市場分析レポート・ディレクトリ

■働き方
・現在（2023年7月～8月時点）の出社率は平均で7割。今後の想定も7割で、すでに出社率はポストコロナの巡航状態にある。一方で座席数は平均で従業員数の9割を用意する予定。つまり、今後の執務スペース削減の余地は限定的
・執務スペースを削減するとしても「個室・会議室、ミーティングスペース」や「パブリックスペース」に転換する意向。コミュニティハブとしてのオフィスの機能を強化する意向がうかがえる
・出社率を抑えることがオフィス面積削減に直結しないことを裏付けるように、面積の増減意向は、増床24％に対して減床21％で、やや増床意向の割合が高い。そして減床するとしても、一部はフレキシブルオフィスの需要に転換されそうだ
■オフィスの拠点戦略
・事業環境の改善見通しを背景に、現ビル内での増減床・レイアウト変更を予定する企業（19％）よりも、移転を検討する企業の方が多い（24％）
・移転先ビルを選定する際の最重要項目は「立地」。そして立地選定の際の重要項目は「従業員の通勤利便性」。背景には、人材獲得競争で優位に立とうとするねらいがある
・移転先ビルを選定する際の重要度は、企業規模によって乖離が大きい項目もみられる。企業にとって必須の条件でなくても、移転先のビル選定に影響を与える項目や、利用して初めて利便性に気づき、そのビルに居続けたいと思わせる項目もあるだろう。したがって、重要度の回答率が高くなくても、軽視しても良いわけではない

※2023年7月～8月にWebによるアンケート調査を実施。有効回答数313

■上場企業などによる国内不動産売買取引（公表ベース）＠2023年第3四半期
　▼金額：約6725億円（YoY＋7％）　※5カ月連続YoYマイナス
　▼件数：161件（YoY＋13％）
　▼高額取引事例
　　・不動産事業者が9月に東京都日野市の自動車工場の土地の一部を約501億円で取得
　　・REITが7月に沖縄県石垣市のホテルを約505億円で取得

第3四半期は7月～9月。取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同期比

■不動産業倒産状況＠2022年度上半期
　▼件数：142件（YoY＋36.53％、HoH＋1.42％）　年度上半期として3年ぶりに増加
　▼負債総額：533億500万円（YoY＋81.67％、HoH＋32.43％）　※100億円超の大型倒産発生

※集計対象は負債額1000万円以上。下記半期は4月～9月。YoYは前年同期比、HoHは前期比

■不動産業倒産状況＠2023年9月
　▼件数：21件（YoY＋50.00％、MoM－36.36％）　※1月～9月累計で前年年間件数超え
　▼負債総額：26億700万円（YoY－52.48％、MoM－67.25％）　※3カ月連続YoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東証REIT指数＠2023年9月末
　1859.59（MoM－32.66ポイント）
■各投資法人の動向＠2023年9月
　・ジャパン・ホテル・リート投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

中国で不動産市場の低迷が続いている。これまで中国経済に不動産市場の発展が大きな役割を果たしてきたが、その不動産依存が目下最大のリスクとなっている。今後については、メインシナリオとして、現在の政策対応の効果が即効性を欠くことから停滞は長期化し、販売の減少幅拡大に歯止めがかかり始めるのは早くとも2024年になると想定している。その後も、人口減少と過剰在庫により不動産市場は軟化しやすく、不安定な状況が続くだろう。経済・金融への影響に関しては、2022年と同程度の不動産関連需要の需要減が追加で発生した場合、名目GDP（国内総生産）を2％程度押し下げる可能性があるが、国内セクターへの影響が主で、海外への影響は限定的となりそうだ。金融面では、銀行の不良債権処理余力はまだ十分にある。不良債権処理が経済の重石となりうるが、システミックリスクの顕在化により金融危機にまで至る可能性は低いとみている。

日本情報クリエイトが提供するオルタナティブデータ「CRIX」をもとに、コロナ禍における賃貸マンション市場の動向を分析した。コロナ禍では安定性が高いと評価されてきた日本の賃貸住宅市場にもその影響は及んだ。特に、単身世帯向けの賃貸マンションは相対的に大きな影響を受けた。東京都や愛知県をはじめ、また東京においては特に都心に近い地域で、空室率は相対的に大きく上昇した。しかし、2022年後半から賃貸住宅市場は回復の兆しを見せ始めている。

■都心5区グレードAオフィス市場＠2023年第3四半期
　▼賃料：3万2410円（YoY－1.2％、QoQ＋0.1％）
　▼空室率：3.4％（YoY－0.7ポイント、QoQ＋0.8ポイント）
■都心5区大規模グレードBオフィス市場＠2023年第3四半期
　▼賃料：2万4424円（YoY－0.8％、QoQ－0.3％）
　▼空室率：4.0％（QoQ＋0.2ポイント）

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■東証REIT指数＠2023年9月
　MoM－1.73％（配当込みベースではMoM－1.56％）
　　▼上旬：おおむね横ばい（米国金利上昇や日銀の金融政策正常化観測により）
　　▼中旬：下落（日本の長期金利が上昇するなかで）
　　▼下旬：一段と下落（長期金利が上昇したことから）
■当面の市場見通し
　　▼目先の業績回復が期待できる宿泊施設セクターなどに注目が集まりやすい
　　▼安定業績や賃料上昇が見込まれる物流施設・住宅セクターへの選好が強まる

※MoMは前月比

■東京オフィス市場動向＠2023年第2四半期
　大型供給の竣工で空室率が上昇。賃料の下落を反映し、価格が下落
　賃料：3万3923円（YoY－4.2％）／プロパティクロック：賃料下落の速度ピーク
■大阪オフィス市場動向＠2023年第2四半期
　需給バランスが均衡する賃貸市場。投資市場は投資家の物件選別が続く
　賃料：2万2419円（YoY－2.8％）／プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■福岡オフィス市場動向＠2023年第2四半期
　テナントに動きはみられるものの新規供給が重しとなって空室率は上昇
　賃料：1万9825円（YoY＋3.3％）／プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■東京リテール市場動向＠2023年第2四半期
　高級ブランドの出店需要は継続。賃料上昇を反映して価格上昇
　賃料：8万1528円（YoY＋10.1％）／プロパティクロック：賃料上昇の加速フェーズ
■東京ロジスティクス市場動向＠2023年第2四半期
　既存物件の空室消化が進んで空室率低下。投資市場では海外投資家の取得が増加
　賃料：4545円（YoY＋1.2％）／プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■大阪ロジスティクス市場動向＠2023年第2四半期
　堅調な需要を背景に空室減少。売却物件増えて活発になる投資市場
　賃料：4074円（YoY＋0.2％）／プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■福岡ロジスティクス市場動向＠2023年第2四半期
　供給増加見込みだが、九州への設備投資増加が追い風になって需要堅調
　賃料：3306円（YoY＋2.2％）／プロパティクロック：賃料上昇の加速フェーズ
■東京ホテル市場動向＠2023年第2四半期
　客室単価（ADR）の上昇に支えられ運営パフォーマンスの改善が続く

※第2四半期は4月～6月。賃料は坪あたり月額。YoYは前年同期比

■オフィスビルストック＠2023年1月時点
　全都市計：1億3351万m2、1万556棟
　　▼三大都市計：9644万m2、6766棟
　　　●東京区部：7406万m2、4992棟
　　　●大阪：1612万m2、1250棟
　　　●名古屋：626万m2、524棟
　　▼主要都市計：2202万m2、1916棟
　　▼地方都市計：1505万m2、1874棟

※調査対象エリアは全国87都市（三大都市、主要9都市、地方75都市）、調査対象規模は延べ床面積3000m2以上

事業所の開業率と廃業率の差（開業率－廃業率）は、オフィス床の需要を表す指標と考えられる。「開業率－廃業率」の値が拡大した時期は、事業所を開設する需要が高まる一方、「開業率－廃業率」の値が縮小した時期は、事務所を開設する需要が後退（事業所を閉鎖する可能性が高まる）ととらえることができる。東京の「開業率－廃業率」と「オフィス空室率」の関係をみると、「開業率－廃業率」が拡大した時期は空室率が低下し、縮小した時期は空室率が上昇したことが確認できる。両指標の相関係数（2000年～2022年）はマイナス0.64と、負の相関関係が認められる。オフィスビル投資を考える上で、事業所の開業および廃業の動向を確認するとともに、政府や各地自法自治体による創業支援の取り組みやその効果を注視したい。

■鑑定問い合わせ＠2023第3四半期
　件数：160（QoQ－4）　※2021年第2四半期以降はおおむね150～160で安定
　回数：163（QoQ－27）　※2021年第2四半期以降はおおむね150～160で安定
■鑑定問い合わせ＠2023年9月
　件数：185（MoM＋39）
　回数：163（MoM＋2）

※四半期別データは新型コロナウイルスの感染拡大前の2020年第1四半期の値を、単月データは2020年1月～2月の平均値を、それぞれ100とした相対値。QoQは前四半期比、MoMは前月比。第3四半期は7月～9月

■東京23区オフィス空室率＠2023年9月
　3.65％（MoM－0.07ポイント）　※2カ月連続低下
　　▼都心5区：3.44％（MoM－0.06ポイント）　※2カ月連続低下
　　　●千代田区2.26％／中央区4.67％／港区4.24％／新宿区2.90％／渋谷区2.38％
　　▼周辺18区：4.29％（MoM－0.12ポイント）　※4カ月以上連続低下
■東京23区オフィス募集面積率＠2023年9月
　5.06％（MoM－0.16ポイント）　※4カ月以上連続低下
　　▼都心5区：4.87％（MoM－0.12ポイント）　※4カ月以上連続低下
　　▼周辺18区：5.66％（MoM－0.26ポイント）　※4カ月以上連続低下
■東京23区空室面積＠2023年9月
　38万2000坪（MoM－8000坪）
　　▼増加3万6000坪／減少4万4000坪

※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル

■竣工年別の都心5区オフィスビル貸付面積＠2023年第3四半期
　1972年以前83万坪（9％）／1973年～1982年105万坪（12％）／
　1983年～1992年207万2000坪（24％）／1993年～2002年142万7000坪（16％）／
　2003年～2012年181万坪（21％）／2013年～2022年156万5000坪（18％）
■都心5区オフィスビルの竣工年別募集面積＠2023年第3四半期
　1972年以前3万5000坪（4％）／1973年～1982年6万3000坪（6％）／
　1983年～1992年15万1000坪（7％）／1993年～2002年10万8000坪（8％）／
　2003年～2012年11万9000坪（7％）／2013年～2022年9万1000坪（6％）

※第3四半期は7月～9月。2022年までに竣工したオフィスビルを集計。貸付面積の（）内は竣工年区分ごとの構成比。募集面積の（）内は各竣工年の貸付総面積に対する募集面積の割合

■都心5区オフィスビル空室率＠2023年9月末
　5.23％（MoM＋0.07ポイント）　※2カ月ぶりに上昇
　　▼千代田区2.91％／中央区6.53％／港区7.71％／新宿区4.00％／渋谷区2.69％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2023年9月末
　7.57％（MoM＋0.07ポイント）　※2カ月ぶりに上昇
　　▼千代田区4.61％／中央区9.13％／港区10.33％／新宿区6.65％／渋谷区5.05％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

金融安定理事会（FSB）によって設置された気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）は、カーボンニュートラルに向けた「指標と目標」における推奨開示項目としICP（Internal Carbon Pricing）を挙げている。ICPは企業内部で見積もる炭素価格を意味し、企業の脱炭素投資を推進する仕組みとして位置づけられる。すなわち、ICPの導入によってCO2削減の経済的価値を可視化でき、その削減による「みなしの利益」を加味した投資判断が可能となるため、脱炭素推進へのインセンティブ、収益機会とリスクの特定、投資意思決定など様々な活用が期待できる。今後、不動産運用会社各社がICPを設定することで低炭素ビルの新たな価値が見いだされ、ZEBなどのグリーンビルが投資対象のメインストリームになると想定される。

■不動産取引市場＠2023年上半期
　約2兆3000億円（YoY＋2000億円）　※3半期ぶりに増加

※上半期は1月～6月

●東京オフィスマーケット＠2023年8月～9月
賃料は継続して下落傾向にあるが、その状況は改善しつつある。千代田区や品川（港南口）といった一部エリアで下げ止まりの兆候がみえ始めるなど、明るい兆しも出てきた。一方で、港区を中心に高賃料帯の新規供給物件では空室消化に時間を要している。リーシングにおいて長期のフリーレント、工事費負担などのメリット付与を前提としているケースも少なくない。オフィス回帰の動きが広がるなかで、移転の目的としてオフィス環境の改善を企図する事例も増えてきた。そうした動きが、業容拡大に伴う拡張移転とともに、移転ニーズを下支えしている。
●大阪オフィスマーケット＠2023年8月～9月
2023年は、例年比で新築物件の供給規模が小さいことやテナント需要の回復を背景に、賃貸市況は回復し、コロナ禍前の状態に戻りつつある。床面積150坪未満の需要は旺盛で、空室が生じても比較的早期に後継テナントの確保が進むなど、底堅い状況が続いている。一方で、坪あたり賃料が3万円を超えるような水準のビルについては依然として需要は弱含んでいる。2024年以降に大量供給を控えており、今後リーシングの長期化・フリーレントなどの条件の柔軟化が懸念される。
●名古屋オフィスマーケット＠2023年8月～9月
拡張や立地改善など意図した移転を背景に需要の回復がみられるものの、それを上回る供給によって空室は長期化している。2021年竣工物件の中にも多くの空室を抱える物件がある状況だ。坪あたり賃料が1万5000円未満の中小規模ビルは比較的堅調だが、2万円を超える水準帯は楽観視できない状況で、一部の物件では未竣工の段階で賃料値下げに踏み切る動きもある。一方で、人材確保や東阪からのアクセス性の観点で名古屋駅近隣を強く志向するテナントは根強くテナントニーズにマッチした物件では順調にリーシングが進むなど、二極化の傾向がみられる。

物流施設のストックを算出した。この結果、近年の物流施設ストックの拡大ペースは1990年代前半のバブル期に匹敵することがわかった。ただし、2010年代前半までの物流施設需要は消費関連物流がけん引していたが、近年は消費量ではなく消費構造の変化が施設需要に影響を与えているようだ。このことがバブル期とは異なる影響を物流施設市場に与えている可能性がある。