市場分析レポート・ディレクトリ

■REITによる売買事例を基にした価格指数＠2022年3月
　▼オフィス：118　※2021年後半以降緩やかな下落傾向
　▼住宅：139　※2021年の横ばい傾向から2022年以降は上昇が進んでいる
■REITによる売買事例を基にした価格指数＠2021年末
　▼都市型商業施設：136　※金融危機前のピークより30％以上高い水準で推移
　▼郊外型商業施設：101　※緩やかに上昇
　▼ホテル：142　※2021年から上昇に転じるも2019年比－10％以上の水準にとどまる
　▼物流施設：134　※堅調な価格上昇を継続

※2008年を100とした相対値

2022年3月24日に国土交通省が公表した「令和4（2022）年地価公示」によると、全国の地価の前年比変動率は全用途平均で＋0.6％（前年は－0.5％、以下同じ）だった。住宅地は同＋0.5％（－0.4％）、商業地は同＋0.4％（－0.8％）。いずれも2年ぶりに上昇に転じている。三大都市圏や地方圏でも、全用途平均、住宅地、商業地が下落から上昇に転じるなど、全国的に地価の回復傾向が鮮明になった。

■東京23区オフィス稼働状況＠2022年第1四半期
　▼空室率：3.60％（QoQ＋0.02ポイント）　※上昇が一層緩やかに
　▼空室：増加面積15万1000坪／減少面積14万8000坪／消化率26.7％
■成約賃料＠2022年第1四半期
　▼新規成約賃料インデックス：86（QoQ－2ポイント）
　▼新規成約賃料ID：－26（QoQ＋5ポイント）
　▼支払賃料インデックス：100（QoQ±0ポイント）
■フリーレント＠2022年第1四半期
　▼付与率（1日以上）：75.4％（QoQ＋2.6ポイント）
　▼平均付与月数（全契約）：2.6カ月（QoQ＋0.5カ月）

※第1四半期は1月～3月。QoQは前期比。支払賃料インデックスは新規と継続の両方を含む

■住宅価格指数（既存マンション）＠2022年2月
　首都圏総合：108.47（YoY＋11.86％、MoM＋1.07％）　※6カ月以上連続MoMプラス
　　▼東京都：120.02（YoY＋11.34％、MoM＋0.72％）　※6カ月以上連続MoMプラス
　　▼神奈川県：99.33（YoY＋11.61％、MoM＋1.75％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼千葉県：81.00（YoY＋5.85％、MoM＋0.30％）　※MoMプラスに反転
　　▼埼玉県：90.71（YoY＋20.33％、MoM＋2.75％）　※6カ月以上連続MoMプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■不動産市場動向＠2021年第4四半期
　▼東京オフィス：賃貸市場は調整局面続く。投資市場では貴重な取得機会が見られる
　▼大阪オフィス：空室率横ばいも賃料下落がやや加速。投資家の物件取得意欲は依然旺盛
　▼東京リテール：高額商品の販売好調を背景に賃貸需要が堅調
　▼東京ロジスティクス：賃貸市場で再び空室率1％台に。売買市場は完成物件のコアファンドへの売却が増加
　▼東京ホテル：ホテル運営パフォーマンスの回復傾向が継続

※第4四半期は10月～12月

■東京オフィス市場＠2022年第1四半期
　▼グレードA空室率：2.0％（YoY＋0.5ポイント、QoQ－0.5ポイント）　※2年ぶりにQoQマイナス
　▼グレードA賃料：3万5100円（YoY－5.9％、QoQ－0.8％）
　▼オールグレード空室率：4.0％（YoY＋2.1ポイント、QoQ＋0.1ポイント）
　▼オールグレード賃料：2万1730円（YoY－3.8％、QoQ－0.8％）
■大阪オフィス市場＠2022年第1四半期
　▼グレードA空室率：3.8％（YoY＋2.3ポイント、QoQ＋1.8ポイント）
　▼グレードA賃料：2万4850円（YoY－4.8％、QoQ－0.8％）
　▼オールグレード空室率：3.7％（YoY＋1.8ポイント、QoQ＋0.8ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万4300円（YoY－1.4％、QoQ－0.2％）
■名古屋オフィス市場＠2022年第1四半期
　▼グレードA空室率：3.8％（YoY＋2.0ポイント、QoQ－0.1ポイント）
　▼グレードA賃料：2万7050円（YoY－3.0％、QoQ－0.4％）
　▼オールグレード空室率：4.6％（YoY＋2.3ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万3830円（YoY－0.7％、QoQ－0.1％）

※第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料

新型コロナウイルスの感染拡大、米国などの政策金利引き上げ、ロシアによるウクライナ侵攻など、世界的に政治経済情勢が大きく変化している。これらが、国内不動産投資市場に与える影響を把握するため、キャップレートの構成要素を精査した。その結果、不動産価格の短期的な調整は想定しにくいと思われる。ただし、今後のキャップレート上昇につながる可能性を持つ要因として、日本銀行の金融政策スタンスの変更、西側諸国とロシアの対立激化、コロナ禍・ロシアへの経済制裁の長期化などには留意すべきだろう。

ウクライナ情勢は先行きの予想が難しく、不動産価格についても過熱と下落の両面のリスクを考慮していく必要がある。その際のポイントとして、為替、物価、金利の3点から検討した。まず円安については、海外資金流入を通して、基本的には投資市場にプラスの影響をもたらす。ただし、物価上昇による懸念は残る。過去のデータからは物価を上回る不動産価格上昇が実現できているが、物価上昇が長期化した場合は未知数で、その場合は最終的には賃金への波及が鍵となる。金利上昇については、仮に上昇した場合でも影響は限定的である可能性が高い。以上をまとめると、ウクライナ情勢に伴う要因で、不動産市場に大きな変動が生じる可能性は、現時点では限定的とみられる。

新型コロナウイルスの感染拡大が2年目となった2021年も、その影響で宿泊需要は前年比約5％減となった。回復は遠く、ホテル業界は厳しい状況に置かれている。しかし、その中でも新しい働き方や暮らし方、旅の仕方などに応える宿泊プラン販売や個性的な宿泊施設の新設といったアフターコロナやウィズコロナを見据えた取り組みがみられている。

2040年までの商業施設売上高を、（1）少子高齢化、（2）EC（電子商取引）市場拡大、（3）新型コロナウイルス感染拡大に伴う消費行動の変容、の3点に注目して複数のシナリオの下、シミュレーションした。売上高は2019年を100とすると、2030年に87.5～94.3、2040年に77.3～85.8となる見通しだ。今後、感染拡大が収束に向かったとしても、少子高齢化とEC市場拡大の影響が本格化することで下押し圧力が継続もしくは強まっていく。2019年～2040年までの変化を要因分解して寄与度をみていくと、少子高齢化が－7.5％、EC市場拡大が－10.5％～－6.5％、感染拡大の影響が－4.7％～－0.2％となった。コロナ禍は商業施設の売上に多大な影響を及ぼしたが、今後20年の長期的な観点では少子高齢化やEC市場拡大の影響がより重要だ。

東京都心5区において、オフィスの平均募集期間は平均8.8カ月に長期化している。エリアによる差は大きく、5区に周辺部を加えた39エリアでは最大11カ月近い開きがある。豊洲エリアの16カ月超なのに対し、代々木エリアは6カ月未満だ。このような募集期間の情報は、フリーレントの設定などリーシング戦略を考える際に有用なデータとなる。

地理的、技術的、人口動態的、都市化の傾向を踏まえつつ、サプライチェーンや物流ネットワーク機能全体を最適化することが、近年さらに注目されている。調達元、製造拠点、在庫、保管、流通の流れを最適化し、コスト効率を最大限高めた方法で顧客需要に応えるためだ。特にアジア域内では、域内の貿易拡大や状況変化に柔軟、迅速、効率的に対応できるよう、物流ネットワークを構築・最適化しなければならない。サプライチェーンの設計を成功させるための物流施設に関する重要な検討事項は、ネットワーク構成、立地条件、建物仕様の3点だ。自動化、テクノロジー活用、予測分析などを導入することで、より正確で効率的な在庫管理やその予測が可能となる。その結果、受注処理が効率化して必要な床面積も見直しが促されるため、自らの物流業務にもたらされる利点という観点からきめ細かに評価していかなければならない。

東京（銀座、表参道、原宿）、大阪（心斎橋）、名古屋（栄）のハイストリートにおいて、2021年に新規出店した路面店舗数は72件だった。これは新型コロナウイルスの感染が拡大する前である2019年の63件を上回っている。2019年より出店数が増えた業種は、ラグジュアリー、リユース、ショールーム、家具・雑貨。いずれもコロナ下で業績を伸ばした業種や企業だ。出店数が増えた床面積帯は150坪～250坪。出店業種はラグジュアリーが4割を占め、ほかにショールームやアウトドア・スポーツが複数あった。出店数が増えた賃料（総額）帯は500万円以上1000万円未満。主に高級品を扱うリユースや、スニーカーを扱うアウトドア・スポーツが複数出店している。

新型コロナウイルスに起因する人出の抑制は、商業施設の収益に大きな影響を及ぼした。感染者数は足元でピークを脱し、まん延防止等重点措置が解除されたものの、依然として収束していない。こうした状況下、商業施設の売上高には二極化傾向がみられる。業態別の2019年比変動率をみると、ショッピングセンターや百貨店は売上高が大幅に下落している一方、スーパーやドラッグストアなどの生活密着型商業施設はプラス圏での推移が続く。テレワークの普及や自粛などで居住エリアでの滞在時間が増えた恩恵を受けた格好だ。3回目のワクチン接種が進み、経口治療薬が普及すれば感染拡大は落ち着くだろう。これに伴って人出が回復傾向になれば、ショッピングセンターの売上高も回復する可能性が高い。また、感染収束がマクロ経済を通じて売上高を下支えする効果も期待できる。これらの売上高押し上げ効果は、今後のEC（電子商取引）市場拡大に伴う下方圧力を上回る見込みで、商業施設の売上高は今後5年間、2019年の水準には及ばないものの、増加傾向が継続する見通しだ。

運用資産規模総額2兆ドル以上のグローバルおよび各地域の投資家37社の投資活動リーダーに、2022年の投資意欲、戦略、市場展望についてのアンケート調査を実施した。その結果、2021年に1773億ドルと過去最高を記録した取引額が2022年にさらにそれを更新する見込みだとする回答の半数にのぼった。多くの投資家にとって優先的な投資先となるのが、収益性の回復力が続くセクターかつ安定性の高い成熟市場だ。2022年に投資拡大を計画する市場として、シドニーの物流施設、日本の賃貸マンション、シンガポールのオフィスなどが挙がった。多くの投資家が分散投資戦略を強化する意向である中、2022年の投資活動における最大の課題として、回答者の80％が「資産を巡る競争激化」を挙げている。

冷凍冷蔵倉庫（コールドストレージ）は現状、圧倒的に自社所有が多い。しかし、EC（電子商取引）の普及を契機とする開発ニーズの増加と相まって、少しずつ賃貸不動産にシフトしてゆく可能性がある。ただし、テナント層が厚くないことや施設仕様の個別性が高いことに留意する必要がある。そのため、総市場に参入する際は以下のようなリスクを抑えた手法が推奨される。一つは、BTS（ビルド・トゥ・スーツ）型施設の開発やこれへの投資だ。また、ジョイントベンチャーによる開発もリスクを抑えるのに有効だ。最後に、マルチテナント型物流施設の一部をコールドストレージ仕様にカスタマイズする手法も、今後は広く取り入れられていくだろう。

■首都圏分譲マンション市場＠2022年3月
　▼発売戸数：2492戸（YoY－19.7％、MoM＋9.0％）
　▼初月契約率：75.2％（YoY＋1.6ポイント、MoM＋1.9ポイント）　※2カ月連続70％台
　▼平均価格：戸あたり6518万円（YoY＋3.0％）／m2単価97万6000円（YoY＋4.4％）
　▼販売在庫数：5881戸（YoY－1476戸、MoM－265戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■首都圏分譲マンション市場＠2021年度
　▼発売：3万2872戸（YoY＋13.2％）　※2018年度以来の3万戸台
　▼初月契約率：72.9％（YoY＋5.2ポイント）　※2015年度以来の70％台
　▼価格：戸あたり6360万円（YoY＋6.1％）、m2あたり95万3000円（YoY＋5.2％）
　▼販売在庫数：5881戸（YoY－1476戸）

※2021年度は2021年4月～2022年3月。YoYは前年度比

企業は不動産を活用しながらサステナビリティ目標をどのように行動に移そうとしているのか。アジア太平洋地域のCRE（企業不動産）責任者550人以上を対象に調査を実施した。その結果、「サステナビリティなくしてビジネスは成り立たず」、「サステナビリティはまぎれもなく喫緊の重要課題」、「グリーン化の決意を温室効果ガス排出量削減につなげる」といった認識や取り組みがみえてきた。

サテライトオフィスの利用による具体的な効果を我々の例を基にシミュレーションした。その結果、オフィス勤務者約1000人が全員自宅最寄りのサテライトオフィスを利用すれば、移動時間は1人あたり片道平均で26.4分（51.9分から25.5分）削減できる見込みであることがわかった。毎月20日程度の勤務として週2回（月8回）、自宅最寄りのサテライトオフィスを利用すれば、1人あたり年間約84時間程度の移動時間削減効果が期待できる。これをCO2削減効果に換算すれば、年間約80トン削減効果が期待できる。