市場分析レポート・ディレクトリ

■店舗賃料（1階）＠2023年上半期
　▼銀座：7万2500円（YoY－8.5％、HoH－6.5％）
　▼表参道：5万3700円（YoY－2.9％、HoH－0.7％）
　▼新宿：5万3600円（YoY－4.8％、HoH－6.1％）
　▼渋谷：5万5500円（YoY＋24.7％、HoH＋27.3％）

※募集賃料は坪あたり月額。上半期は1月～6月。HoHは前半期比

2023年9月19日に国土交通省が公表した「令和5（2023）年都道府県地価調査」によると、全国における住宅地と商業地の地価は、いずれも2年連続で上昇。前年変動率も同じく2年連続で増加している。このうち住宅地については、地方都市の回復が顕著で、地方圏の地価が31年ぶりに上昇に転じた。商業地も、国内人流の回復、インバウンド消費の回復見込みなどを受け、地価上昇がみられた。三大都市圏など大都市が地価上昇を牽引し、周辺都市や地方都市へ波及しつつある。

■マンハッタンオフィス空室率＠2023年第3四半期
　22.1％（YoYプラス、QoQ－0.3％）　※緩やかに低下
　　▼エリア別：ミッドタウン21.4％／ミッドタウン・サウス22.4％／ダウンタウン23.9％
■マンハッタンオフィス募集賃料＠2023年第3四半期
　71.82ドル（QoQ－0.30ドル）
　　▼エリア別：ミッドタウン76.70ドル／ミッドタウン・サウス75.69ドル／ダウンタウン55.86ドル

※募集賃料は平方フィートあたり年額（psf）。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

足元ではオフィス需要が徐々に回復しつつある。しかし、ハイブリッドワークを前提とした縮小志向は今も残っている。加えて、東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）においてオフィス需要の源泉たるオフィスワーカー数は、2030年にピークを迎えると予測されている。これらを踏まえると、オフィス需要がコロナ前ほどの力強さで回復できる余地は、短期的にも中長期的にも小さい。将来的にストック余剰となる可能性がある。これまで、景気後退による短期的な減少はあったものの、長期スパンではオフィス需要は拡大してきた。今後は、これまでとは本質的に異なる状況の到来を視野に入れる必要が生じつつあると考えられる。

■東京オフィス市場＠2023年第3四半期
　▼グレードA空室率：6.6％（YoY＋2.8ポイント、QoQ＋0.9ポイント）
　▼グレードA賃料：3万4550円（YoY－0.6％、QoQ±0.0％）
　▼オールグレード空室率：5.2％（YoY＋0.3ポイント、QoQ＋0.3ポイント）
　▼オールグレード賃料：2万1270円（YoY－1.0％、QoQ－0.1％）
■大阪オフィス市場＠2023年第3四半期
　▼グレードA空室率：3.0％（YoY－1.8ポイント、QoQ－0.5ポイント）
　▼グレードA賃料：2万3950円（YoY－2.0％、QoQ－0.2％）
　▼オールグレード空室率：3.3％（YoY－0.2ポイント、QoQ－0.4ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万4110円（YoY－0.5％、QoQ－0.1％）
■名古屋オフィス市場＠2023年第3四半期
　▼グレードA空室率：8.5％（YoY±0.0ポイント、QoQ＋0.8ポイント）
　▼グレードA賃料：2万6450円（YoY－1.3％、QoQ＋0.2％）
　▼オールグレード空室率：5.8％（YoY±0.0ポイント、QoQ＋0.6ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万3790円（YoY＋0.1％、QoQ±0.0％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料

■東京23区オフィス稼働状況＠2023年第3四半期
　▼空室率：3.65％（QoQ－0.06ポイント）
　▼募集面積率：5.06％（QoQ－0.39ポイント）
　▼空室：増加面積11万8000坪／減少面積14万5000坪／消化率28.3％
■成約賃料＠2023年第3四半期
　▼新規成約賃料インデックス：90（QoQ＋1ポイント）
　▼成約賃料DI：－9（QoQ＋2ポイント）
　▼支払賃料インデックス：103（QoQ－2ポイント）
■フリーレント＠2023年第3四半期
　▼付与率（1日以上）：49.1％（QoQ＋0.8ポイント）
　▼平均付与月数（全契約）：2.1カ月（QoQ＋0.4カ月）

※第3四半期は7月～9月。QoQは前期比。支払賃料インデックスは新規と継続の両方を含む

世界経済に重くのしかかる圧力は、2023年第2四半期（4月～6月）まで続き、さらなる利上げやインフレ率の上昇が投資額の回復を遅らせる厳しい市場環境の一因となっている。テナントは意思決定にたっぷり時間をかける慎重な姿勢を維持しており、資本コスト上昇と投資家の保守的な投資分析もあいまって投資市場の低迷が続いている。

■全国地価＠2023年7月1日時点
　全用途YoY＋1.0％（住宅地YoY＋0.7％／商業地YoY＋1.5％／工業地YoY＋2.6％）
　※2年連続上昇
　▼3大都市圏
　　全用途YoY＋2.7％（住宅地YoY＋2.2％／商業地YoY＋4.0％／工業地YoY＋4.5％）
　▼地方圏
　　全用途YoY＋0.3％（住宅地YoY＋0.1％／商業地YoY＋0.5％／工業地YoY＋1.9％）

YoYは前年同期比

コロナ後の働き方とオフィス戦略に関わる原理原則となるべき二つのキーワード、「メインオフィス」と「働く環境の選択の自由」が重要と考える。この考えに合致する日本企業の数少ない先進事例として、GMOインターネットグループを取り上げる。同社のプレスリリースやメディア記事などの公開資料を基に、コロナ禍における主要な施策を中心に紹介。その考察から得られるインプリケーションを示す。

2023年9月の首都圏新築マンションは、平均発売価格の上昇傾向と供給戸数の減少傾向が依然として続いている。エリア別では、高値の継続から需要者が様子見をはじめたところもあるようだ。デベロッパーの用地取得額の減少も続いている。背景には建築費の高騰があり、デベロッパーが上昇した建築費の価格への転嫁は難しいと考えるエリアへの投資を控え、全体としてマンション用地の取得額が減少していると考えられる。一方、2023年に取引されたマンション用地は東京23区に集中。建築費の増加を価格に転嫁しやすい東京都心部へ投資が集まっているようだ。首都圏新築マンションの平均発売価格は高値水準での推移が続くと考える。だたし、ここ数年のマンション市況の活況と東京23区への集中により、大型や駅至近のマンション用地が少なくなっている。

■都心5区グレードAオフィス市場＠2023年第3四半期
　▼空室率：5.1％（YoY＋0.7ポイント）　※大幅な空室率上昇は見込みにくい
　▼想定成約賃料：3万4335円（YoY－0.7％）　※下落ペースは減速

※想定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

タイのコンドミニアム市場は2023年第2四半期（4月～6月）、引き続き供給過剰が続いている。需要は回復しつつあるものの、その回復は、継続する新規供給数に追い付いていない。特に中間所得層が主たる購入者となっている低価格帯の未販売累積戸数は引き続き増加している。

■全用途不動産天気予報（2023年6月末／2023年7月～12月／2024年1月～6月）
　晴れ時々くもり／くもり／晴れ時々くもり
　　▼用途別
　　　オフィス：くもり／くもり／くもり
　　　賃貸住宅：晴れ時々くもり／晴れ時々くもり／晴れ時々くもり
　　　商業施設：くもり／くもり／晴れ時々くもり
　　　物流施設：晴れ時々くもり／晴れ時々くもり／晴れ時々くもり

首都圏で2023年1月～8月に発売された分譲マンションの平均価格は8893万円と1990年代前半のバブル期の水準を大きく超えた。住宅価格の年収倍率について、かつて「年収の5倍程度」という目安が示されていたが、2021年の首都圏の新築分譲マンション価格は世帯年収の10.53倍と、バブル期のピークだった1990年の9.34倍を超えている。しかし、住宅取得が遠のいたとは一概にいえない。世帯年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を試算すると、バブル期の1990年は47.7％と収入の半分近くをローン返済に充当しなければならなかった。これに対し、2021年は30.1%と返済負担率がバブル期と比べて4割程度低下している。

■首都圏分譲マンション市場＠2023年度上半期
　▼発売：1万1712戸（YoY－4.6％）
　▼契約率：71.4％（YoY＋3.7ポイント）
　▼平均価格：戸あたり7836万円（YoY＋23.7％）、m2あたり118万9000円（YoY＋24.0％）
　▼販売在庫数：4737戸（YoY－1.3％）

※年度上半期は4月～9月。YoYは前年度同期比

■首都圏分譲マンション市場＠2023年9月
　▼発売戸数：2120戸（YoY＋4.1％、MoM＋44.3％）　※3カ月連続YoYプラス
　▼初月契約率：67.7％（YoY＋6.1ポイント、MoM－0.9ポイント）　※2カ月連続70％割れ
　▼平均価格：戸あたり6727万円（YoY＋1.1％）／m2単価101万8000円（YoY＋0.6％）
　▼販売在庫数：4737戸（YoY＋60戸、MoM＋25戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

仙台市内のオフィス市況は全体的に堅調に推移している。2023年と2024年は13年ぶりに新規供給量が多くなる見込みで、震災復興から次のステップに向かいつつある。そのなかで、足元のリーシング状況は比較的好調だ。仙台駅西口エリアの人気は継続しており、新規供給物件は南町通から南側に多い。仙台駅東口エリアは既存物件と新規供給が共に少なく、比較的築浅の物件が多いこともあって平均募集賃料は高い傾向。新規供給の影響もあり、空室率はわずかに悪化傾向だが、オフィス需給の大きな緩みはみられず、影響は限定的だ。

■都心5区オフィス市況＠2023年9月
　▼空室率：5.94％（MoM－0.19ポイント）　※今後も低下の見込み
　▼推定成約賃料：2万2260円（MoM－18円）　※今後は増減を繰り返す見込み
■名古屋2区オフィス市況＠2023年9月
　▼空室率：5.01％（MoM－0.02ポイント）
　▼推定成約賃料：1万4642円（MoM＋254円）　※3カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況＠2023年9月
　▼空室率：3.54％（MoM－0.11ポイント）　※8カ月連続低下
　▼推定成約賃料：1万2900円（MoM－93円）

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2023年9月
　6.15％（YoY－0.34ポイント、MoM－0.25ポイント）　※3カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：38.81％（YoY－1.64ポイント、MoM－3.84ポイント）
　　▼既存ビル：5.39％（YoY－0.70ポイント、MoM－0.25ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2023年9月
　1万9750円（YoY－406円、MoM－6円）　※38カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：2万6925円（YoY＋607円、MoM±0円）
　　▼既存ビル：1万9646円（YoY－389円、MoM－7円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2023年9月
　▼空室率：5.21％（MoM＋0.08ポイント）
　▼潜在空室率：7.71％（MoM＋0.14ポイント）
　▼募集賃料：2万8054円（MoM＋62円）　※2万8000円台で小幅な動きが続く
　▼募集面積：65万3466坪（MoM＋1万841坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比