市場分析レポート・ディレクトリ

超高層マンション（20階以上）の完成戸数に関し、全国に占める東京圏の割合は、2011年～2020年の10年間で58％だったが、2021年～2024年の4年間では61％に達することが見込まれている。この4年間における1棟あたりの平均戸数は全国では340戸に対して東京圏は420。東京圏の超高層マンションの7割弱が都区部に集中し、開発適地が少なく用地取得競争が激しいなか、再開発事業による超高層マンション建設で大量の戸数を供給する事例が多く見られている。

■都心5区オフィスビル市場予測（空室率／募集賃料／新規供給／吸収需要）
　▼2021Q3：3.9％／2万1844円（QoQ－2.3％）／8800坪／－1万9000坪
　▼2021Q4：4.3％／2万1152円（QoQ－3.2％）／1万500坪／－1万9500坪
　▼2022Q1：4.6％／2万857円（QoQ－1.4％）／1万3200坪／－1万1200坪
　▼2022Q2：4.8％／2万522円（QoQ－1.6％）／1万6100坪／－6500坪
　▼2023Q2：5.0％／1万8937円（QoQ－1.8％）／2万3500坪／4万3400坪
　▼2024Q2：4.4％／1万7701円（QoQ－1.4％）／4万1300坪／4万8400坪
　※今後の空室率ピークは2023Q1の5.2％

※予測は2021年第2四半期時点。募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。QoQは前期比。例えば2021Q3は2021年第3四半期（7月～9月）

■日本の不動産投資額＠2021年
　▼第2四半期：6254億円（YoY－31％、QoQ－49％）、57億ドル（YoY－33％）
　▼上半期：1兆8472億円（YoY－29％）
　　セクター別割合：オフィス45％／店舗16％／物流施設16％／ホテル6％／住宅16％

※第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■世界商業用不動産投資額＠2021年
　▼第2四半期：2470億ドル（YoY＋3％）
　▼上半期：4420億ドル（YoY＋33％）

※第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比

■東京圏物流施設賃貸市場＠2021年第2四半期
　▼賃料：4403円（YoY＋1.1％、QoQ＋0.2％）
　　●湾岸エリア：QoQ＋0.2％
　　●内陸エリア：QoQ横ばい
　▼空室率：0.9％（YoY＋0.2ポイント、QoQ－0.1ポイント）
　▼プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■東京圏物流施設売買価格＠2021年第2四半期
　YoY＋10.2％、QoQ＋3.2％　※投資利回り低下と緩やかな賃金上昇を反映
■東京圏物流施設直接投資総額＠2021年
　▼第2四半期：368億円（YoY－66.1％、QoQ－65.7％）
　▼上半期：1442億円（YoY－55.1％、HoH－69.7％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比、HoHは前半期比

札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡（以下、主要都市）におけるオフィスエリアの平均空室率は上昇傾向にあるが、平均募集賃料はおおむね横ばいもしくは上昇を続けている。新型コロナウイルスの感染拡大以降、賃貸オフィス市場に影響を与えている要素として、テレワークの利用拡大がある。主要都市でも感染拡大前に比べてテレワーク率が上昇したが、東京よりは低水準だ。加えて、感染拡大以降もシェアオフィスなどの開業が続いており、主要都市の賃貸オフィス市況は東京ほど悪化していない。ただし、主要都市では今後の新規供給量が過去に比べて多くなると見込まれており、これを吸収できる需要が生じないと需給バランスが悪化する可能性がある。

■東京プライムエリア店舗賃貸市場＠2021年第2四半期
　▼1棟平均賃料：7万3467円（YoY－9.0％、QoQ－0.6％）　※5四半期連続下落
　▼銀座1階賃料：25万円（YoY－9.1％、QoQ±0.0％）
　▼表参道1階賃料：20万円（YoY－7.0％、QoQ±0.0％）
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■東京プライムエリア店舗売買価格＠2021年第2四半期
　YoY－17.6％、QoQ－1.0％　※主に賃料下落を反映。利回りは横ばい
■東京区部店舗直接投資総額＠2021年
　▼第2四半期：137億円（YoY－36.0％、QoQ－39.4％）
　▼上半期：362億円（YoY－70.4％、HoH－43.8％）

※第2四半期は4月～6月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比、HoHは前半期比

戦略的な立地と積極的な貿易政策で世界の貿易・物流のハブであり続けるシンガポール。近年はTuas Mega Port開港に向けて西部地域で大型投資が行われており、物流市場は成長期を迎えている。政府系機関のJTC（Juron Town Corporation）によれば、2021年第2四半期（4月～6月）におけるシンガポール全域での物流施設の賃貸可能床面積は前年同期比＋2.3％の1130万9000m2だった。大半が西部地域（West Region）での供給で、同地域がシンガポール全域の約64.7％を占めている。

訪日観光客の入国禁止は大阪経済にとって頭痛の種だが、住宅宅市場は底堅く推移した。今後は人口増加ならびに市内の多様な開発が追い風となり、大阪市および同市の住宅市場は再び活気づくだろう。

■REIT保有資産総額＠2021年7月末
　25兆1331億円（上場20兆9058円／私募4兆2773億円）
　　▼オフィス：10兆1698億円（上場8兆4469億円／私募1兆7229億円）
　　▼物流施設：4兆6757億円（上場3兆9065億円／私募7692億円）
　　▼商業施設：4兆376億円（上場3兆4528億円／私募5848億円）
　　▼住宅：3兆7668億円（上場2兆9242億円／私募8426億円）
　　▼ホテル：1兆8915億円（上場1兆6354億円／私募2561億円）
　　▼その他：5918億円（上場5401億円／私募517億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2638億円／それ以外2763億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は6月末時点の金額

■地価動向＠2021年第2四半期
　▼＋0％～＋3％：35％（QoQ＋7ポイント）
　▼±0％：36％（QoQ－9ポイント）
　▼－0％～－3％：28％（QoQ＋5ポイント）
　▼－3％～－6％：1％（QoQ－3ポイント）
　▼上記以外（＋3％以上または－6％以下：0％（QoQ±0ポイント）

※調査対象は主要都市の高度利用地100地区。第2四半期は4月1日～7月1日。QoQは前四半期比

不動産投資において、収益不動産の集積度の高い東京が中心であることは変わらないが、リスク分散と収益安定化の観点から地方都市への投資も拡大が予想される。そこでオフィスと住宅に関し、（1）投資適格不動産の市場規模と、（2）不動産売買市場の市場流動性に着目し、地方10都市の特性を評価した。その結果、市場規模ではオフィス・住宅ともに「大阪市」がトップだった。2位の「名古屋市」を大きく引き離している。一方、市場流動性については、「横浜市」がオフィスで、「仙台市」が住宅で、それぞれトップに立った。市場規模が大きく市場流動性も高い都市としては、オフィスでは「大阪市」と「横浜市」、住宅では「大阪市」「名古屋市」「福岡市」の3都市が分類されている。

■首都圏分譲マンション市場＠2021年7月
　▼発売戸数：1952戸（YoY－6.3％、MoM＋0.7％）　※8カ月ぶりにYoYマイナス
　▼初月契約率：68.3％（YoY＋5.9ポイント、MoM－4.2ポイント）　※70％割れ
　▼平均住戸価格：6498万円（YoY＋6.1％）／平均m2単価98万4000円（YoY＋7.1％）
　▼販売在庫数：6087戸（YoY－1141戸、MoM－308戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■都心5区グレードAオフィス市場＠2021年第2四半期
　▼空室率：6.88％（YoY上昇）　※7年半ぶりの高水準。今後1年は上昇予測
　▼成約賃料：3万6773円（YoY－4.67％）　※今後1年は下落予測

※成約賃料は坪あたり月額。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比

■物流施設価格の半年後の見通し＠2021年7月
　▼上昇　：67.9％（HoH－2.1ポイント）　※若干減少も依然強気の見通し
　▼横ばい：30.9％（HoH＋3.4ポイント）
　▼下降　： 1.2％（HoH－1.3ポイント）
■物流施設賃料水準の半年後の見通し＠2021年7月
　▼上昇　：51.9％（HoH－5.6ポイント）　※若干減少も依然強気の見通し
　▼横ばい：46.9％（HoH＋5.7ポイント）
　▼下降　： 1.2％（HoH－0.1ポイント）

※HoHは前半期比

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年第2四半期
　▼空室率：2.4％（YoY＋1.7ポイント、QoQ＋0.8ポイント）　※2018年第2四半期以来初の2％台
　▼賃料：3万7638円（YoY－6.0％、QoQ－1.9％）　※5四半期連続QoQマイナス
■東京オフィス直接投資総額
　▼2021年第2四半期：1753億円（YoY－40.1％、QoQ－63.4％）
　▼2021年第1四半期～第2四半期累積：6544億円（YoY＋2.7％、HoH＋77.9％）

※第2四半期は4月～6月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比、HoHは前半期比

■不動産リカバリーインデックス＠2021年6月
　65.1（MoM＋1.1ポイント）
　　▼賃貸市場：83.6（MoM－7.1ポイント）　※2カ月連続減少
　　▼投資市場：46.6（MoM＋9.3ポイント）　※増加に転じる
　※賃貸・投資市場とも過去平均より低水準

※2020年1月を基準とした相対値

■事業用不動産投資額＠2021第2四半期
　5120億円（YoY－37％）
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：2110億円（YoY＋94％）
　　　REIT以外の国内投資家：1430億円（YoY－39％）
　　　海外投資家：1580億円（YoY－66％）

※第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比

■オフィス出社率＠2021年7月
　▼目標出社率
　　0％：4.0％／0％～50％：43.0％／50％～100％：44.5％／100％：7.3％／わからない：1.4％
　▼現在出社率
　　0％：2.4％／0％～50％：38.4％／50％～100％：47.7％／100％：9.9％／わからない：1.5％
■ワークプレイス戦略の見直し＠2021年7月
　すでに着手：31.2％／半年～1年以内に着手予定：6.4％／2年～3年以内に着手予定：4.8％／
　4年～5年以内に着手予定：0.6％／6年～10年以内に着手予定：0.2％／時期未定：22.0％

※2021年7月6日～18日にザイマックスインフォニスタ取引先企業とZXY会員企業の計4万688社を対象にメールでアンケート調査を実施。有効回答926社（回答率2.3％）

■投資家平均期待利回り＠2021年6月
　▼オフィス（大手町）：3.35％（QoQ±0bps）
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：4.05％（QoQ±0bps）
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.35％（QoQ－8bps）
　▼ホテル（都心5区）：5.00％（QoQ±0bps）
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：4.13％（QoQ－2bps）

※投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント