市場分析レポート・ディレクトリ

■東京圏物流施設賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：7.6％（YoY＋2.6ポイント、QoQ＋0.3ポイント）　※新規供給が続いて高止まり
　　●エリア別：湾岸8.9％（QoQ＋1.7ポイント）／内陸7.1％（QoQ－0.3ポイント）
　▼賃料：4579円（YoY＋1.0％、QoQ＋0.8％）
　　●エリア別：湾岸QoQ＋2.1％／内陸QoQ横ばい
　▼プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■東京圏物流施設投資市場＠2023年第3四半期
　価格の上昇傾向続く（利回り低下と緩やかな賃料上昇を反映）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは

■福岡Aグレードオフィス賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：6.9％（YoY＋4.6ポイント、QoQ－1.1ポイント）
　　※2022年新規供給物件の空室消化進む。2023年分の消化は限定的
　▼賃料：1万9832円（YoY＋1.6％、QoQ＋0.04％）　※わずかながら2四半期ぶりに上昇
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■福岡Aグレードオフィス売買価格＠2023年第2四半期
　YoY＋1.7％、QoQ＋0.7％　※賃料上昇を受けて。利回りは安定的に推移
■福岡オフィス投資市場（直接投資総額）＠2023年
　▼第3四半期：141億円（YoY－11.5％、QoQ－50.6％）
　▼第1～第3四半期（累計）：671億円（YoY＋231.1％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：4.7％（YoY＋0.5ポイント、QoQ－0.1ポイント）　※2四半期ぶりにQoQマイナス
　▼賃料：3万3585円（YoY－4.1％、QoQ－1.0％）　※14四半期連続下落
　▼プロパティクロック：賃料下落の減速フェーズ
■東京Aグレードオフィス売買市場＠2023年第3四半期
　▼価格：YoY－2.0％、QoQ－1.5％　※3四半期連続下落
■東京オフィス直接投資総額＠2023年
　▼第3四半期：575億円（YoY－17％、QoQ－68％）
　▼第1～第3四半期（累積）：7069億円（YoY＋75％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：2.7％（YoY－1.2ポイント、QoQ－1.1ポイント）
　▼賃料：2万2524円（YoY－2.9％、QoQ－0.3％）
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■大阪Aグレードオフィス売買市場＠2023年第3四半期
　▼価格：YoY－4.5％、QoQ－0.4％　※賃料下落を反映。利回りは横ばい
■大阪オフィス投資市場（直接投資総額）＠2023年
　▼第3四半期：172億円（QoQ＋52.1％）　※国内投資家の存在感強まる
　▼第1～第3四半期（累積）：763億円（YoY－25.1％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■投資家平均期待利回り＠2023年9月
　▼オフィス（大手町）：3.15％（QoQ±0bps）
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：3.65％（QoQ－5bps）
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.25％（QoQ±0bps）
　▼ホテル（宿泊特化型、都心5区）：4.55％（QoQ－5bps）
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：3.78％（QoQ－5bps）
　▼データセンター（東京近郊）：4.75％（QoQ－20bps）

※2023年6月にメールを送付して調査。調査対象132人、回答者111人、回収率84.1％。投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

■不動産投資額＠2023第3四半期
　9450億円（YoY－9％）
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：2870億円（YoY＋137％）
　　　REIT以外の国内投資家：5210億円（YoY＋144％）
　　　海外投資家：1370億円（YoY－81％）
　　▼アセットタイプ別の状況
　　　商業施設：3210億円（YoY＋111％）
　　　ホテル：1950億円（YoY約3.5倍）
　　　　※うち75％がREITによる投資。REITによるホテル投資額として過去最高
　　　物流施設：YoYプラス
　　　オフィス、住宅：いずれもYoYマイナス

※投資額は10億円以上が対象。土地取引とREITのIPO時取得を除く。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■ハイストリート店舗空室率＠2023年第3四半期
　▼銀座：3.5％（YoY－4.2ポイント、QoQ－3.2ポイント）
　▼表参道・原宿：5.7％（YoY＋0.8ポイント、QoQ－1.5ポイント）
　▼心斎橋：2.8％（YoY－11.2ポイント、QoQ－0.6ポイント）
　▼栄：0.0％（YoY－0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼天神：2.5％（YoY－2.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）
■ハイストリート店舗想定成約賃料＠2023年第3四半期
　▼銀座：26万600円（YoY＋1万9100円、QoQ＋3000円）
　▼表参道・原宿：19万8800円（YoY＋1万5000円、QoQ＋1万円）
　▼心斎橋：20万4000円（YoY＋5万2000円、QoQ＋1万1000円）
　▼栄：7万1000円（YoY＋1000円、QoQ±0円）
　▼天神：5万5500円（YoY＋9000円、QoQ±0円）

※想定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）の上限値。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■東京23区オフィス空室率＠2023年10月
　3.58％（MoM－0.07ポイント）　※3カ月連続低下
　　▼都心5区：3.43％（MoM－0.01ポイント）　※3カ月連続低下
　　　●千代田区2.08％／中央区4.56％／港区4.40％／新宿区2.86％／渋谷区2.34％
　　▼周辺18区：4.07％（MoM－0.22ポイント）　※4カ月以上連続低下
■東京23区オフィス募集面積率＠2023年10月
　5.01％（MoM－0.05ポイント）　※4カ月以上連続低下
　　▼都心5区：4.88％（MoM＋0.01ポイント）　※増加に転じる
　　▼周辺18区：5.42％（MoM－0.24ポイント）　※4カ月以上連続低下
■東京23区空室面積＠2023年10月
　36万4000坪（MoM－1万8000坪）
　　▼増加3万3000坪／減少5万1000坪

※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル

宿泊旅客数の回復とともに宿泊料金は上昇しており、ホテルの売上高はコロナ禍前の水準を上回っている。こうした業績の回復に伴ってホテル投資の魅力は増している。一方で、建築費の高騰で大型ホテル新規建設の収支計画が難しくなり、宿泊料金と宿泊客の予算も乖離が広がっている。日本国内のホテルへの投資は個別の物件選択がより重要になっている。

■都心5区オフィスビル空室率＠2023年10月末
　5.16％（MoM－0.07ポイント）　※2023年7月以降一進一退
　　▼千代田区2.91％／中央区6.20％／港区7.73％／新宿区3.99％／渋谷区2.53％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2023年9月末
　7.40％（MoM－0.17ポイント）
　　▼千代田区4.37％／中央区8.69％／港区10.25％／新宿区6.61％／渋谷区5.16％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：8.9％（YoY＋3.7ポイント、QoQ＋0.7ポイント）
　▼実質賃料指数：4520円（QoQ＋0.2％）
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：4.5％（YoY＋2.8ポイント、QoQ＋1.3ポイント）
　▼実質賃料指数：4110円（QoQ－0.2％）
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：8.3％（YoY－2.7ポイント、QoQ＋3.1ポイント）
　▼実質賃料指数：3620円（QoQ＋0.8％）
■福岡圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：5.9％（YoY＋5.0ポイント、QoQ＋5.0ポイント）
　▼実質賃料指数：3440円（QoQ＋0.9％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比。実質賃料指数は坪あたり月額

■不動産価格指数（全国住宅総合）＠2023年7月
　133.9（MoM－1.7％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地113.1（MoM－1.5％）／戸建て住宅113.5（MoM－3.9％）／
　　マンション（区分所有）190.5（MoM－0.1％）
　▼都道県別内訳（住宅総合）
　　東京都154.4（MoM－0.5％）／愛知県124.6（MoM－1.2％）／大阪府141.2（MoM－0.7％）

※季節調整済みの速報値。MoMは前月比

■都心5区のマンション募集賃料＠2023年9月末
　▼千代田区：MoM－53円、YoYマイナス　※20カ月ぶりにYoYマイナス
　▼中央区：MoM－132円、YoYプラス
　▼港区：2万959円（MoM＋447円、YoY＋2092円）　※集計開始以来最高値更新
　▼新宿区：MoM＋46円、YoYプラス
　▼渋谷区：2万79円（MoM＋160円、YoYプラス）　※集計開始以来最高値更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東京都心部オフィスビル坪あたり床単価＠2023年第3四半期
　▼Aクラスビル：495万円（YoY－15.8％、QoQ－5.4％）
　▼Bクラスビル：315万円（YoY－8.7％、QoQ－3.4％）
　▼Cクラスビル：234万円（YoY－11.0％、QoQ－3.7％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■住宅価格指数（既存マンション）＠2023年8月
　首都圏総合：116.71（YoY＋3.41％、MoM＋0.66％）　※2カ月連続MoMプラス
　　▼東京都：130.03（YoY＋4.15％、MoM＋0.63％）　※2カ月連続MoMプラス
　　▼神奈川県：104.25（YoY＋0.76％、MoM＋0.14％）　※2カ月連続MoMプラス
　　▼千葉県：92.59（YoY＋8.09％、MoM＋2.66％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼埼玉県：93.25（YoY＋0.16％、MoM＋0.30％）　※3カ月連続MoMプラス

※2000年1月を100とした相対値。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■賃貸ビル事業の業況（直近1年間）
　良い66％（2021年比＋40ポイント）／さほど良くない30％／悪い4％
■賃貸ビル事業の支出（直近1年間）
　増加傾向61％（2021年比＋31ポイント）／ほとんど変化なし36％／減少傾向2％

※ザイマックス不動産総合研究所と早稲田大学建築学科石田航星研究室による共同調査。調査期間は2023年7月～8月。有効回答数872（回答率3.9％）

■REIT保有資産総額＠2023年9月末
　28兆4099億円（上場22兆5368億円／私募5兆8731億円）
　　▼オフィス：11兆836億円（上場8兆8143億円／私募2兆2693億円）
　　▼物流施設：5兆7597億円（上場4兆6088億円／私募1兆1509億円）
　　▼商業施設：4兆3471億円（上場3兆4523億円／私募8948億円）
　　▼住宅：4兆4069億円（上場3兆2107億円／私募1兆1962億円）
　　▼ホテル：2兆928億円（上場1兆8281億円／私募2647億円）
　　▼その他：7197億円（上場6226億円／私募971億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設3252億円／それ以外2974億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。MoMは前月比

■私募REIT市場＠2023年9月末
　▼投資法人数：53（YoY＋9、QoQ＋6）
　▼資産総額：5兆8731億円（YoY＋19.7％、QoQ＋5.6％）
　　●内訳：オフィス38.6％／住宅20.4％／物流施設19.6％／
　　　　　　商業施設15.2％／ホテル4.5％／その他1.7％
　▼物件総数：1566（YoY＋268、QoQ＋82）
　　●内訳：オフィス298／住宅670／物流施設168／商業施設316／ホテル69／その他45
　▼出資総額：3兆3880円（YoY＋17.7％、QoQ＋6.0％）
　　●内訳：地域金融機関33.5％／中央金融法人28.7％／年金20.6％／事業会社など17.2％

※資産総額は保有物件の取得価格合計（他法人の株式または出資は含まず）。物件総数について、底地は上に立っている物件の主な用途で、海外資産はアセットタイプに関わらずその他に、それぞれ分類。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期（3カ月前）比

アジア太平洋地域の不動産投資市場について、「2025年まで生き残る」という表現は多少大げさではあるものの、長期間にわたる高金利、低迷する経済、低調な輸出市場、および地政学的緊張の高まりによって投資家の懸念は募る一方だろう。その結果、2023年第3四半期の不動産取引は2013年以降で最低を記録した。日本では、コロナ禍後の社会において経済は着実に前進し、企業業績も顕著に成長している。金融市場の安定と円安に加え、インバウンド観光の急速な回復が、今後も日本の不動産需要を支えるだろう。

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場＠2023年第3四半期
　▼成約賃料：2万4652円（QoQ－1003円）　※3期連続の下落。低下傾向が続く
　▼空室率：6.7％（QoQ＋0.8ポイント）
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場＠2023年第3四半期
　▼成約賃料：1万8120円（QoQ－425円）　※低下傾向は鈍化へ
　▼空室率：4.8％（QoQ＋0.3ポイント）
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場＠2023年第3四半期
　▼成約賃料：1万6339円（QoQ－343円）　※2020年第4四半期以降は横ばい傾向
　▼空室率：4.5％（QoQ＋0.1ポイント）

※第3四半期は7月～9月。QoQは前四半期。成約賃料は坪あたり月額（共益費除く）