市場分析レポート・ディレクトリ

世界の商業用不動産への直接投資額は、2011年第4四半期に対前年同期比－6％、対前期比＋4%の1062億ドルに達した。対前年同期比がマイナスなのは、2010年第4四半期が金融危機後で最も好調な期だったことによる。2011年通年の投資額は、特に年末にかけて欧州が好調だったことから、対前年比＋28%の4106億ドルに達した。年初予想の4400億ドルを若干下回る水準になっている。

2011年11月までの1年間における日本の不動産投資によるトータルリターンは3.6％だった。内訳はインカムリターンが5.3％、キャピタルリターンが－1.6％となっている。四半期ベースの資産価値下落は、過去数カ月間ゼロに向かっていた。直近3カ月は変化がなく、市場回復の信頼度はまだ弱い。

東京オフィス市場は、Aグレードの坪あたり平均月額賃料が2011年第4四半期に対前期比－0.1%の2万7245円となった。空室率は同－0.5ポイントの3.6％と改善している。2012年は、新規供給が過去10年間の平均に対して130%程度と比較的大規模な一方、ネットアブソープション（吸収需要）は安定的に推移する見込みだ。この背景として、半数以上のビルが竣工時に高い稼働率であることや、震災以降「安全・質への回避」の傾向が顕著になっていることがある。この結果、空室率は小幅上昇するがおおむね現在の水準を維持し、賃料は緩やかに上昇する見込みだ。これに伴い、投資利回りは若干低下、価格は緩やかに上昇するだろう。

2012年、世界の商業不動産市場に向けられる投資資金は2980億米ドルと、2011年半ばの推定値である3160億米ドルに対して－6％となった。この減少は負債が－12％になったことによる。資本は＋4％だったが、負債の減少がこれを打ち消した。平均負債比率（LTV）も58％から54％へ下落している。既存ファンドは調達済資金の未投資分を運用すべく、動き始めた。2012年に向けた新規調達資金も、ここ半年で300億米ドルから530億米ドルに増加している。2012年はアジアとEMEA（欧州・中東・アフリカ）へのクロスボーダー投資が増加する。中でもアジアは最大で、投資資金の33％が他地域からアジアへ流れ込む。

2012年12月末時点の不動産私募ファンド（グローバルファンドを含む）市場は推定で、対2011年6月末時点比＋2.0％の約17兆4000億円に達した。デット調達環境が良好であること、エクイティ投資家の投資意欲がやや改善していることを背景に、物件取得を進めて運用資産を拡大している運用会社が一定数見られる。グローバルファンドと国内特化型ファンドでは前者の方が運用資産の拡大幅が大きい。

2012年に世界の商業不動産市場に向けられる投資資金は、2011年半ばの推定値3160億米ドルに対して－6％の2980億米ドルになる。エクイティは同＋4％と増加したが、デットが同－12％と減少し、エクイティの増加分を帳消しにして全体を減少させた。平均LTV（借入比率）は同－4ポイントの54％となっている。既存ファンドは調達済資金の未投資分の運用に向けて始動している。2012年に向けて新たに調達される資金も、同＋230億米ドルの530億USドルと増加した。2012年には、アジアとEMEA（ヨーロッパ、中東、アフリカ）へのクロスボーダー投資が増加する。中でもアジアは最大で、33％の投資資金が地域外からアジアへ流れ込む。

東京ビジネス地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の2012年2月末時点のオフィス空室率は、対前月比－0.08ポイントの9.15％と5カ月うりに改善した。新規供給が少なく、大型解約の動きが少なかったため、空室面積の増加傾向も弱まっている。

東京5区では、2012年1月は複数の大規模ビルがまとまった空室を抱えて竣工して空室率を押し上げたが、2月～3月は竣工ビルが比較的少ない新規供給の谷間にあたる。この結果、2011年夏以降に竣工した新築ビルの空室床解消が進み、空面積は2011年11月の水準まで低下し、空室率も6.0％まで改善した。空室率低下に合わせて、賃料は1月に記録した統計開始以来の最安値からは改善した。しかし、過去最低水準であることに変わりなく、賃料上昇の持続性に不透明感も漂う。既存ビルで値下げが限界に近づきつつある一方、テナント確保に苦戦する新築・建築中ビルで競争力のある賃料設定で大型テナント確保を図るケースが見られる。

2011年第4四半期にCBREグローバルオフィス賃料インデックスは対前期比＋0.45％、価格インデックスは同＋0.44%と落ち着いた動きだった。前年との比較では2011年前半に強く成長したことを反映し、賃料インデックスが対前年同期比＋5.0％、価格インデックスが同＋8.2%となっている。先行き不透明な世界経済を背景に、テナントも投資家も慎重な対応を続けており、世界のオフィス市場の回復力が弱まっている。

2012年2月時点の空室率速報値は、東京23区が対前月比－0.2ポイントの7.4%、大阪市が同－0.2ポイントの10.2%、名古屋市が同横ばいの12.3%だった。募集賃料は東京23区が対前月比－1000円の1万2900円、大阪市が同＋90円の8740円、名古屋市が同－80円の9740円となっている。

2011年の東京圏分譲マンション市場は、東日本大震災後に新規発売の先送りなどで新規供給戸数が一時減少した。しかし、秋以降の回復で減少分を補い、2010年と同程度の約4万5000戸となった。販売状況は、販売率が70％超と好調を維持した。

産業ファンド投資方針は2012年2月、東京都や神奈川県の産業用不動産6物件を、総額372億7000万円で取得と発表した。取得予定試算の平均NOI（純利益）利回りは、既存ポートフォリオを上回る7.1％だ。

2011年12月の住宅価格は、首都圏総合が対前月比－0.34%、東京都が同－0.20%、神奈川県が同＋0.14%、千葉県が同－3.57%、埼玉県同＋0.45だった。首都圏総合は6カ月連続でマイナスとなっている。

東京駅周辺エリアにおけるS・Aクラスビルの坪単価「MAP's[有効坪単価]」は630万円～1250万円で、平均値は840万円だった。ビルの大型化に伴う賃料上昇とキャップレートの下落の相乗により、エリア別で最も高くなっている。

2012年1月末時点の都心5区（中央区、港区、渋谷区、新宿区、千代田区）のマンション募集坪単価（2002年1月以降竣工、RC・SRC造、マンションタイプ）は、新宿区と港区が上昇、残り3区がほぼ横ばいだった。新宿区は高級・大規模物件の募集が目立ち、港区は高額エリアでの新築供給が散見された。渋谷区は、前々月と前月に＋200円程度の上昇が続いたのを受けて１月は＋数十円の微増に留まった。ただし、対前年同期比では＋400円の水準を保っている。千代田区は2011年9月から下落が続いていたのに対して1月は反転、下げ止まりの傾向が出てきた。

2012年1月に実施した第9回アンケート調査によれば、物流用地の土地価格は半年後に上昇するとみている回答者は41.2％、横ばいは56.5％、下落は2.3％だった。2011年7月の前回調査に比べ、上昇が＋4.4ポイントとなる一方、下落は－4.6ポイントだった。上昇の構成比は2009年1月に実施した第3回調査を底に6回連続で上昇している。

物流施設の東京圏における空室率は、2012年1月期に対前四期比－1.7ポイントの3.7％と改善した。募集賃料も同＋2.0％の3990円/坪と上昇している。募集賃料は2四半期連続で上昇だ。一方、大阪圏の空室率は－3.6ポイントの1.2％。8四半期連続で空室率が改善しており、 市況回復が鮮明になってきた。

首都圏の2011年11月の売買による土地所有権移転登記件数は、対前年同月比＋5.2％の2万8129件となり、土地所有移転登録件数は8カ月ぶりに前年同月を上回った。東京都の売買による土地所有権移転登記件数は、対前年同月比＋8.6％の9403件だった。こちらも8カ月ぶりに前年同月を上回っている。

2012年は不動産投資家にとって、難しい選択を迫られる一年になるだろう。リスク回避の傾向が2009年初めと同程度に高まると予想する。エクイティおよびデットが不足するなか、投資機会は限定される見通しになっている。加えて、米国、欧州、日本において過去最大規模の不動産向けローンの満期を迎えることが、G7諸国の経済回復の弱さと相まって、不動産ファンダメンタルズを悪化させると予想できる。

東京主要部の期待利回りは、対前期（2011年10月調査時）比で全体的に低下している。首都圏湾岸部の倉庫の期待利回りが、2009年1月の調査開始以来、最も低い値を記録した。ただし、引き続き多くの投資家が1年先のマーケット状況の改善を予測している。