市場分析レポート・ディレクトリ

■REITによる底地の取得＠2021年9月末時点
　▼累積件数：177件
　▼累積額：5694億円
　　●東京都：1422億円　※7月～9月は取得なし
　　●東京都以外：4271億円
　▼2021年取得物件の平均NOI利回り：4.57％（3.5％～5.3％）

■都心5区オフィスビル市場＠2021年9月末
都心5区のオフィスビル平均空室率は2020年2月の1.5％から6.4％まで上昇。需給均衡の目安となる5％を8カ月連続で上回った。先行きの不確実性から移転計画を凍結・延期する企業が多く、今後竣工予定の新築ビルの成約率も落ちている。空室率上昇は今しばらく続く見込みだ。区別では既存ビルの二次空室が目立つ港区が8％台となった。
■物流施設市場＠2021年第3四半期
東京圏の空室率は、大量供給があった影響で2020年12月から2.1ポイント上昇して2.6％となったが、依然として低い水準を維持している。同時期の大阪圏と名古屋圏の空室率はそれぞれ同2.0ポイントの1.7％と、2.4ポイント低下の7.9％。既存物件の空室消化が順調に進んだ。実質賃料は東京圏と大阪圏でそれぞれ前年同期比1～3％上昇、名古屋圏で横ばいだった。
■都心商業施設市場＠2021年第2四半期
訪日観光客の入国制限や緊急事態宣言の長期化で商業施設の苦戦が続く。募集賃料は多くのエリアで下落傾向が進んだ。訪日客への依存度が高い銀座で前年同期比16％下落だったほか、飲食やアミューズメント施設が多い新宿や池袋もそれぞれ同11％下落、6％下落となった。今後、ウィズコロナ経済の本格化で業績回復が見込まれるものの、インバウンド客の減少で賃料負担力の高いドラッグストアの撤退が続く地区も出てきており、本格的な回復には相応の時間がかかるものとみられる。
■賃貸マンション市場
東京都心3区と5区では、2021年第3四半期の募集賃料がそれぞれ前年同期比2.4％下落と2.6％下落と4四半期連続で調整が進んだ。これに対し、23区や都下エリアでは、2020年末までのデータながら、横ばいか緩やかな上昇が続いている。新型コロナウイルス感染拡大のなかで、周辺部や郊外の家族向けの広めの賃貸物件に需要が流れ、都心の単身向け賃貸物件には賃料の調整圧力が強まる傾向がみられた。
■東京・大阪ホテル市場＠2021年第1四半期
稼働率は、東京で30％～40％、訪日客割合の高い大阪はさらに低い推定20％台と低迷している。緊急事態宣言や移動制限が解除された2021年の秋口以降は稼働率も回復に向かっているとみられるが、外国人観光客の本格回復には少なくともあと1年～2年はかかるとの見方が多く、特に新規ホテルの供給が多い地域ではしばらく厳しい状況が続くものと予想される。

■地価動向＠2021年第2四半期
　▼＋0％～＋3％：40％（QoQ＋5ポイント）
　▼±0％：30％（QoQ－6ポイント）
　▼－0％～－3％：30％（QoQ＋2ポイント）
　▼－3％～－6％：0％（QoQ－1ポイント）
　▼上記以外（＋3％以上または－6％以下：0％（QoQ±0ポイント）

※調査対象は主要都市の高度利用地100地区。第3四半期は7月1日～10月1日。QoQは前四半期比

■REIT保有資産総額＠2021年10月末
　25兆5485億円（上場21兆2745円／私募4兆2740億円）
　　▼オフィス：10兆3370億円（上場8兆6051億円／私募1兆7319億円）
　　▼物流施設：4兆7890億円（上場3兆9944億円／私募7946億円）
　　▼商業施設：4兆941億円（上場3兆5005億円／私募5936億円）
　　▼住宅：3兆8372億円（上場2兆9864億円／私募8508億円）
　　▼ホテル：1兆8817億円（上場1兆6346億円／私募2471億円）
　　▼その他：6094億円（上場5535億円／私募559億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2690億円／それ以外2845億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は9月末時点の金額

■大阪Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：3.0％（YoY＋1.7ポイント、QoQ＋1.0ポイント）
　▼賃料：2万3591円（YoY－2.5％、QoQ－0.6％）
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■大阪オフィス投資市場投資額
　▼2021年第3四半期：247億円（QoQ＋348.5％）
　▼2021年第1四半期～第3四半期累計：368億円（YoY－77.0％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：3.1％（YoY＋2.3ポイント、QoQ＋0.7ポイント）　※2017年第3四半期以来初の3％台
　▼賃料：3万6932円（YoY－6.5％、QoQ－1.9％）　※6四半期連続QoQマイナス
■東京オフィス直接投資総額
　▼2021年第3四半期：7499億円（YoY＋808.7％、QoQ＋327.7％）
　▼2021年第1四半期～第3四半期累積：1兆4043億円（YoY＋95.1％）

※第3四半期は7月～9月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

海外投資家による大型の日本不動産投資が続いている。世界的なカネ余りの結果、規模と安定性に優れた日本の不動産市場はより魅力的になっているからだ。安い＝デフレのイメージが強い日本の中でも、都心部の不動産賃料は国際的にみて安くない。日本円が歴史的な低水準にあることも、日本の不動産に投資する合理的な理由となっていると考えられる。

■首都圏分譲マンション市場＠2021年10月
　▼発売戸数：2055戸（YoY－38.8％、MoM－11.1％）
　▼初月契約率：71.4％（YoY＋1.0ポイント、MoM＋3.7ポイント）
　▼平均価格：戸あたり6750万円（YoY＋10.1％）／m2単価10万4000円（YoY＋10.9％）
　▼販売在庫数：5376戸（YoY－1090戸、MoM－238戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

アジア太平洋地域全体および日本の首都圏を対象に、オフィステナントへのアンケートを実施した。その結果、多くの従業員がリモートワークで働くようになったことで、逆にオフィスの役割が浮き彫りになっている。社内外の人が集まって協働してこそイノベーションも生まれる。コミュニケーションとコラボレーションが、改めてオフィスの役割・存在価値として認識されている。リモートとオフィスの両方で働けるハイブリッドワーキングを志向する企業が増えている。一方、欧米に比べてアジア太平洋地域の企業の方が、オフィスワーキング志向が高いという傾向もみられた。オフィスを中心としつつも、働く場所の多様化が今後も進むだろう。オフィスでも自宅でもない第三の働く場所であるサードプレイスの存在は今後、ますます重要となる。特に、自宅で働くスペースが確保しにくい日本やアジアの国々では、サテライトオフィスとしての利用を中心に存在感が高まると予想される。

緊急事態宣言が解除され、これからの経済回復への道筋が意識され始めている。そこで、不動産金融工学と不動産経済学を専門とする早稲田大学大学院経営管理研究科教授の川口有一郎氏に、不動産マーケットについて学術的見地を交えての意見を伺った。その内容から、ポストコロナの論点として「不動産ごとに好不調が分かれるセグメント化が生じている」、「キャピタルゲイン重視になっている市場は、金利上昇時の企業のレバレッジ解消が懸念材料」、「ESGへの取り組みは資産価値にもプラスの影響」といったことがみえてきた。

新型コロナウイルスの感染拡大によって東京オフィス市場は調整局面を迎えた。需給悪化がオフィス市場全体に及んだ世界金融危機時のオフィス市場に比べ、空室率は同様のペースで上昇しているものの、賃料の下落圧力はあまり大きくなく、インパクトは小さい。ただし、今回は在宅勤務が拡大したことで、オフィス需要が構造的に下方シフトするとの懸念が根強い。世界金融危機では循環的な調整だったが、コロナ危機では構造変化が起きている懸念が強い。しばらくは不確実性が高い状況が続くと考えられるため、速報性が高く粒度の細かいデータを丹念に確認していくことが重要になると思われる。

■事業用不動産投資額＠2021第3四半期
　1兆1840億円（YoY＋77％）
　　▼投資家別内訳
　　　REIT：488億円（YoY＋41％）
　　　REIT以外の国内投資家：560億円（YoY＋400％）
　　　海外投資家：137億円（YoY－35％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■投資家平均期待利回り＠2021年9月
　▼オフィス（大手町）：3.35％（QoQ±0bps）
　▼賃貸マンション（ワンルーム、都心5区）：4.03％（QoQ－2bps）
　▼商業施設（銀座中央通り）：3.40％（QoQ＋5bps）
　▼ホテル（都心5区）：5.03％（QoQ＋3bps）
　▼物流施設（MT型、首都圏湾岸部）：4.13％（QoQ±0bps）

※投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

■不動産リカバリーインデックス＠2021年9月
　86.6（MoM－7.0ポイント）　※3カ月連続85以上
　　▼賃貸市場：70.2（MoM－12.2ポイント）　※2カ月連続低下
　　▼投資市場：103.0（MoM－1.8ポイント）　※4カ月ぶりに低下
　※賃貸・投資市場とも過去平均より低水準

※2020年1月を基準とした相対値

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2021年10月
　▼空室率：4.07％（MoM＋0.10ポイント）　※2015年2月以来の4％台
　▼潜在空室率：7.63％（MoM＋0.03ポイント）　※ほぼ横ばい
　▼募集賃料：2万8625円（MoM－24円）
　▼募集面積：63万3085坪（MoM＋3362坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2021年10月
　6.47％（YoY＋2.54ポイント、MoM＋0.04ポイント）　※MoMプラスが小幅に
　　▼新築ビル：14.03％（YoY＋11.90ポイント、MoM－1.09ポイント）
　　▼既存ビル：6.39％（YoY＋2.40ポイント、MoM＋0.06ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2021年10月
　2万804円（YoY－1630円、MoM－54円）　※15カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：2万9133円（YoY－3602円、MoM－167円）
　　▼既存ビル：2万713円（YoY－1517円、MoM－52円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■オフィス市場＠2021年9月
　都心5区の空室率は19カ月連続上昇。他の主要都市も上昇基調
■賃貸マンション市場＠2021年第2四半期
　東京23区の賃料は前年比プラスも頭打ち感もみられる
■商業施設市場＠2021年第3四半期
　小売販売額は百貨店とスーパーが減少の一方、コンビニエンスストアが増加
■ホテル市場＠2021年第3四半期
　延べ宿泊者数がコロナ禍以前の2019年比49.0％
■物流施設市場＠2021年9月末
　空室率は首都圏が上昇も近畿圏は1％台を維持

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■不動産業倒産状況＠2021年10月
　▼件数：20件（YoY±0.00％、MoM＋11.11％）　※5カ月ぶりに20件以上
　▼負債総額：112億4800万円（YoY－8.39％、MoM＋226.69％）

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

大阪市の自治体版CASBEEを対象に、環境性能評価が新築マンション価格に及ぼす影響を分析した。その結果、環境性能評価は新築マンション価格に統計的に有意な影響を与えていることが分かった。新築マンション価格は環境性能評価（総合評価）が 1ランク高くなると約4.7％高くなることが示唆された。政府は2050年までに温室効果ガス排出量を実質ゼロにする目標を掲げており、排出抑制に取り組む企業が増えている。こうした社会的な機運の高まりを背景に、個人の住宅選択においてもCO2削減などに配慮した住宅への評価が高まることが考えられる。今後、不動産取引において環境性能に関する情報の重要性が高まり、マンション価格に及ぼす影響が大きくなる可能性がある。

新築マンション市場では、2020年前半に多くの人が購入を見送ったが、同年後半以降は発売戸数が徐々に回復した。最近は、在宅勤務の広がりから自宅の居住環境や作業環境が重視されるなど、マンション需要は大きく回復した。首都圏の初月契約率は、2021年1月以降68％～76％で推移しており、現在は好調といって良い。価格も上昇傾向だ。