるが、コンパクト・ファミリータイプで上昇幅が縮小し、2012年後半からの上昇傾向に停滞感がみられる。大阪市はタイプごとに動向が異なり、コンパクト・ファミリーは上昇傾向にある一方、シングルは2015年に入って上昇傾向に停滞感が出てきた。
10億円未満の賃貸マンションにおける評価額の違い、都市未来総研
国内外の富裕層の投資対象にもなる取得価格10億円未満の賃貸マンションは、REIT(不動産投資信託)も積極的に取得しており、2015年3月末時点で都内307棟を運用している。その内訳は、専有面積およそ18m2~25m2で戸数20~49が51棟(A区分)、18m2~25m2で戸数50~99が25棟(B区分)、30m2~40m2で戸数20~49が18棟(C区分)などとなっている。この3区分では、BのNOI(純収益)利回りがAやCと比べて+0.2ポイント~+0.4ポイント高い。Bの鑑定評価額が、AとCよりも相対的に低いことが原因と考えられる。
地方中枢都市で地価上昇率が拡大、国交省
2015年7月時点で、全国平均の地価は住宅地、商業地ともに下落率縮小が続いている。三大都市圏平均では住宅地、商業地ともに地価が上昇しているが、住宅地の上昇率が頭打ち傾向だ。三大都市圏では約半数の地点で地価が上昇。地方圏では7割以上の地点で下落だが、上昇や横ばいの地点が増加している。特に地方中枢都市で住宅地、商業地ともに上昇率が拡大した。
投資不動産市場は半期あたり2兆円程度で推移、不動研
投資不動産市場の半期(6カ月)あたりの取引金額は、2007年上半期(1月~6月)に3兆円程度とピークに達したが、いわゆるリーマンショックで2008年下半期(7月~12月)には1兆円程度まで縮小。その後は低調な動きが続いていた。政権交代を経て景気回復期待が高まると、2013年以降は2兆円程度の水準になっている。アセット別では、物流施設の取引金額が2013年上半期にREIT(不動産投資信託)の新規上場(IPO)などで大幅に拡大。物流施設が投資対象として認知される契機となった。オフィスは2014年に大型取引が相次ぎ、上半期・下半期ともそれぞれ1兆円程度と2006年~2007年に匹敵する水準になっている。2015年上半期は大型取引が一服したものの、依然として高水準を維持した。
首都圏マンション発売戸数が2カ月連続YoYプラス、不動産経済研
2015年8月に首都圏で発売された分譲マンションは前年同月比(YoY)+23.7%、前月比(MoM)-45.6%の2610戸と、2カ月連続のYoYプラスだった。契約率はYoY+4.7ポイント、MoM-9.4ポイントの74.3%となり、販売の好不調の目安となる70%を上回る水準が続いている。価格は、1戸あたりがYoY+3.3%の5872万円、1m2あたりがYoY+6.3%の82万4000円。販売在庫はMoM-89戸の4895戸だ。
緩やかな空室率低下と賃料上昇、三幸エステート
2015年8月の都心5区大規模オフィスビル市場は、空室率が前月比-0.03ポイントの3.51%と、4カ月連続で低下した。現空面積は同-1239坪の18万2780坪だ。空室床の解消が進む一方で、二次空室が顕在化し始め、今後は需給均衡に向かう可能性もある。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同+37円の2万74円。需要拡大で貸し手市場との認識が広がっており、築浅大規模ビルを中心に募集賃料の押し上げ要因となっている。
都心5区オフィス賃料が20カ月連続でMoMプラス、三鬼商事
2015年8月時点における都心5区のオフィス市況は、空室率が前年同月比(YoY)-1.30ポイント、前月比(MoM)-0.17ポイントの4.72%となり、4カ月連続のMoMマイナスだった。新規供給や解約が少ないなかで大型成約がみられ、空室面積はMoM-1万3000坪程度と減少している。このうち新築ビルは、1棟が竣工、満室稼働の大規模ビルを含めた5棟が既存ビルへ区分シフトしたため、空室率はYoY+23.00ポイント、MoM+5.03ポイントの31.11%だった。既存ビルは、拡張や統合に伴う大型成約があり、YoY-1.59ポイント、MoM-0.16ポイントの4.18%となっている。坪あたり募集賃料はYoY+4.55%、MoM+0.13%の1万7490円となり、小幅ながら20カ月連続でMoMプラスを記録。新築ビルはYoY+4.26%、MoM+4.33%の2万7722円、既存ビルもYoY+4.74%、MoM+0.18%の1万7306円だ。
私募ファンド市場の需給ギャップが拡大、三井住友トラスト基礎研
2015年第2四半期までの各種指標から、グローバルな不動産私募ファンド市場は活況が続いており、おおむね拡大傾向にあることが分かる。一方、投資家の旺盛な意欲に基づく需要の高まりに対し、米国、ドイツ、日本などの各市場で適格物件が不足しており、グローバル市場全般として両者のギャップが拡大している状況だといえる。需給ギャップの拡大で市場がさらに加熱するなか、適正価格を逸脱した取引が増加すると、市場が下降局面に入った際のダメージが大きくなる。現在の不動産市況がサイクルのどの位置にいるかは、それぞれの市場でやや異なるが、日本市場ではピークアウトの時期が近いのではないかとの声も聞かれるようになってきた。
倒産件数が2カ月連続で20件未満、東京商工リサーチ
2015年8月の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年同月比(YoY)-50.00%、前月比(MoM)+11.76%の19件だった。2カ月連続で20件を下回り、8月としては過去20年で最小件数となっている。負債総額はYoY-28.68%、MoM+298.43%の173億8400万円だ。5カ月連続でYoYマイナスだが、5カ月ぶりに100億円を上回った。負債10億円以上の大型倒産が5件発生している。
東京グレードAの想定成約賃料が3万3750円に、CBRE
2015年8月時点の速報値でグレードAオフィスの空室率は、東京が前月比+0.1ポイントの4.5%、大阪が同-0.2ポイントの6.0%、名古屋が同-0.1ポイントの1.8%だった。同グレードの坪あたり想定成約賃料は、東京が同+0.3%の3万3750円、大阪市が同±0.0%の1万9800円、名古屋が同+0.5%の2万1350円だ。また全グレードの空室率は、東京23区が同-0.1ポイントの3.5%、都心5区が同-0.1ポイントの3.2%、大阪市が同+0.2ポイントの6.0%、名古屋市が同-0.1ポイントの4.5%となっている。
全都市オフィスビルストックは延べ床1億1000万m2、不動研
2015年1月時点のオフィスビルストックは、全都市で8609棟、延べ床面積1億1000万m2となった。このうち2014年の新築分は71棟、136万m2だ。なお2014年の取り壊しは96棟、84万m2となっている。新耐震基準以前(1981年以前)に竣工したオフィスビルストックは、全都市で2682棟、3020万m2と総ストックの27%を占めた。都市別では福岡(41%)、札幌(40%)が4割以上のほか、京都(38%)、大阪(34%)が続く。今回から調査を開始した東京区部の外縁9区は313棟、259万m2で、東京区部の約4%と少ないが札幌と同規模だった。
都心周辺部でオフィスストック減少の可能性、都市未来総研
東京のオフィス賃貸借市場では、オフィスワーカー数の減少といった需給の構造的な変化が生じている。これらが賃料上昇や市場規模拡大に対する制約要因となり、オフィス需要の縮小やオフィスストック増加率の低下といったことが起きる可能性がある。特に都心周辺部の区ではオフィスストック規模が縮小することまで考えなければならない。今後に向けてオフィス需要の構造的な変化に対応した戦術が必要になってくるだろう。
私募ファンド市場規模が横ばい、三井住友トラスト基礎研
2015年6月末時点における私募ファンドの推計運用資産規模は、2014年12月末(前回調査)時点比ほぼ横ばいの15兆1000億円だった。2012年12月末時点から続いていた減少傾向に歯止めがかかった可能性がある。運用資産額を増やした運用会社数は、減らした運用会社数を上回った。ただし、ファンド運用終了など減額幅が大きい運用会社も複数ある。国内特化型とグローバルのそれぞれのファンド総額も前回調査とほぼ変わっていない。不動産取引市場では物件取得が困難な状況が続いているが、今後1年以内のファンド組成を計画している運用会社も多く、大半の運用会社が物件取得に積極的な姿勢を示している。
住宅投資は金融危機後の方が高リターン、ケネディクス
REIT(不動産投資信託)が東京23区に保有するオフィスビルと住宅を対象に、投資時期によるリターンの違いを分析した。投資期間5年と3年で年率パフォーマンスを算出。オフィスビルは、2003年から5年が12.21%、2004年から3年が15.56%と、それぞれ最も高いパフォーマンスを示した。住宅は、2009年からの5年が8.45%、2012年からの3年が11.55%だ。オフィスビルでは2000年代前半に投資して金融危機前に出口を迎えた物件が高いパフォーマンスを示し、住宅では金融危機後に投資した物件のパフォーマンスが高い。
微増続くマンション賃料、不動研
2015年上半期(1月~6月)時点で、マンション賃料は都心5区で大型タイプの上昇が続くが、その上昇幅は縮小している。東京23区ではいずれのタイプもおおむね横ばいだ。今後に向け、東京23区の新築・標準タイプが+0.5%前後とわずかな上昇を続けるという見通しになった。一方マンション価格は、新築・大型タイプが前期の大幅上昇の反動もあって下落。それ以外は上昇傾向だ。今後については、2015年は上昇幅を縮小しながら上昇を続け、2017年4月の消費税増税の影響で微減する。全体としてはほぼ横ばいで推移するという予測になった。
ホテル業界は中期的な対策を、ニッセイ基礎研
訪日外国人旅行者数の急増などから、ホテルの収益は改善し、期待利回りは大きく低下している。建築費の高騰で着工件数は停滞してきたが、ここにきて新規計画が増加。当面はホテル不足が続くものの、その後はホテルやホステルが増加する見込みだ。さらに政府の規制緩和により、サービスアパートメントや民泊の宿泊施設として供給が拡大する可能性が高い。2020年以降を見すえ、中期的な訪日外国人増加のために、さらなる日本の魅力作りを進めることが重要だろう。
オフィスエネルギーコストの横ばい続く、ザイマックス不動産総研
2015年6月時点の首都圏オフィスビルのエネルギー消費量(2010年12月時点を100とした指数、12カ月移動平均、単価とコストも同様)は、2014年12月比±0ポイントの83だった。エネルギー単価は同-1ポイントの145となっている。この結果、エネルギーコストは同±0ポイントの120となった。いずれもほぼ横ばいの状態が続いている。
春季オフィス消費電力は前年同期比ほぼ横ばい、ザイマックス不動産総研
東京電力管内のオフィステナントの坪あたり電力量は、2015年4月が32.9kWh、5月が34.8kWh、6月が34.6kWhだった。この結果、春季(4月~6月)平均値は34.1kWhとなっている。前年同期比では+0.3kWhと微増だが、大きな変化は見られない。