市場分析レポート・ディレクトリ

■REIT保有資産総額＠2021年6月末
　25兆585億円（上場20兆8312円／私募4兆2773億円）
　　▼オフィス：10兆1689億円（上場8兆4460億円／私募1兆7229億円）
　　▼物流施設：4兆6264億円（上場3兆8572億円／私募7692億円）
　　▼商業施設：4兆136億円（上場3兆4288億円／私募5848億円）
　　▼住宅：3兆7672億円（上場2兆9246億円／私募8426億円）
　　▼ホテル：1兆8907億円（上場1兆6346億円／私募2561億円）
　　▼その他：5918億円（上場5401億円／私募517億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2638億円／それ以外2763億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース

■東京都心部オフィスビル坪あたり床単価＠2021年第2四半期
　▼Aクラスビル：826万円（YoY－10.6％、QoQ±0.0％）
　▼Bクラスビル：402万円（YoY－9.9％、QoQ＋1.5％）
　▼Cクラスビル：279万円（YoY－19.1％、QoQ＋1.5％）

※第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■私募REIT市場＠2021年6月末
　▼投資法人数：38（YoY＋1、QoQ±0）
　▼資産総額：4兆2273億円（YoY＋12.2％、QoQ＋1.2％）
　　●内訳：オフィス40.8％／住宅19.9％／物流施設18.2％／
　　　　　　商業施設13.8％／ホテル6.1％／その他1.2％
　▼物件総数：1097（YoY＋158、QoQ＋15）
　　●内訳：オフィス215／住宅474／物流施設123／商業施設205／ホテル60／その他20
　▼出資総額：2兆4740億円（YoY＋8.9％、QoQ＋0.5％）
　　●内訳：地域金融機関36.1％／中央金融法人27.6％／年金20.2％／事業会社など16.1％

※資産総額は保有物件の取得価格合計。物件総数について、底地は上に立つ物件の主な用途で分類している。海外資産はアセットタイプを問わず、その他に分類。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期（3カ月前）比

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場＠2021年第2四半期
　▼成約賃料：3万5332円（QoQ＋23円）　※小幅な動き
　▼空室率：1.9％（QoQ＋0.1ポイント）
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場＠2021年第2四半期
　▼成約賃料：2万250円（QoQ＋201円）　※小幅ながら7四半期ぶりに上昇
　▼空室率：4.0％（QoQ＋1.4ポイント）
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場＠2021年第2四半期
　▼成約賃料：1万6838円（QoQ＋155円）　※おおむね横ばい
　▼空室率：3.6％（QoQ＋0.3ポイント）

※成約賃料は坪あたり月額（共益費除く）。第2四半期は4月～6月。QoQは前四半期

■都心5区のマンション募集賃料＠2021年6月末
　▼千代田区：MoM－149円、YoYマイナス
　▼中央区：MoM－105円、YoYマイナス
　▼港区： MoM－81円、YoYマイナス
　▼新宿区：MoM－150円、YoYマイナス
　▼渋谷区： MoM－380円、YoY－1296円

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東京23区オフィス稼働状況＠2021年第2四半期
　▼空室率：2.96％（QoQ＋0.66ポイント）　※5四半期連続上昇
　▼空室：増加面積25万8000坪／減少面積17万9000坪／消化率34.5％
■成約賃料＠2021年第2四半期
　▼新規成約賃料インデックス：89（QoQ－1ポイント）
　▼新規成約賃料ID：－36（QoQ－7ポイント）
　▼支払賃料インデックス：104（QoQ－1ポイント）
■フリーレント＠2021年第2四半期
　▼付与率（1日以上）：55.5％（QoQ＋5.3ポイント）
　▼平均付与月数（全契約）：1.3カ月（QoQ＋0.3カ月）

※支払賃料インデックスは新規と継続の両方を含む。第2四半期は4月～6月。QoQは前期比

世界的に木材の需給逼迫と価格急騰が発生。“ウッドショック”といえる状況となった。これに伴い、国内でも2020年10月ごろから木材の流通減少と価格上昇がみられるようになり、2021年に入るとその傾向が顕著になっている。ウッドショックの終息は、米国の木材需要動向などによるだろう。木材価格の上昇が続けば、国内の幅広い住宅事業者の業績などに影響が出てくる可能性がある。

■札幌オフィス賃料予測
　2021年：99　※2020年は前年比＋10％だったが、2021年以降は下落基調
　2025年：92　※新規供給は増加の見通し。特に2023年は17年ぶりに1万坪超

※賃料は2020年を100とした相対値

■住宅価格指数（既存マンション）＠2021年5月
　首都圏総合：100.51（YoY＋8.02％、MoM＋0.99％）　※MoMプラス続く
　　▼東京都：112.20（YoY＋8.68％、MoM＋0.98％）　※MoMプラス続く
　　▼神奈川県：90.95（YoY＋6.04％、MoM－0.15％）　※4カ月ぶりにMoMマイナス
　　▼千葉県：75.26（YoY＋6.30％、MoM＋0.51％）　※3カ月ぶりにMoMプラス
　　▼埼玉県：80.87（YoY＋7.19％、MoM＋4.11％）　※2カ月連続MoMプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

2020年度（2020年4月～2021年3月）にREITが取得した物件数は204件。新型コロナウイルスの影響が顕在化する前の2019年度に比べて66件（22.4％）減少した。取得総額も1兆1900億円と同1467億円（11.0％）の減少だ。感染拡大に起因してホテルや商業施設の取得が大幅に減ったことが影響している。一方、物流施設は取得総額に占める割合が40.6％まで増加。存在感を高めている。保有物件については、ホテルで収益性と評価額の低下が目立った。

タイのコンドミニアム市場は、新型コロナウイルスの感染拡大以降、需給が過去数年から大きく変化した。需要は、国内消費者の購買力低下や、国境封鎖による海外からの購入者不在などによって著しく低下。これに応じた不動産会社側の供給調整で、供給量も少なくなっている。

■東京オフィス市場＠2021年第2四半期
　▼グレードA空室率：1.9％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼グレードA賃料：3万6500円（YoY－6.0％、QoQ－2.1％）
　▼オールグレード空室率：2.8％（YoY＋2.0ポイント、QoQ＋0.9ポイント）
　▼オールグレード賃料：2万2290円（YoY－5.0％、QoQ－1.3％）
■大阪オフィス市場＠2021年第2四半期
　▼グレードA空室率：1.7％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋0.2ポイント）
　▼グレードA賃料：2万5700円（YoY－2.7％、QoQ－1.5％）
　▼オールグレード空室率：2.3％（YoY＋1.5ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万4480円（YoY－1.5％、QoQ－0.2％）
■名古屋オフィス市場＠2021年第2四半期
　▼グレードA空室率：3.0％（YoY＋1.8ポイント、QoQ＋1.2ポイント）
　▼グレードA賃料：2万7500円（YoY－2.3％、QoQ－1.4％）
　▼オールグレード空室率：2.8％（YoY＋1.4ポイント、QoQ＋0.5ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万3870円（YoY－0.2％、QoQ－0.4％）

※第2四半期は4月～6月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■東証REIT指数＠2021年6月末
　2150.73（MoM＋77.18ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2021年6月
　0回0円（累計買い入れ額6787億円）
■各投資法人の動向＠2021年6月
　フロンティア不動産投資法人とGLP投資法人が公募増資を発表
　東海道リート投資法人が6月22日に上場

※MoMは前月比

国土交通省の「建築着工統計調査」によると、物流施設の合計床面積は2010年以降に増加して2020年は1145万9000m2だった。１棟あたりの床面積も増えており、物流施設の大型化は今後も続くだろう。大型化の理由は、EC（電子商取引）化で消費地への利便性が高いインターチェンジ（IC）周辺などに大型配送センターの建設ニーズが高まっているためだ。市街化区域内の物流施設用地の価格高騰もあり、市街化調整区域での開発が増えていくだろう。なお2020年12月時点で、REIT保有の物流施設411物件のうち市街化調整区域内に立地するのは31物件となっている。

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年第2四半期末
　▼空室率：2.4％（YoY＋1.7ポイント、QoQ＋0.8ポイント）　※2018年第2四半期以来初の2％台
　▼賃料：3万7638円（YoY－6.0％、QoQ－1.9％）　※5四半期連続QoQマイナス
■東京Bグレードオフィス賃貸市場＠2021年第1四半期
　▼空室率：2.1％（YoY＋1.8ポイント、QoQ＋0.7ポイント）　※5四半期連続QoQプラス
　▼賃料：2万5057円（YoY－2.9％、QoQ－1.2％）　※5四半期連続QoQマイナス

※第2四半期は4月～6月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■首都圏分譲マンション市場＠2021年上半期
　▼発売：1万3277戸（YoY＋77.3％）　※過去最多は2000年の4万6818戸
　▼初月契約率平均：72.5％（YoY＋4.2ポイント）　※6年ぶりに70％台
　▼価格：戸あたり6414万円（YoY－3.9％）、m2あたり96万2000円（YoY－6.7％）
　▼6月末販売在庫数：6395戸（YoY－992戸）
■首都圏分譲マンション市場＠2021年予測
　▼発売：3万2000戸（YoY＋17.5％）

※上半期は1月～6月。YoYは前年同期比

■首都圏分譲マンション市場＠2021年6月
　▼発売戸数：1939戸（YoY＋25.7％、MoM－24.8％）　※7カ月連続YoYプラス
　▼初月契約率：72.5％（YoY－0.7ポイント、MoM＋3.2ポイント）
　▼平均住戸価格：6211万円（YoY－2.8％）／平均m2単価94万2000円（YoY－2.8％）
　▼販売在庫数：6395戸（YoY－992戸、MoM－394戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■地方主要都市オフィス賃料・空室率＠2021年上半期
　大阪：賃料YoY－2.2％・空室率1.3％（YoY＋0.8ポイント）
　名古屋：賃料YoY－0.6％・空室率2.6％（YoY＋1.8ポイント）
　福岡：賃料YoY＋1.3％・空室率1.2％（YoY＋0.9ポイント）

※延べ床面積1万5000m2、築25年未満で、投資グレードのオフィスビルを各地で約50ずつ抽出して調査。YoYは前年同期比。上半期は1月～6月

■アジア太平洋ホテル投資額＠2021年上半期
　37億ドル（YoY－3.7％、2019年同期比－18％程度）　※61案件、1万室以上
　　▼アジア：35億3000万ドル　※中国、韓国、日本で全投資の約86％を占める
　　　●中国13億ドル（YoY＋54％）　※コンバージョン前提の築古物件取引が多い
　　　●日本11億ドル（YoY－47％）
　　▼太平洋
　　　●オーストラリア2億1500万ドル（YoY＋312％）
■アジア太平洋ホテル投資額予測＠2021年通期
　70億ドル（YoY＋20％）　※オーストラリア、タイ、中国、日本で大型取引の可能性

※上半期は1月～6月

新型コロナウイルスの感染拡大前後で人流データを比較し、東京圏における人流変化の特徴を分析した。この結果、平日昼間の人流増加が目立つエリアは、サテライト型シェアオフィスの出店エリアと重複した。また、深夜の人流増加は東京都心から 30km 程離れた地域で目立っている。居住地選好に変化が生じた可能性もある。