市場分析レポート・ディレクトリ

■不動産私募ファンド市場規模＠2020年12月末時点
　22兆5000億円（HoH＋1兆4000億円、＋6.5％）
　　内訳：国内特化型20兆1000億円／グローバル型（国内分）2兆4000億円
■エクイティ投資家の投資意欲＠2020年12月末時点
　低くなってきている12％（HoH－21ポイント）
　変化はない76％（HoH＋11ポイント）
　高くなってきている12％（HoH＋10ポイント）

※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは半年前比。2021年1月～3月に実施したアンケート調査の結果。106社に送付して47社から回答を得た（回収率44.3％）

■東南アジア各地の不動産市場＠2020年第4四半期
　シンガポール：経済再開に伴い商業活動に回復がみられる
　バンコク：2021年後半に市場センチメントの回復する見通し
　クアラルンプール：経済回復基調の中で慎重ながらも明るさを取り戻している

■東京オフィス市場＠2021年第1四半期
　▼グレードA空室率：1.5％（YoY＋0.6ポイント、QoQ＋0.3ポイント）
　▼グレードA賃料：3万7300円（YoY－4.4％、QoQ－0.9％）
　▼オールグレード空室率：1.9％（YoY＋1.3ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼オールグレード賃料：2万2580円（YoY－4.0％、QoQ－1.3％）
■大阪オフィス市場＠2021年第1四半期
　▼グレードA空室率：1.5％（YoY＋1.0ポイント、QoQ＋0.5ポイント）
　▼グレードA賃料：2万6100円（YoY＋1.5％、QoQ－1.1％）
　▼オールグレード空室率：1.9％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万4510円（YoY－0.7％、QoQ－0.6％）
■名古屋オフィス市場＠2021年第1四半期
　▼グレードA空室率：1.8％（YoY＋0.6ポイント、QoQ＋0.5ポイント）
　▼グレードA賃料：2万7900円（YoY－1.1％、QoQ－0.5％）
　▼オールグレード空室率：2.3％（YoY＋1.3ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万3930円（YoY＋0.2％、QoQ＋0.3％）

※第1四半期は1月～3月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■都心5区グレードAオフィス市場＠2021年第1四半期
　▼賃料：3万5762円（YoY－5.3％、QoQ－1.9％）
　▼空室率：1.2％（QoQ＋0.2ポイント）
■都心5区大規模グレードBオフィス市場＠2021年第1四半期
　▼賃料：2万7275円（YoY－4.5％、QoQ－2.1％）
　▼空室率：2.2％（YoY＋2.0ポイント、QoQ＋0.6ポイント）

※賃料は坪あたり月額。第1四半期は1月～3月。YoYは前年

近年、リモートワークなどフレキシブルな働き方の受け皿としてフレキシブルオフィスが注目を集めている。ただし、アジア太平洋の主要都市に比べて日本におけるオフィスストック全体に対するフレキシブルオフィスの占有率は低い。日本で専有率が低いことの要因としては、（1）オフィスの契約形態、（2）少ない起業家、（2）低い空室率、の三つが考えられる。足元、新型コロナウイルスの感染拡大を契機として、これら三つの要因に変化がみられ始めている。今後、日本の賃貸オフィス市場においてフレキシブルオフィスの存在感が高まっていくだろう。

■地区別店舗賃料ランキング＠2020年第4四半期
　1位：香港チムサーチョイ　1607ドル／50万円　※YoY同ランク
　2位：東京銀座　1223ドル／38万円　※YoY同ランク
　3位：シドニーピットストリートモール　974ドル／30万3000円　※YoY同ランク
　4位：ソウルミョンドン　930ドル／28万9000円　※YoY1ランクアップ
　5位：大阪心斎橋筋・御堂筋　805ドル／25万円　※YoY1ランクダウン

※賃料は平方フィートあたり年額（ドル）／坪あたり月額（万円）。YoYは前年同期比

■住宅・不動産業界に発表されたM&A＠2021年1月～3月
　▼件数：8件　※2012年以降で2番目（2020年が最多の10件）
　▼金額：204億7000万円　※2012年以降で3番目
　▼事例：日本エスコンが中部電力子会社に

※東京証券取引所の適時開示情報のうち経営権の移転を伴うM＆A（グループ内再編は除く）を集計

新型コロナウイルス感染症の影響で宿泊需要が急減した。その影響が長期化し、ホテルの休廃業や新規出店の中断・延期なども増えている。一方で、新たな需要の創出や新業態への転換などに取り組むホテル事業者も出てきた。ビジネスホテルを中心にテレワークプラン（デイユースプラン）を設ける事例や、マイクロツーリズムに対応したメニューを準備する事例などだ。さらに、サービスアパートメントとしての利用が可能なプランを新設したホテルや、医療機能との連携をセールスポイントとしたホテルも登場している。

流動人口を基に商業施設の来店者数やオフィス出社率の動向を確認した。その結果、新型コロナウイルスの感染拡大の第4波の懸念が高まる現時点において、以下の二つのことが見えてきた。一つは、商業施設の来店者数が減少しているが、新規感染者数が減少に転じれば回復に向かうことが予想されることだ。もう一つは、オフィス出社率の変化は相対的に小さいこと。ワクチンが多くの国民に行き渡るまで時間が必要ななか、まずは感染拡大を抑制する必要がある。一方で、経済が本格回復するためには、流動人口が従来の水準まで戻ることが不可欠だ。

首都圏新築分譲マンションの2020年供給戸数はYoY－12.8％の2万7228戸、新規契約率は同＋3.4ポイントの66.0％だった。販売価格は同＋1.7％の6083万円と上昇傾向を維持している。全供給戸数の4割を占める都区部の販売価格上昇が牽引した格好だ。2021年も、都区部中心に販売価格が引き続き底堅く推移すると思われる。在宅勤務の普及によって需要者が間取りなどを重視する傾向が強まっていることに対しては、収納スペースのワークスペース化、サービスルームの導入といった多様なプラン提供が広がるだろう。

■首都圏分譲マンション市場＠2020年度
　▼発売：2万9032戸（YoY＋1.7％）　※3年度ぶりの増加
　▼初月契約率の平均：67.9％（YoY＋6.6ポイント）　※5年度連続60％台も復調顕著
　▼価格：戸あたり5994万円（YoY－1.0％）、m2あたり90万5000円（YoY＋0.4％）
　▼販売在庫数：7357戸（YoY－531戸）

※2020年度は2020年4月～2021年3月。YoYは前年度比

■首都圏分譲マンション市場＠2021年3月
　▼発売：3103戸（YoY＋44.9％、MoM＋38.3％）
　▼契約率：73.6％（YoY＋3.6ポイント、MoM－2.4ポイント）
　▼価格：戸あたり6330万円（YoY＋2.8％）、m2あたり93万5000円（YoY－3.9％）
　▼販売在庫数：7357戸（YoY－531戸、MoM－534戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■アセットタイプ別収益不動産ストック＠2020年
　▼オフィス：約99兆5000億円（REIT9.2％）
　　●投資適格オフィス：約71兆円（REIT11.9％／東京23区76％、大阪市9％、名古屋市3％）
　　　・コア投資不動産：約54兆2000億円（14.0％／東京23区約75％）
　▼住宅：約64兆9000億円（REIT5.4％）
　　●投資適格住宅：約30兆4000億円（REIT9.4％／東京23区57％、大阪市10％、名古屋市5％）

※（）内は各カテゴリー全体に占めるREIT保有比率／エリア別占有率

■名古屋オフィスビル賃料予測
　2021年：95　※下落基調で推移
　2025年：92　※リーマンショック後のような大幅下落には至らない

※2020年を100とした相対値

新型コロナウイルスの蔓延がアジア太平洋地域のオフィス市場に与えた影響の実態が、2020年通期のデータが出そろったことから見えてきた。大枠のトレンドとして都心部のオフィス市場への負の影響が顕著に表れる結果となっている。グローバル経済の後退がアジア太平洋地域の回復速度を弱めることも予想されるが、同地域はグローバルで最も早く経済回復すると期待されており、引き続きグローバル市場参加者は同地域のオフィス市場に高い関心を寄せている。

■トッププライムリテール賃料＠2021年第1四半期
　▼銀座：38万円（YoY－5.0％）　※今後12カ月は横ばいを予測
　▼新宿：30万円（YoY－6.3％）　※今後12カ月は横ばいを予測
　▼表参道：30万円（YoY±0％）　※今後12カ月は横ばいを予測
　▼渋谷：20万円（YoY±0％）　※今後12カ月は横ばいを予測
　▼心斎橋：YoY－17.9％　※今後12カ月は横ばいを予測

※賃料は坪あたり月額。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2021年3月
　▼空室率：2.21％（MoM＋0.35ポイント）　※2017年8月以来の2％台
　▼潜在空室率：6.69％（MoM＋0.69ポイント）　※14カ月連続上昇
　▼募集賃料：2万9296円（MoM－121円）　※11カ月連続低下
　▼募集面積：57万2209坪（MoM＋4万2345坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

新型コロナウイルスの感染収束後、ホテルはいつか再び多くの顧客を迎えて業績が回復し、魅力的な投資先となることが期待できる。しかし、世界の国際観光客数が以前の水準に戻るのは2023年末との予測があり、訪日外国人客数の回復はそれより遅れるかもしれない。外国人向け施設であっても当面は国内観光客の獲得に努力する必要があり、金融機関の融資姿勢の変化にも注意が必要だ。2021年のホテルの運営では、生き残りのために財務の安定化、ハード・ソフト両面の構造改革、顧客ターゲット層の戦略的見直し、従業員のモラル維持など、攻守のバランスの取れた経営手腕が問われることになるだろう。

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年第1四半期末
　▼空室率：1.6％（YoY＋0.9ポイント、QoQ＋0.3ポイント）　※5四半期連続QoQプラス
　▼賃料：3万8351円（YoY－4.9％、QoQ－1.6％）　※4四半期連続QoQマイナス
■東京Bグレードオフィス賃貸市場＠2021年第1四半期
　▼空室率：1.3％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋0.5ポイント）　※4四半期連続QoQプラス
　▼賃料：2万5370円（YoY－2.0％、QoQ－0.9％）　※4四半期連続QoQマイナス

※第1四半期は1月～3月。賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■リカバリーインデックス＠2021年2月
　不動産：55.5（MoM＋1.0ポイント）
　総合：30.5（MoM－21.9ポイント）　※悪化傾向（低水準）

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計