市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
主要指標(外部リンク)
レポート一覧
港区のマンション募集賃料が前月比+620円と急上昇、LMC
2014年12月末時点における都心5区の賃貸マンションの坪あたり募集賃料は、港区が前月比+620円と大幅に上昇して1万6817円に達した。3カ月連続で上昇している。12月は平均坪単価1万8000円超の新築住戸の募集が新たに始まった。新宿区と渋谷区もそれぞれ同+116円、同+85円と上昇した。中央区は同+40円とほぼ横ばいだ。一方、千代田区は同-266円と下落が続いている。ただし、前年同月比では+1068円の港区を筆頭に5区ともに上昇が続いている。
東京賃貸住宅の空室率指数が8カ月ぶりのMoMマイナス、タス
2014年11月における東京都の賃貸住宅空室率指数は、前年同月比(YoY)+0.47、前月比(MoM)-0.01の12.45だった。15カ月連続のYoYプラスだが、MoMは8カ月ぶりにマイナスとなっている。地域別では、23区がYoY+0.40、MoM±0.00の12.10、市部がYoY+0.61、MoM+0.06の15.92だ。
不動産価格のピークは「2016年~2017年」、ニッセイ基礎研
2015年1月に不動産分野の実務家と専門家を対象に実施したアンケート調査によれば、現在の不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の景況感を「良い」とする回答が過半数を占めた。これはリーマンショック後の2008年以来初めてのことだ。6カ月後の見通しは、現在と「変わらない」が最多だが、「良くなる」と「やや良くなる」の合計が過半数を維持している。今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター(証券化商品含む)としては「ホテル」が最も多い。不動産投資市場におけるリスクとしては、「海外経済」が「国内景気」を上回って最も多く、次いで「金利」や「為替」となっている。2015年のREIT(不動産投資信託)市場の見通しは、さらに上昇する見方が多く、東証REIT指数の下落予想は約1割に過ぎない。不動産価格のピークについては、「2016~17年」と予想する回答が過半数を占めた。「現在、既にピークが近い」とする回答も4分の1近くある。
2014年の年間取引額が金融危機後の最高に、DTZ
2014年第4四半期(10月~12月)における日本の商業不動産投資取引額(住宅、ホテルを除く)は、前期比+104%の1兆3275億円とほぼ倍増した。この結果、2014年の年間取引額は前年比+14%の4兆433億円に達している。この額は前回ピークの2007年を12%上回り、金融危機後の最高額だ。第4期最大の取引はパシフィックセンチュリープレイス丸の内のオフィス部分で、その額は1700億円と報じられている。2015年については、大型取引は少なく、取引額も減少が予想される。しかし、オフィス市場のさらなる改善も予想され、2015年も市場は引き続き活況に推移するだろう。
東京Aグレードオフィスの空室率が3%台目前に、DTZ
2014年第4四半期(10月~12月)における東京Aグレードオフィスの空室率は前年同期比(YoY)-2.93ポイント、前期比(QoQ)-0.08ポイントの4.03%だった。月・坪あたり賃料はYoY+6.6%、QoQ+1.9%の2万6316円となっている。今後も引き続き、空室率下落と賃料上昇を予想しているが、空室率はすでに低い水準にあり、緩やかな下落になるだろう。2015年の新規供給量は平均的で賃料は本格的に上昇するだろう。投資市場は活発で、2014年第4四半期の取引額はQoQ+10.4%の1兆3275億円となった。2014年年間取引額も4兆433億円に達し、金融危機後の最高額を記録した。
不動産価格指数の全国住宅総合が2カ月連続プラス、国交省
2014年10月の全国不動産価格指数(速報値)は、住宅総合が前年同月比+1.0%の90.3と2カ月連続でプラスだった。更地および建物付きの土地は同-1.0%の85.3だが、マンションは同+10.7%の119.7となっている。都市圏別では、南関東圏の住宅総合が同+2.2%の96.6、更地・建物付き土地が同-0.4%の90.9、マンションが同+10.4%の116.7だ。以下同順に、名古屋圏は同+2.2%の90.5、同+2.2%の88.5、同+1.4%の115.5、京阪神圏は同+2.6%の89.9、同-2.2%の94.6、同+9.0%の117.1となっている。
住宅価格指数が首都圏1都3県いずれもMoMプラスに、不動研
2014年11月の住宅価格指数は、首都圏総合が前年同月比(YoY)+5.08%、前月比(MoM)+1.08%の83.91ポイントと3カ月連続で上昇した。地域別では、東京都がYoY+6.97%、MoM+0.91%の91.00ポイント、神奈川県がYoY+4.29%、MoM+1.55%の81.32ポイント、千葉県がYoY-0.72%、MoM+0.71%の65.39ポイントと2カ月連続上昇、埼玉県がYoY-0.59%、MoM+1.50%の68.17ポイントだ。1都3県ともMoMプラスに転じている。
REITへの投資意向を持つ個人投資家が増加、ARES
2014年12月に個人投資家に対して実施したアンケート調査によれば、REIT(不動産投資信託)の認知度は前回調査(2012年実施)比ほぼ横ばいだった。「名称も内容も知っている」という回答の割合が同+1.9ポイントの32.5%、「名称だけ知っている」が同-4.1ポイントの32.5%で、両者を合計した認知者の割合は同-2.2ポイントの67.1%となっている。保有状況については、「現在保有している」は同+1.2ポイントの10.6%とほぼ横ばいだが、現保有者と保有経験者の合計は同+3.2ポイントの16.9%と増加傾向だ。認知者における投資意向も、「新規または追加での投資を具体的に考えている」が同+7.9ポイントの16.6%、「投資(追加投資含む)に興味をもっている」が同+6.1ポイントの28.1%と、いずれも増えている。
今後半年間に竣工する首都圏物流施設でテナント内定率6割、CBRE
2014年第4四半期(10月~12月)における首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率は、前期比-1.1ポイントの3.8%と低下した。第4四半期に新規供給された3棟はすべて満室稼働。2014年竣工物件の空室も徐々に消化されている。小売業界のネット販売強化が需要の牽引し、2014年の新規需要は19万坪超に達した。今後6カ月の竣工予定物件においてもテナント内定率が約6割に達している。
2014年の首都圏マンション新規供給は前年比-20%、不動産経済研
2014年に首都圏で新規供給された民間マンションは前年比-20.5%の4万4913戸だった。地域別では東京都区部が同-26.7%、都下が同-0.2%、神奈川県が同-14.3%、埼玉県が同-32.4%、千葉県が同-3.0%となっている。1戸あたりの平均価格は同+2.7%と2年連続で上昇し、5060万円に達した。2015年の新規供給戸数は同+0.2%の4万5000戸程度になる見込みだ。
首都圏マンション販売が11カ月ぶりにYoYプラス、不動産経済研
2014年12月に首都圏で発売された民間マンションは前年同月比(YoY)+13.9%、前月比(MoM)+181.4%の9389戸となり、11カ月ぶりにYoYプラスを記録した。契約率はYoY-6.2ポイント、MoM-8.5ポイントの69.9%と、販売の好不調の目安となる70%をわずかながら再び割り込んだ。価格は、1戸あたりがYoY-5.9%の5022万円、1m2あたりがYoY-4.4%の71万円。販売在庫はMoM+2180の6042戸となっている。
個人による賃貸住宅投資が増加、都市未来総研
低金利などの資金調達環境の好調さ、2015年1月に施行された相続税改正への対応などを背景に、個人による賃貸住宅の着工戸数が反転増加している。取得・建設資金の新規貸出も増勢で、1棟あたりの物件価格が比較的手頃な賃貸住宅への投資需要も高まってきた。賃貸住宅などから得られる不動産所得は2011年度の5兆9000億円を底に微増に転じており、1人あたりの不動産所得も同じく2011年以降にわずかに増加している。賃貸市況の改善が進むにつれてこのような増加傾向が強まっていくだろう。
丸の内・大手町のグレードA賃料が前期比+1.9%と急上昇、CBRE
2014年第4四半期(10月~12月)の東京グレードAオフィスビルの空室率は、前期比-0.7ポイントの4.1%と3四半期ぶりに低下した。同期竣工の日本生命丸の内ガーデンタワーは三井物産の大手町本社ビル建て替えに伴う1棟借りで満室稼働。新築ビルの募集区画や既存ビルの二次空室なども消化されている。同グレードの坪あたり想定成約賃料は同+0.9%と上昇して3万2200円となった。特に丸の内・大手町エリアでは同+1.9%の4万2600円と大きく上昇している。空室率1%台と需給逼迫の同エリアが市場全体を牽引し、今後は他のグレード・エリアの賃料にも波及していくだろう。
東京都内主要商業地の店舗賃貸市場は堅調、Cushman & Wakefield
東京都内主要商業地の店舗賃貸市場は堅調で、数少ない出店のチャンスに世界的なプレーヤーを中心とした物件争奪戦が水面下で繰り広げられている。2014年第4四半期(10月~12)においては、11月にバーバリーが拡張移転して表参道に直営路面店をオープンさせた。南青山ではH&Mグループの高価格帯姉妹ブランド「COS」が日本1号店をみゆき通り沿いにオープンさせている。従来のブランドやアパレルに加えて進行プレーヤーも、今後は目抜き通りの路面店舗を確保する動きが続くだろう。
東京オフィス市場の成約ペースに勢い、Cushman & Wakefield
2014年第4四半期(10月~12月)の東京オフィス賃貸市場では、成約ペースが前期から勢いを増してきた。再び賃料の上昇基調となり、緩やかに貸し手優位の市場に移行している。グレードA市場では、空室率が2.3%に低下し、月・坪あたり賃料は2万8000円に上昇した。全グレードでも空室率が0.6ポイント低下し、賃料に上昇圧力をかけている。
オフィス賃料コストの世界トップ10中7都市はアジア、CBRE
2014年9月末時点における世界主要都市のオフィス賃料コストは、ロンドン(ウエストエンド)が1平方フィートあたり年間274ドルと最も高かった。第2位は香港(セントラル)の251ドル。以下、北京(金融街)の198ドル、北京(CBD)の189ドル、モスクワの165ドルと続く。上位10エリアのうち7エリアはアジア地域にあり、依然として同地域がオフィス賃貸コストの高さで存在感を示している。東京(丸の内・大手町)第9位だった。
募集賃料が1万9000円台目前に、三幸エステート
2014年12月における都心5区の大規模オフィスビル市場は、空室率が前月比-0.03ポイントの3.99%と4カ月連続で低下し、2009年3月以来の3%台になった。需要要因よりも低水準が続く新規供給の影響で空室率が押し下げられている。現空面積は20万7289坪まで低下した。坪あたり募集賃料(共益費込み)は同+214円の1万8969円と再び上昇に転じた。前年同月比でも3カ月連続のプラスだ。ただし、上昇ペースは緩やかな水準で、市況回復に向けた動きは依然として鈍い。
不動産投資家の94%が不動産市況は「良い」、ARESと早大
2014年11月~12月に実施した不動産投資に関するアンケート調査に対して不動産投資家68社が回答し、最近の自社の業況について「良い」と答えたのが65%、「さほどよくない」が35%、「悪い」が0%だった。半年後の業況については「良い」が65%、「さほどよくない」が21%、「悪い」が0%となっている。不動産市況に関しては、現在について「良い」が94%、「さほどよくない」が4%、「悪い」が0%、半年後は「良い」が85%、「さほどよくない」が15%、「悪い」が0%だった。
2014年はREIT市場にとって節目の年に、ARES
2014年はREIT(不動産投資信託)市場にとって節目の年となった。市場創設来14年目で時価総額10兆円に達し、新たな投資対象資産としてヘルスケア施設に特化したREITも上場している。海外不動産投資も初めて実現した。なおREITが2014年12月に公表した資産取得は27件で合計644億円、売却発表は6件305億円となっている。同月に取得を完了した資産は2425億円、2015年1月以降に取得予定の資産は849億円だ。一方、売却については2014年12月に464億円を完了し、2015年1月以降に413億円を予定する。
不動産会社倒産件数が5年ぶりに増加、東京商工リサーチ
2014年の不動産業倒産件数(負債額1000万円以上)は前年比+7.93%の340件だった。5年ぶりに前年を上回り、消費税引き上げ前の駆け込み需要による反動減が影響したとみられる。負債総額は同+88.29%の3426億9300万円で、エヌ・エヌ・アールの大型倒産(負債1650億円)の影響が大きい。全体的には、大型倒産(負債10億円以上)が25件(前年36件)と減少したのに対し、小型倒産(負債1億円未満)が212件(前年178件)と増加している。