市場分析レポート・ディレクトリ

都心5区のオフィス平均成約賃料（坪あたり月額、4四半期移動平均）は、直近のビークである2020年第1四半期の2万2358円に比べて11.5％下落した。特にビル規模が大きいほど下落率が大きい傾向だ。将来空室として顕在化する可能性がある解約予告済みの募集面積は2000年以降で最大に達した。テレワーク導入が推奨され、オフィス床の縮小や集約移転の事例がみられており、オフィス賃貸市場にとって先行き不透明な状況が続くと考えられる。

■REIT保有資産総額（上場＋私募、暫定値）＠2021年4月末
　24兆9408億円（上場20兆7617億円／私募4兆1791億円）
　　▼オフィス：10兆1467億円（上場8兆4190億円／私募1兆7277億円）
　　▼物流施設：4兆6159億円（上場3兆8501億円／私募7658億円）
　　▼商業施設：3兆9975億円（上場3兆4190億円／私募5785億円）
　　▼住宅：3兆7103億円（上場2兆8977億円／私募8126億円）
　　▼ホテル：1兆8832億円（上場1兆6318億円／私募2514億円）
　　▼その他：5873億円（上場5441億円／私募432億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2678億円／それ以外2763億円

※保有資産総額は取得価格ベース

■世界商業用不動産投資額＠2021年第1四半期
　1870億ドル（YoY－13％）

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比

■日本の不動産投資額＠2021年第1四半期
　1兆2218億円（YoY－28％、QoQ－20％）、115億ドル（YoY－26％）
　　▼セクター別割合
　　　オフィス52％／店舗12％／物流施設18％／ホテル5％／住宅11％

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。今期より不動産投資額に賃貸マンションが含まれる

■リカバリーインデックス＠2021年3月
　不動産：12.7（MoM－17.7ポイント）
　総合：77.3（MoM＋3.6ポイント）　※5カ月ぶりに改善

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計

■首都圏分譲マンション市場＠2021年4月
　▼発売戸数：2089戸（YoY＋204.5％、MoM－32.7％）
　▼初月契約率：73.6％（YoY－5.3ポイント、MoM±0ポイント）
　▼平均住戸価格：7764万円（YoY＋24.9％）／平均m2単価112万5000円（YoY＋10.3％）
　▼販売在庫数：7017戸（YoY－778戸、MoM－340戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■アセットタイプ別収益不動産ストック＠2020年
　▼商業施設：約71兆1000億円（REIT保有比率4.7％）
　　●投資適格商業施設：約50兆7000億円（REIT保有比率5.0％）
　▼物流施設：約23兆9000億円（REIT保有比率15.5％）
　　●投資適格物流施設：約10兆8000億円（REIT保有比率29.8％）
　▼ホテル・旅館：約12兆9000億円（REIT保有比率14.0％）
　　●投資適格商業施設：約8兆4000億円（REIT保有比率16.7％）

■大阪オフィス賃貸市場＠2021年第1四半期末
　▼需給：新規需要－3100m2／新規供給なし
　▼空室率：1.9％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋0.2ポイント）
　▼賃料：2万4002円（YoY－1.2％、QoQ－0.4％）
　▼プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■大阪ロジスティクス賃貸市場＠2021年第1四半期末
　▼需給：新規需要25万9000m2／新規供給3棟24万m2
　▼空室率：2.9％（YoY横ばい、QoQ－0.5ポイント）
　　●地域別：湾岸3.1％（QoQ－1.9ポイント）／内陸2.4％（QoQ＋2.4ポイント）
　▼賃料：4007円（YoY＋2.0％、QoQ＋0.6％）
　▼プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■大阪投資市場＠2021年第1四半期末
　▼投資額：2242億円（YoY－18％、QoQ＋44％）　※国内に占める大阪の割合18％
　　●セクター別：オフィス11％／店舗26％／物流施設33％／ホテル26％／住宅3％

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

新型コロナウイルス感染拡大防止のため、2020年度に多くの大学でオンライン授業が実施されたが、2021年度はほとんどが対面授業を基本とする方針を打ち出しており、学生向け賃貸マンションの需要減退懸念は限定的となっている。学生向け賃貸住宅は今後も安定的な賃料収入が期待できるアセットとして選好されるだろう。REITは2019年以降、年間2件程度とさほど多くはないものの、学生向け賃貸住宅を毎年取得している。私募REITも比較的多くを組み入れられており、増加傾向のようだ。住宅系REITのみならず総合型REITでも　アセットアロケーションにおいてより安定投資が求められる局面では、学生向け賃貸住宅が取得物件の候補となり得るだろう。

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年第1四半期末
　▼空室率：1.9％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋0.2ポイント）
　▼賃料：2万4002円（YoY－1.2％、QoQ－0.4％）　※今後緩やかな下落の見込み
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■大阪Aグレードオフィス売買市場＠2021年第1四半期末
　▼価格：YoY＋1.0％、QoQ－0.5％　※今後緩やかな下落の見込み
　▼利回り：横ばい　※今後横ばいの見込み 　▼総投資額：250億円（YoY－18.8％、QoQ＋23.9％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■首都圏オフィスエネルギー推移＠2020年12月
　▼消費量：71（YoY－4ポイント）　※5年連続低下
　▼単価　：109（YoY－13ポイント）
　▼コスト：78（YoY－14ポイント）

※いずれも2010年12月時点の値を100とした指数。YoYは前年同月比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2021年4月
　▼空室率：2.57％（MoM＋0.36ポイント）　※9カ月連続上昇
　▼潜在空室率：7.01％（MoM＋0.32ポイント）　※2014年6月以来の7％台
　▼募集賃料：2万9039円（MoM－257円）　※12カ月連続低下
　▼募集面積：61万5974坪（MoM＋4万3765坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■事業用不動産投資額＠2021第1四半期
　9260億円（YoY－24％）
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：2770億円（YoY－38％）
　　　REIT以外の国内投資家：3720億円（YoY－15％）
　　　海外投資家：1770億円（YoY－17％）
■投資家平均期待利回り＠2021年3月
　▼オフィス（大手町）：3.35％（QoQ±0bps）
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：4.05％（QoQ－3bps）　※過去最低値更新
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.43％（QoQ＋3bps）
　▼ホテル（都心5区）：5.00％（QoQ－3bps）
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：4.15％（QoQ－8bps）　※過去最低値更新
　▼データセンター（シェル型、東京近郊）：5.62％（QoQ－2bps）

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。投資家平均期待利回りはNOIベースの値。MTはマルチテナント

■店舗賃料（1階）＠2020年下半期
　▼銀座：6万7200円（YoY－14.5％、HoH－16.6％）
　▼表参道：5万300円（YoYマイナス、HoH＋5.0％）
　▼新宿：5万4600円（YoYプラス％、HoH－4.2％）
　▼渋谷：4万8200円（YoY＋15.3％、HoH＋1.7％）

※賃料は坪あたり月額。下半期は7月～12月。HoHは前半期比

■不動産業倒産状況＠2021年4月
　▼件数：22件（YoY±0.00％、MoM－37.14％）　※1月～4月の累計で増勢基調
　▼負債総額：34億6700万円（YoY－17.96％、MoM－71.28％）

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年4月
　▼賃料：3万8164円（YoY－5.2％、MoM－0.5％）
　▼空室率：1.9％（YoY＋1.2ポイント、MoM＋0.3ポイント）
　▼新規供給：1月～4月実績4万8000m2／5月～12月予定11万8000m2

※YoYは前年同月比もしくは前年比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額（共益費込み）

■都心5区オフィス空室率＠2021年4月
　5.65％（YoY＋4.09ポイント、MoM＋0.23ポイント）　※14カ月連続MoMプラス
　　▼新築ビル：7.30％（YoY＋3.99ポイント、MoM－0.05ポイント）
　　▼既存ビル：5.62％（YoY＋4.12ポイント、MoM＋0.24ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2021年4月
　2万1415円（YoY－1405円、MoM－126円）　※9カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：3万640円（YoY－751円、MoM－22円）
　　▼既存ビル：2万1278円（YoY－1316円、MoM－113円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■都心5区オフィス市況＠2021年4月
　▼空室率：5.87％（MoM＋0.30イント）　※11カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：2万2883円（MoM－149円）　※一部新築物件が募集条件緩和
■名古屋2区オフィス市況＠2021年4月
　▼空室率：3.46％（MoM－0.02ポイント）
　▼推定成約賃料：1万2932円（MoM＋2円）　※3カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況＠2021年4月
　▼空室率：3.13％（MoM＋0.02ポイント）
　▼推定成約賃料：1万2995円（MoM＋8円）　※5カ月連続上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■オフィス市場＠2021年3月
　コロナ禍の影響が全国の市況に広がるなか、調整幅は東京が最も大きい
■賃貸マンション市場＠2020年第4四半期
　23区で賃料が上昇基調にあるものの、前期比ではマイナスと頭打ち感も
■商業施設市場＠2021年第1四半期
　2度目の緊急事態宣言（1月8日～3月21日）を受けて施設売上が減少
■ホテル市場＠2021年第1四半期
　厳しい状況が続いている。3月の稼働率は全国が39.2％、東京が30.6％、大阪が34.4％
■物流施設市場＠2021年第1四半期
　首都圏・近畿圏ともに空室率が1％台で、需給環境は引き続き良好

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年比

■東証REIT指数＠2021年4月末
　2063.80（MoM＋50.72ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2021年4月
　0回0円（累計買い入れ額6787億円）
■各投資法人の動向＠2021年4月
　ケネディクス商業リート投資法人、ラサールロジポート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比