市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
主要指標(外部リンク)
レポート一覧
大阪のオフィスピラミッドを作成、ザイマックス不動産総研
大阪市に関し、2015年~2018年の新規オフィス供給量(賃貸面積ベース)は年平均約1万5000坪という見込みになった。これは過去10年平均の約3万1000坪の半分程度だ。現状では、新規供給量の90%を延べ床面積1万坪以上の物件が占め、同3000坪~1万坪の物件は2016年以降に供給予定がない(ただし今後新たに計画される可能性はある)。また2014年末時点のオフィスピラミッド(延べ床面積5000坪以上と同300坪~5000坪に分け、築年ごとに賃貸面積や棟数を比較したグラフ)によれば、総賃貸面積は約270万坪。5000坪以上が52%、300坪~5000坪が48%を占めている。総棟数は1571、前者が183棟、後者が1388棟だ。平均築年数は全体が26.6年、前者が23.3年、後者が27.0年。前者は1980年代後半のバブル期以降も供給が続いたか、後者は低水準となってしまったことが影響している。
都心5区オフィス賃料の小幅上昇続く、三鬼商事
2015年6月時点における都心5区のオフィス市況は、空室率が前年同月比(YoY)-1.33ポイント、前月比(MoM)-0.05ポイントの5.12%と、2カ月連続のMoMマイナスだった。このうち新築ビルは、YoY+21.58ポイント、MoM+2.83ポイントの39.67%と上昇。既存ビルはYoY-1.73ポイント、MoM±0.00ポイントの4.50%となっている。新築ビルでは小規模な成約、既存ビルでは大型空室に統合や拡張移転などに伴う大型成約があった一方、既存ビルでは統合に伴う大型解約もみられた。この結果、既存ビルの空室面積では大きな増減はなく、全体としてはMoM-4200坪となっている。また都心5区の坪あたり募集賃料はYoY+4.78%、MoM+0.47%の1万7401円となり、小幅ながら18カ月連続でMoMプラスを記録した。新築ビルはYoY-4.25%、MoM-0.71%の2万6200円とMoMマイナスが続くが、既存ビルはYoY+4.83%、MoM+0.60%の1万7178円と17カ月連続のMoMプラスだ。
規制緩和で宿泊施設の新規供給拡大を、ニッセイ基礎研
都市部のホテルを中心に、客室が逼迫の度合いを増している。訪日外国人旅行者数の大幅増加、日本人の国内宿泊者数の反転増加、過去20年間にわたるホテルと旅館の客室数横ばいを理由に、多くの主要都市で客室稼働率は過去10年間の最高水準を更新した。さらに毎年8月は日本人の国内旅行が多いことから、この夏は宿泊施設不足がさらに深刻化する可能性が高い。ホテル客室数の不足を埋めるように、ホステルやカプセルホテルなど簡易宿所や民泊による宿泊が急増している。このような現状では、オフィスなどの宿泊施設へのコンバージョンや民泊など宿泊施設の新規供給は不可欠だろう。政府による規制緩和の動向を注視し、それを最大限活用した適切な新規供給の推進が望まれる。
アジアREITの新興国比率が上昇、ニッセイ基礎研
アジアREIT(不動産投資信託)はシンガポールREITと香港REITが時価総額の大半を占め、必ずしもアジア新興国の経済成長の恩恵を直接的に期待できるものではない。しかし、その不動産ポートフォリオをみると、シンガポールや香港以外への国際分散が進んでおり、中国やASEANなどアジア新興国の比率が高まっている。またセクター配分は、オフィス比率が高い日本のREITとは対照的に、商業施設を中心にオフィスやホテルなどにも分散投資されており、バランスが良い。アジアREITの普及により、日本国内からもアジアの不動産市場への分散投資が容易になってきた。アジア新興国の成長性と分散投資効果の拡大を享受できれば有意義だが、リスク管理上、不動産ポートフォリオの変化については継続的に把握することが重要となる。
“新築プレミアム”が新規開発を後押し、三井住友トラスト基礎研
建築費が2000年以降で最も高い水準まで達している。一方、東京23区の大規模オフィスビル供給は今後も高水準を維持して推移していくと見られる。新築プレミアム(他の条件が同じ場合における既存ビルに対する新築ビルの付加価値)の拡大が、現在の建築費高騰時における開発に経済合理性を与えている。新築プレミアムの拡大には、キャッシュフローに新規賃料の上昇が大きく寄与するというソフト面での競争力向上が寄与しているものと考えられる。
オフィスビルの賃料上昇を弱める四つの要因、都市未来総研
都心5区のオフィスビル空室率は2012年6月をピークに低下が続いている。しかし、賃料上昇の動きは弱いのが現状だ。その要因として、(1)空室率が5%台とはいえ空室が39万坪あることからテナント誘致を優先してビルの貸し手が高めの賃料条件提示に慎重、(2)供給増加による希少性低下で大規模・高スペックビルの競争力が弱まっている、(3)高額賃料をけん引するテナント業種の不在、(4)今後の大規模オフィスビル供給が見込まれることから貸し手が強気な賃料を設定しにくい、といったことが考えられる。今後に向けては、大幅な景気拡大や外資系などの新たなテナント属性の大量導入などがない限り、オフィスビルの賃料相場が大きく上昇する可能性は低いだろう。
東証REIT指数の下落が続く、東証
2015年6月末時点の東証REIT(不動産投資信託)指数は、前月比-62.93ポイントの1803.13だった。6月は続落で始まり、その後も軟調に推移した。6月の日本銀行による買い入れは5回、65億円で、累計買い入れ額は2267億円に達している。6月30日に上場したサムティ・レジデンシャル投資法人(3459)の初値は9万9000円だった。6月25日付でジャパン・シニアリビング投資法人の上場が承認された。ヘルスケア施設特化型REITとして3番目となっており、7月29日に上場する予定だ。
九龍東の再開発に注目集まる香港、三井住友トラスト基礎研
香港では、各地で大規模インフラ整備が進められている。このなかで九龍東(Kowloon East)は新しいCBD(中心業務地区)、CBD2と位置づけられ、再開発の動向に注目が集まっている。CBD2には、かつて香港の製造業を支えた工業ビルが多く存在するが、老朽化した工業ビルは時代のニーズに合っていない。この工業ビルのコンバージョンや再開発によって新規供給されるオフィスは、中環や金鐘といった既存のCBDの需給逼迫状況を緩和するだけではなく、大規模スペースに対するニーズも吸収していくだろう。
賃貸コストの上位5エリア中4エリアをアジアが占める、CBRE
世界プライムエリアのオフィス賃貸コストランキングで、1位はロンドン(ウエストエンド)だった。1平方フィートあたりの年間総賃貸コスト(共益費・税金込み)は267ドルとなっている。2位は香港(セントラル)の254ドル。200ドルを超えたのはこの2エリアだけだ。以下、北京(金融街)の196ドル、北京(CBD)の188ドル、ニューデリー(コノートプレースCBD)の157ドルが続く。上位5位までにアジア地域の4エリアが入り、同地域がオフィス賃貸コストの高さで存在感を示す結果となった。
都心3区のマンション募集賃料が下落、LMC
2015年5月末時点における都心5区の賃貸マンションの坪あたり募集賃料は、中央区が前月比-146円、港区が同-87円、中央区が同-86円と、都心3区がいずれも下落した。特に千代田区と港区は3カ月連続の下落だ。新宿区と渋谷区は同横ばい。前年同月比でみると、千代田区、中央区、港区の3区が上昇、新宿区が横ばい、渋谷区が下落となっている。
首都圏住宅価格指数が2カ月連続 MoMマイナス、不動研
2015年4月の住宅価格指数は、首都圏総合が前年同月比(YoY)+3.97%、前月比(MoM)-0.12%の83.78だった。2カ月連続のMoMマイナスだ。地域別では、東京都がYoY+4.23%、MoM-0.89%の90.39、神奈川県がYoY+3.31%、MoM+0.20%の80.25、千葉県がYoY+2.91%、MoM+1.66%の67.25、埼玉県がYoY+6.06%、MoM+2.94%の71.79となっている。
東京賃貸住宅空室率指数の低下傾向続く、タス
2015年4月における東京都の賃貸住宅空室率指数は、前年同月比(YoY)-0.02、前月比(MoM)-0.11の12.21とMoMマイナスが続いた。地域別では、23区がYoY-0.02、MoM-0.10の11.97、市部がYoY-0.52、MoM-0.17の15.13だ。都全体、23区、市部のYoYとMoMがすべてマイナスとなっている。
マンションの不動産価格指数が前年同期比大幅プラス、国交省
2015年3月の不動産価格指数(住宅)は、全国の住宅総合が前年同月比+1.5%の104.9と前年同期比プラスが続いている。住宅地は同-0.6%の95.0、戸建て住宅は同-1.4%の101.1といずれもマイナスだが、マンションは同+7.5%の120.6と大幅なプラスだ。都市圏別では、南関東圏の住宅総合が同+2.5%の105.0、住宅地が同+1.4%の99.7、戸建て住宅が同-2.8%の96.9、マンションが同+8.8%の117.9。以下同順に、名古屋圏は同-0.5%の97.9、同-0.5%の93.2、同-3.4%の94.5、同+8.5%の118.9、京阪神圏は同+0.8%の106.1、同-2.3%の94.1、同+0.3%の103.9、同+3.8%の119.3だ。
全国マンション成約賃料の堅調続く、アットホームと三井住友トラスト基礎研
2015年第1四半期(1月~3月)のマンション成約賃料インデックスによれば、全国のインデックスは総じて堅調に推移している。前期比マイナスの都市やエリアはなく、同横ばい傾向のところが多い。東京23区は総じて横ばい傾向だ。シングルタイプは緩やかな上昇傾向と見ることができ、コンパクトとファミリーの両タイプは前期比プラス幅が縮小して2012年後半からの上昇傾向に停滞感が見られる。大阪市はタイプ毎に異なる動きを示した。シングルは上昇傾向に一服感が見られる一方、コンパクト・ファミリーでは下げ幅の縮小など下げ止まり感が見られた。
今後の私募REIT市場は既存銘柄を中心へ、三井住友トラスト基礎研
私募REIT(不動産投資信託)は、2015年3月時点で13銘柄が運用を行っており、その資産規模は合計1兆1400億円超に達したと推計される。これまでの推移をみると、新規銘柄の運用開始と、既存銘柄による外部成長が「両輪」となり、市場が拡大してきた。今後に関し、運用会社と投資家をそれぞれ対象としたアンケート調査を基に考察した結果、REIT市場と同様、私募REIT市場は最初の私募REIT登場から5年経過後に新規銘柄組成の流れが一旦収束し、既存銘柄を中心に形成されていく段階に至るという結論を得た。
REIT保有マンションの平均築年数が上昇、都市未来総研
2015年3月末時点で、REIT(不動産投資信託)が全国に保有する賃貸マンションは1420物件、10万2179戸となった。その平均築年数は、景気回復に伴って物件取得が増え始めた2010年を境に上昇へ転じている。取得割合が最も多い東京23区では2010年の3.0年から2014年に7.6年へと、4年間で4.6年上昇した。全国ベースでも同じ4年間に5.0年上昇している。近年の着工戸数は依然低水準で新築・築浅物件の流通が少なく、物件価格は上昇もしくは高止まりしていることから、今後も築年が古い物件の取得傾向が続くことが推測される。
アジアの投資不動産ストックが5兆円超、DTZ
2014年の世界投資不動産ストックは前年比+5%の13兆6000億ドルだった。このうちアジアは同+10%の5兆1000億円となり、最も高い伸びを示した。この伸びを支えたのが中国で、同+21%を記録している。世界市場ではレバレッジの低下が続き、資金内訳においてエクイティがデットを引き続き代替している。一方、2014年の世界不動産取引額は+20%の6330億ドル。2015年は豊富な投資資金が押し上げて7710億ドルに達するだろう。
首都圏マンション販売は5カ月連続のYoYマイナス、不動産経済研
2015年5月に首都圏で発売された民間マンションは前年同月比(YoY)-18.7%、前月比(MoM)+52.9%の3495戸だった。5カ月連続でYoYマイナスとなっている。契約率はYoY-7.8ポイント、MoM-4.4ポイントの71.1%となり、販売の好不調の目安となる70%に近い水準まで低下してきた。価格は、1戸あたりがYoY-6.7%の4812万円、1m2あたりがYoY-6.0%の67万9000円だ。販売在庫はMoM+5082戸の5802戸となっている。
都心5区空室率に下げ止まりの兆し、三幸エステート
2015年5月の都心5区大規模オフィスビル市場は、空室率が前月比-0.04ポイントの3.79%だった。3カ月連続の横ばいで、下げ止まりの兆しが現れている。オフィス需要の拡⼤で既存ビルを中⼼に空室床解消は進んだが、新規供給の増加で新築ビルの空室床解消には時間がかかる傾向が見られ、需給バランスは需要超過から均衡へと移⾏しつつある。現空面積も同-2395坪の19万7225坪だった。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同-142円の1万9409円と再び低下した。
都心5区オフィスの空室率が再び低下、三鬼商事
2015年5月時点における都心5区のオフィス市況は、空室率が前年同月比(YoY)-1.35ポイント、前月比(MoM)-0.17ポイントの5.17%だった。前月はMoMプラスとなったが、再びMoMマイナスに転じている。大型成約が見られた一方で解約や新規供給は少なく、空室面積はMoM-1万3000坪となった。このうち新築ビルの空室率は、大型成約があったものの高稼働の大規模ビルが既存ビルの区分に移ったため、YoY+16.42ポイント、MoM+3.63ポイントの36.84%と上昇。既存ビルは、大型解約が少ないなかで拡張移転などに伴う成約が見られ、YoY-1.79ポイント、MoM-0.14ポイントの4.50%と低下している。一方、都心5区の坪あたり募集賃料はYoY+4.96%、MoM+0.37%の1万7320円だった。小幅ながら17カ月連続でMoMプラスだ。新築ビルはYoY-5.11%、MoM-0.70%の2万6388円とMoMマイナスに転じたが、既存ビルはYoY+4.86%、MoM+0.41%の1万7075円と16カ月連続でMoMプラスが続いている。