市場分析レポート・ディレクトリ

■期待利回り＠2022年4月時点
　▼Aクラスオフィスビル（丸の内、大手町）：3.3％（HoH－0.1ポイント）
　▼ワンルームタイプ賃貸マンション（城南地区）：4.0％（HoH±0.0ポイント）
　▼都心型高級商業店舗（銀座）：3.5％（HoH±0.0ポイント）
　▼郊外型ショッピングセンター（東京）：5.3％（HoH－0.1ポイント）
　▼マルチテナント型物流施設（江東区）：4.0％（HoH－0.1ポイント）
　▼宿泊特化型ホテル（東京）：4.6％（HoH±0.0ポイント）

※アセットマネージャーや保険会社など186社にアンケート調査を実施。141社が回答（回答率75.8％）。HoHは半年前比

■全用途平均地価＠2022年3月末時点
　全国：HoH＋0.2％　※半年前はHoH±0.0％、4半期ぶりにプラス
　　▼6大都市：HoH＋0.9％　※半年前はHoH＋0.2％、3半期連続プラス
　　▼東京区部：HoH＋1.0％　※半年前はHoH＋0.6％、3半期連続プラス

※HoHは半年前比。6大都市は東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸

■東京プライムエリア店舗賃貸市場＠2022年第1四半期
　▼1棟平均賃料：7万3233円（YoY－0.9％、QoQ±0.0％）
　▼銀座1階賃料：25万円（YoY±0.0％、QoQ±0.0％）
　▼表参道1階賃料：20万円（YoY±0.0％、QoQ±0.0％）
　▼東京プロパティクロック：賃料下落の減速フェーズ
■東京区部店舗直接投資総額＠2022年第1四半期
　646億円（YoY＋186.6％、QoQ－55.4％）

※第1四半期は1月～3月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■REIT保有資産総額（暫定値）＠2022年4月末
　26兆3131億円（上場21兆5881億円／私募4兆7250億円）
　　▼オフィス：10兆5093億円（上場8兆6282億円／私募1兆8811億円）
　　▼物流施設：5兆1019億円（上場4兆1922億円／私募9097億円）
　　▼商業施設：4兆1516億円（上場3兆4741億円／私募6775億円）
　　▼住宅：4兆122億円（上場3兆686億円／私募9436億円）
　　▼ホテル：1兆8778億円（上場1兆6370億円／私募2408億円）
　　▼その他：6602億円（上場5880億円／私募722億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2995億円／それ以外2885億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は12月末時点の金額

■実物不動産または不動産証券化商品への投資実施率＠2021年
　▼年金：69％（YoY－3ポイント）　※12年ぶりに減少
　　●対象：実物不動産6％／REIT6％／私募ファンド19％／私募REIT46％
　　　　　　不動産が裏付けの債権3％／海外REIT6％／海外私募ファンド37％
　▼一般機関投資家：84％（YoY－5ポイント）　※2年ぶりに減少
　　●対象：実物不動産20％／REIT63％／私募ファンド32％／私募REIT57％
　　　　　　不動産が裏付けの債権47％／海外REIT12％／海外私募ファンド20％

※2022年1月～3月に調査を実施し、年金基金から54件、一般機関投資家から57件の回答を得た

■首都圏分譲マンション市場＠2022年4月
　▼発売戸数：2426戸（YoY＋16.1％、MoM－2.6％）
　▼初月契約率：79.6％（YoY＋6.0ポイント、MoM＋4.4ポイント）　※3カ月連続70％台
　▼平均価格：戸あたり6291万円（YoY－19.0％）／m2単価93万7000円（YoY－16.7％）
　▼販売在庫数：5475戸（YoY－1476戸、MoM－1542戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

新型コロナウイルスの感染拡大に伴うテレワークの利用拡大。コロナ前から企業などで取り組みが推進されている働き方改革。脱炭素社会の実現といった社会的問題の顕在化。これらによってオフィスビルを取り巻く環境は大きく変化し、その需要や立地、機能、さらには構造、設備、管理といった面に関しても新しい動きが出てくるようになってきた。

ハワイでは、新型コロナウイルスの感染拡大で観光客数は減少したが、住宅の取引件数はコロナ前を上回る勢いで伸びている。ハワイ内外から実需の購入者が集まり、価格が下がっていない。日本のリゾート地の中にも、コロナ禍にあっても地価上昇傾向を示す地域がある。オアフ島のように、都市機能とマリンリゾートが融合して島内外から厚い需要が得られる環境には及ばないものの、参考にできる点はある。リモートワーク定住やインバウンド回復で、日本のリゾート地にも市場発展の可能性があるだろう。

世界的なSDGsの流れの中で、不動産業界においても事業活動で消費するエネルギーを100％再生可能エネルギーで調達することを目標とするRE100をめざす企業が増えている。太陽光発電に関しては、PPA（Power Purchase Agreement：電力購入契約の略）モデルを利用した、自家消費型の太陽光発電導入が進んでいる。不動産所有者は、PPAを使って初期投資不要で太陽光発電による再生可能エネルギーをテナントに提供したり共用部で利用したりできる。これを対外的にPRすることでESG 投資を呼び込む効果も期待できる。

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場＠2022年第1四半期
　▼空室率：3.9％（YoY＋2.0ポイント、QoQ＋0.8ポイント）　※緩やかの上昇が続く見込み
　▼賃料：2万3057円（YoY－3.9％、QoQ－0.7％）　　※緩やかの下落が続く見込み
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■大阪オフィス投資市場（直接投資総額）＠2022年第1四半期
　946億円（YoY＋1322.3％、QoQ－12.9％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2022年4月
　▼空室率：4.12％（MoM＋0.04ポイント）　※小幅な動きとどまる
　▼潜在空室率：7.81％（MoM＋0.07ポイント）　※4カ月連続上昇
　▼募集賃料：2万8238円（MoM－8円）　※2万8000円台前半で小幅な動き続く
　▼募集面積：70万2623坪（MoM＋1万4556坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■首都圏オフィスエネルギー推移＠2021年12月
　▼消費量：68（YoY－3ポイント）　※6年連続減少。直近10年の最低値
　▼単価　：108（YoY－1ポイント）　※2年連続減少
　▼コスト：74（YoY－4ポイント）　※3年連続減少

※いずれも2010年12月時点の値を100とした指数。YoYは前年同月比

■名古屋オフィス賃料予測
　2022年：98
　2026年：90　※ピークだった2019年比で－12％。2017年の87を上回り、リーマンショック後のような大幅下落には至らない見通し

※賃料は2021年を100とした相対値

■市場別オフィス賃料ランキング＠2021年第3四半期
　1位：香港・中環＆ニューヨーク・ミッドタウン261ドル／3位：北京・金融街196ドル／
　4位ロンドン・ウエストエンド191ドル／5位：シリコンバレー174ドル／6位：北京・CBD152ドル／
　7位：東京・丸の内150ドル／8位：ニューヨーク・ミッドタウンサウス148ドル／9位：上海・浦東130ドル

※各都市のプレミアムオフィス地区内にある最優良オフィスビル内の約1000m2（1万平方フィート）のスペースを想定し、正味実効賃料、共益サービス費用、賃料に対する税金といった賃借コストの主要素で構成される「最大可能」な賃料を比較、分析した。

■マンハッタンオフィス市場＠2022年第1四半期
　▼空室率：21.0％（YoYプラス）　※今後1年は上昇予測
　▼平均募集賃料：70.72ドル（YoY－2.3％、QoQ＋1.05ドル）　※今後1年は下落予測
　　●うちグレードA：77.55ドル

※平均募集賃料は平方フィートあたり年額。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

ウクライナ情勢の悪化や米国の長期金利上昇の影響で、東証REIT指数は2000ポイントを割り込み、オフィスビルの価格（床単価）も軟調に推移した。一方、取引市場では外資系投資家による1000億円以上の大型取引が3件行われて市場を盛り上げたほか、事業会社による資産売却やREITによる資産入れ替えも引き続き活発だった。東京のオフィス空室率は6.4%まで上昇し、特に新築ビルでテナントの獲得競争が激化している。物流セクターが引き続き好調だったのに対し、商業やホテルセクターでは業績回復が遅れている。分譲マンション価格は過去最高値水準まで上昇し、賃貸住宅ではファミリータイプへの需要シフトが進んだ。

■都心5区オフィス市況＠2022年4月
　▼空室率：7.11％（MoM＋0.07ポイント）　※3カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：2万2244円（MoM＋310円）　※上昇に転じた
■名古屋2区オフィス市況＠2022年4月
　▼空室率：5.67％（MoM＋0.29ポイント）　※2カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万3424円（MoM－43円）　※下落に転じた
■大阪4区オフィス市況＠2022年4月
　▼空室率：5.14％（MoM＋0.73ポイント）　※2カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万2735円（MoM－92円）　※下落に転じた

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■オフィス市場＠2022年3月
　調整局面が継続しているものの、前年比でみた空室率の悪化幅や賃料の下落率は着実に縮小
■賃貸マンション市場＠2021年第4四半期
　東京23区の賃料は住居タイプによって違いがみられるものの、全体では弱含みで推移
■商業施設市場＠2022年第1四半期
　前期に続いて持ち直しの動き
■ホテル市場＠2022年第1四半期
　年明け以降、コロナ第6波の影響により再び苦戦
■物流施設市場＠2022年3月末
　首都圏・近畿圏ともに新規供給の影響を受けて空室率が上昇

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比

■投資家平均期待利回り＠2022年3月
　▼オフィス（大手町）：3.25％（QoQ－10bps）
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：3.95％（QoQ－5bps）
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.35％（QoQ±0bps）
　▼ホテル（都心5区）：4.85％（QoQ－13bps）
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：3.93％（QoQ－17bps）

※投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

■事業用不動産投資額＠2022第1四半期
　5960億円（YoY－37％）　※調査開始以来2番目の低水準
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：3260億円（YoY＋18％）
　　　REIT以外の国内投資家：1930億円（YoY－42％）
　　　海外投資家：770億円（YoY－78％）

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比