市場分析レポート・ディレクトリ

2011年9月までの1年間における日本の不動産投資によるトータルリターンは、3.5％だった。内訳はインカムリターンが5.3％、キャピタルリターンが－1.7％となっている。四半期ベースの資産価値下落は、過去数カ月間はゼロに向かって減少していたが、10月はわずかに増加した。これが一時的なものか、もしくは市場の回復が再び弱まったのかは、来月の結果によってわかるだろう。

2012年1月時点の空室率速報値は、東京23区では対前月比＋0.3ポイントの7.6％、大阪市では同－0.3ポイントの10.4％、名古屋市では同－0.2ポイントの12.3%だった。

私立大学などの施設の耐震化や防災機能強化などの取り組みは、東日本大震災を契機として、早急な実施が重要となっている。2011年5月時点で、耐震性のある施設（新耐震設計基準を満たす建築または旧耐震設計基準で耐震改修済みの建築）は全体の約80％（建築床面積3441万ｍ2）、残り20％（同871万ｍ2）は耐震性が劣る施設（旧耐震設計基準で耐震未改修または耐震診断未実施の建築）となっている。このほか、物流施設・倉庫への投資の動向、2012年度不動産関連税制などの動向を取り上げた。

2011年11月の住宅価格は、首都圏総合が対前年同月比－6.03%、東京都が同－6.86%、神奈川県が同－4.27%、千葉県が同－6.28%、埼玉県同－4.60%で、すべてのエリアがマイナスで推移した。首都圏総合は8カ月連続でマイナス、特に東京都マイナス幅が大きく、首都圏総合の住宅価格を下落させる主要因となっている。

アドバンス・レジデンス投資法人は1月12日、レジディア笹塚II（渋谷区）など15 物件を総額234億7000万円で取得すると発表した。取得予定物件の所在地は、東京23 区が59%、その他首都圏が10%、政令指定都市などが31%となっている（取得価格ベース）。

アジアの2011年第4四半期の不動産取引額は対前期比－11％の428億米ドルだった。2011年通年では1580億米ドルとなり、2010年と同額かつDTZの年初予測と一致している。他地域からアジアへの投資は引き続き減少し、クロスボーダー取引の大半はアジア地域内となった。底堅さを見せた2011年の取引動向はアジア不動産市場への継続的な投資の表れであり、2012年の取引金額は2011年をわずかに上回る1600億米ドルと予測する。

都心5区（中央区、港区、渋谷区、新宿区、千代田区）内の12月末時点のマンション募集坪単価（2001年12月以降竣工、RC・SRC造、マンションタイプ）は港区と渋谷区で大きく上昇し、渋谷区は前年同期を超えた。募集礼金は中央、渋谷、千代田の3区で上昇が目立っている。

企業の景況感悪化の影響から東京のオフィス需要がやや後退し、前期上昇に転じた東京都心3区の大規模オフィス賃料は再び低下した。これに対して、賃貸マンション賃料は底打ち、ホテルと物流施設の稼働率は上昇するなど回復傾向を強めた。

東京の物流施設市場では、震災を契機に、サプライチェーンマネジメント（SCM）の見直しや危機管理体制の強化に向けた高機能物流施設の潜在需要が顕在化してきており、限られた募集に対し複数の引き合いが見られる状況で、品薄感が強まっている。

復旧した生産活動や本格化する復興事業によりに動き活発化の見通し。大型マルチテナント型物流施設の空室率は首都圏5.2％、近畿圏2.9％にいずれも低下した。全国的に中大型物件の空室率が減少している。

2011年第4四半期の東京Aグレードオフィスの空室率は対前期比＋0.95ポイントの6.7％だった。東京のオフィス賃貸市場は、2011年に入ってわずかずつ回復傾向を示していたが、第4四半期には再び足踏み状態となった。

投資法人が保有する物件のNOI（純利益）が下げ止まり状態になっている。2011年第4四半期時点が底で、今後反転上昇の可能性が出てきた。用途グループ別に集計すると、いずれのNOI利回りも対前期比±0.1ポイント以内と横ばいになっている。この傾向は東京都心5区でも同様だった。

過去10年に渡ってJ-REITが果たしてきた役割を国際比較とともに分析した。J-REITは、既に国内不動産業界にとってなくてはならない重要な地位を占めている。一方、J-REIT市場が今後10年で一層飛躍するためには、克服すべき制度的な課題が出てきている。

首都圏の2011年10月の売買による土地所有権移転登記件数は、対前年同月比－6.0％の2万7827件だった。7カ月連続で前年同月を下回っている。東京都の同月の売買による土地所有権移転登記件数は、対前年同月比－7.6％の9677件だった。こちらも7カ月連続で前年同月を下回っている。