市場分析レポート・ディレクトリ

■首都圏分譲マンション市場＠2021年11月
　▼発売戸数：5452戸（YoY＋95.4％、MoM＋165.3％）
　▼初月契約率：79.9％（YoY＋21.8ポイント、MoM＋8.5ポイント）
　▼平均価格：戸あたり6123万円（YoY＋3.4％）／m2単価87万1000円（YoY－3.5％）
　▼販売在庫数：5697戸（YoY－1142戸、MoM＋321戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

新型コロナウイルス感染症の流行以降、実体経済は一時的に大きく落込んだものの、不動産期待利回りへの影響は限定的だった。そうした中で「仮にどういった局面になれば期待利回りが上昇するのか」は重要なテーマと考えられる。そこで、2020年6月に約240名の企業・個人を対象に行ったアンケート調査を基に、どのような投資家などが新型コロナの流行直後に期待利回りの上昇を見込んだかを分析した。この結果、（1）運用会社など不動産投資に詳しい投資家ほど期待利回りの上昇を見込まない、（2）経済・金融市場の悪化見込みは期待利回りの上昇につながる、（3）不動産キャッシュフローや資金調達環境の悪化見込みは期待利回りに影響しない一方で私募ファンド破綻などを危惧する投資家は期待利回りの上昇を見込む、という三つの傾向がみられた。これらから「仮にキャッシュフローや資金環境が短期的に悪化しても、マクロでの経済・金融環境が安定し、ファンド倒産リスクなどがない状況であれば、期待利回りには影響しない」と投資家などは考えていることが示唆された。

■オフィス
経済の回復に伴い、テナントの動きは活発になる見込みだ。多くの都市で2022年は空室率の上昇ペースは落ち着くだろう。ただし、東京と大阪では大量の新規供給を控え、向こう3年間は空室率の上昇と賃料の下落基調が続く。その他の都市では、賃料が上昇に転じる都市も出てくるだろう。地方都市ではリモートワークの影響が相対的に小さく、新規供給が限定的な都市では、景気回復によるオフィス需要の拡大が需給のタイト化につながるとみられる。
■店舗
2022年の銀座エリアの賃貸市場は、引き続きラグジュアリーブランドが出店ニーズを牽引するだろう。2020年から下落していたハイストリート賃料は、2021年第3四半期に底入れした可能性が高く、2022年下半期には上昇に転じると予想する。中心地からやや離れたエリアを含め、銀座ハイストリート全体でリーシングが進むようになるとみられるためだ。
■物流施設
首都圏、近畿圏、中部圏のいずれも、向こう2年間は高水準の新規供給が続く。特に首都圏では、2年連続で新規供給が過去最大を更新。首都圏全体では需給バランスは大きく崩れなくとも、物件のクオリティ次第でリーシングの進捗には格差が生じるとみられる。福岡ではストック面積が向こう2年間で56％増加するものの、旺盛な需要によって賃料は2年間で7％上昇すると予想している。
■投資
経済回復への期待が高まるなか、日本においては緩和的な金融政策も続くとみられ、不動産投資に対する投資家の意欲はさらに高まるとみられる。2022年は物流、住宅、オフィスに加え、リテールやホテルに対する投資も徐々に再開するだろう。投資総額は、2020年が対前年比＋11％、2021年は同ほぼ横ばいの着見通しだが、2022年は2021年に比べて約10％の増加を見込む。

アジア太平洋地域のオフィス市場は、新型コロナウイルスの感染拡大以降も引き続き堅調だ。ネット・アブソープションが連続してプラスとなった唯一の地域となっている。2022年の地域別投資額は、2019年のピーク時と同程度の約1800億米ドル（約20兆4000億円）に達すると予想する。

新型コロナウイルスの感染拡大で企業の出社率が抑制された結果、従来の在籍人数に基づいて整備されたオフィスではスペースが余り、面積効率が低い状態が生じている。今後、企業のワークプレイス戦略は各企業の特性や働き方や経営方針などにより多様化していくと推察される。ワークプレイス施策とそれに伴うオフィス面積は、大きく二つの方向性が考えられる。一つは出社率の低下に合わせて席数を削減し、メインオフィスのスペース効率を高める方向性だ。ただし、その企業のワークプレイスが単純に減るわけではない。メインオフィスを縮小する代わりに、郊外に働ける場所（サテライトオフィス・在宅勤務など）を整備することで、働く場所を分散させようと考える企業が多い。もう一つは出社とテレワークを使い分けるハイブリッドな働き方を推進する方向性だ。メインオフィスならではの機能を持つスペースを増設・補強してより付加価値の高いオフィスづくりをめざす。メインオフィスは縮小せず場合によっては拡張する可能性もある。

■不動産リカバリーインデックス＠2021年10月
　62.4（MoM－24.2ポイント）
　　▼賃貸市場：74.5（MoM＋4.3ポイント）　※3カ月ぶりに上昇
　　▼投資市場：50.2（MoM－52.7ポイント）
　※賃貸・投資市場とも過去平均より低水準

※2020年1月を基準とした相対値

中国において、私募ベースの類REITと今年上場したインフラ公募REITは、比較的安定した配当が期待されて投資家からの注目を集めている。しかし、中国REITの機関投資家に関する情報は十分とはいえないこともあり、中国保険資産管理業協会は2021年9月に「保険資金によるREIT投資に関する調査」を実施した。その結果、保険業は中国REITに強い投資意欲があることがわかった。現状で中国REITに投資しているのは保険業全体の約3割。残り7割はまだ中国REITに投資していないが、とても興味があると回答した。また、保険業はインフラ公募REIT9銘柄の合計発行規模の1割超を保有している。

■都心5区オフィス市況＠2021年11月
　▼空室率：7.00％（MoM－0.05ポイント）　※18カ月ぶりに低下
　▼推定成約賃料：2万2497円（MoM＋93円）　※4カ月ぶりに上昇
■名古屋2区オフィス市況＠2021年11月
　▼空室率：5.42％（MoM＋0.21ポイント）　※3カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万3750円（MoM＋352円）　※5カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況＠2021年11月
　▼空室率：4.22％（MoM＋0.12ポイント）　※8カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万2990円（MoM－138円）

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2021年11月
　6.35％（YoY＋2.02ポイント、MoM－0.12ポイント）　※21カ月ぶりにMoMマイナス
　　▼新築ビル：12.46％（YoY＋9.57ポイント、MoM－1.57ポイント）
　　▼既存ビル：6.28％（YoY＋1.90ポイント、MoM－0.11ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2021年11月
　2万686円（YoY－1537円、MoM－118円）　※16カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：2万8510円（YoY－3793円、MoM－623円）
　　▼既存ビル：2万614円（YoY－1380円、MoM－99円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■不動産業倒産状況＠2021年11月
　▼件数：18件（YoY＋12.50％、MoM－10.00％）　※6カ月ぶりにYoYプラス
　▼負債総額：35億300万円（YoY＋43.50％、MoM－68.85％）　　※3カ月ぶりにYoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■鑑定問い合わせ＠2021年11月
　件数：154（MoM＋16）　※9カ月連続でコロナ前以上
　回数：169（MoM＋5）　※15カ月連続でコロナ前以上

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の2020年1月～2月の平均値を100とした相対値

データセンターの需要は新型コロナウイルスの感染拡大により、さらに拡大している。特に千葉県印西市では開発ラッシュが続く。ただし、特定地域への開発集中は事業継続性などの点でリスクにもなる。このため、データセンター事業者を中心に開発エリアを分散させる動きもみられる。求められる立地条件は、大量の電力が確保できる、高品質な通信環境が構築できる、自然災害リスクが低い、の3点に集約される。データセンターの地方分散は進む見込みだ。なかでも札幌市と福岡市はデータセンターに適した立地条件を備えており、有力な候補地となるだろう。

2021年第1月～9月のデータセンター投資総額は517億円となった。最終四半期を残し、すでに過去10年の平均年間投資総額の約1.8倍の規模に達した。2020年の年間投資総額である367億円、2019年の497億円も上回っている。牽引役はREITによる東京圏の物件の売買だ。事例として三井不動産ロジスティクスパークによるMFIP印西IIの取得などが挙げられる。データセンターの開発用地や再開発を目的とした取得も活発化。伝統的な集積地に加えて新興の集積地が形成され始め、供給予定の上方修正が続いている。今後、ストックが増加して市場に供給される物件が増えれば、データセンター投資のモメンタムは一層増大するとみられる。

■東証REIT指数＠2021年11月末
　MoM－4.32％（配当込みベースではMoM－4.09％）
　　▼上旬：下落基調（空室率上昇基調が続くオフィス市況の先行き不透明感などから）
　　▼中旬：方向感なく推移（一部割安銘柄の見直しとオフィス市況の不透明感から）
　　▼下旬：下落（経済活動正常化の期待と長期金利上昇の懸念などから）
■当面の市場見通し（2021年12月以降）
　　▼ホテル・商業施設・オフィスビルセクターなどの銘柄への投資家の選好が弱まる
　　▼物流・住宅セクターなどの銘柄への投資家の選好が強い状況が継続

※MoMは前月比

■Aクラスオフィスビル床単価＠2021年第3四半期
　▼東京：1万4986ドル（QoQ－321ドル）　※5四半期連続下落
　▼北京：1万4989ドル（QoQ＋31ドル）　※6四半期連続上昇
　▼上海：1万2742ドル（QoQ＋26ドル）　※6四半期連続上昇
　▼香港：2万4370ドル（QoQ－559ドル）
　▼シンガポール：1万6329ドル（QoQ－154ドル）

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第3四半期は7月～9月。QoQは前四半期比

■東京プライムエリア店舗賃貸市場＠2021年第3四半期
　▼1棟平均賃料：7万3234円（YoY－1.1％、QoQ－0.3％）　※6四半期連続下落
　　●銀座1階賃料：25万円（YoY±0.0％、QoQ±0.0％）
　　●表参道1階賃料：20万円（YoY±0.0％、QoQ±0.0％）
　▼プロパティクロック：賃料下落の減速フェーズ
■東京プライムエリア店舗売買価格＠2021年第3四半期
　YoY－2.1％、QoQ＋0.1％　※2四半期ぶりにQoQプラス。利回りは横ばい
■東京区部店舗直接投資総額＠2021年
　▼第3四半期：482億円（YoY＋135.4％、QoQ＋252.8％）
　▼第1～3四半期：844億円（YoY－40.8％）

※第3四半期は7月～9月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比、HoHは前半期比

■東証REIT指数＠2021年11月末
　2002.58（MoM－90.36ポイント）
■各投資法人の動向＠2021年11月
　・星野リゾート・リート投資法人、SOSiLA物流リート投資法人、
　　日本プロロジスリート投資法人が公募増資を発表
　・インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が11月9日に上場廃止

※MoMは前月比

■東京圏物流施設賃貸市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：2.4％（YoY＋2.3ポイント、QoQ＋1.6ポイント）
　　●エリア別：湾岸0.6％（QoQ＋0.6％）／内陸3.3％（QoQ＋2.0％）
　▼賃料：4407円（YoY＋1.4％、QoQ＋0.1％）
　　●エリア別：湾岸QoQ＋0.5％／内陸QoQ＋0.2％
　▼プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■東京圏物流施設売買価格＠2021年第3四半期
　YoY＋12.8％、QoQ＋2.7％　※投資利回り低下と緩やかな賃金上昇を反映
■東京圏物流施設直接投資総額＠2021年
　▼第3四半期：848億円（YoY－68.5％、QoQ＋130.2％）
　▼第1～3四半期：2290億円（YoY－61.2％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■都心5区オフィスビル空室率＠2021年11月末
　4.28％（MoM－0.08ポイント）　※3カ月ぶりに低下
　　▼千代田区3.34％／中央区4.38％／港区5.63％／新宿区3.46％／渋谷区3.55％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2021年11月末
　7.53％（MoM－0.10ポイント）　※3カ月ぶりに低下
　　▼千代田区5.93％／中央区7.54％／港区9.45％／新宿区6.63％／渋谷区7.23％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■日本の不動産投資額＠2021年
　▼第3四半期：1兆3001億円（YoY＋56％、QoQ＋108％）、57億ドル（YoY－33％）
　▼第1～第3四半期：3兆1473億円（YoY－9％）
　　●セクター別割合：オフィス52％／店舗14％／物流施設13％／ホテル4％／住宅14％

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比