市場分析レポート・ディレクトリ

■プライム賃料＠2021年上半期
　▼首都圏湾岸：8500円（YoY±0.00％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼外環道沿線：6300円（YoY±0.00％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼国道16号沿線：4600円（YoY＋2.22％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼大阪内陸エリア： YoY＋1.9％　※今後12カ月は上昇予測
　▼福岡エリア： YoY＋8.8％　※今後12カ月は上昇予測

※プライム賃料は坪あたり月額。上半期は1月～6月。YoYは前年同期比

■都心5区グレードAオフィス市場＠2021年第2四半期
　▼賃料：3万5157円（YoY－7.1％、QoQ－1.7％）
　▼空室率：1.8％（QoQ＋0.6ポイント）
■都心5区大規模グレードBオフィス市場＠2021年第1四半期
　▼賃料：2万6765円（YoY－6.6％、QoQ－1.9％）
　▼空室率：2.7％（YoY＋2.0ポイント、QoQ＋0.5ポイント）

※賃料は坪あたり月額。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■トッププライムリテール賃料＠2021年第2四半期
　▼銀座：38万円（YoY±0.0％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼新宿：30万円（YoY－6.3％）　※今後12カ月は横ばい予測
　▼表参道：30万円（YoY±0.0％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼渋谷：20万円（YoY±0％）　※今後12カ月は横ばい予測
　▼心斎橋：YoY－20.0％　※今後12カ月は横ばい予測

※賃料は坪あたり月額。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2021年6月
　▼空室率：3.23％（MoM＋0.35ポイント）　※2015年11月以来の3％台
　▼潜在空室率：7.27％（MoM＋0.14ポイント）　※上昇ペース低下の兆し
　▼募集賃料：2万8897円（MoM－78円）　※2018年9月以来の2万8000円台
　▼募集面積：60万9146坪（MoM＋6013坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス市況＠2021年6月
　▼空室率：6.54％（MoM＋0.49ポイント）　※13カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：2万2860円（MoM＋41円）　※上昇に転じた
■名古屋2区オフィス市況＠2021年6月
　▼空室率：4.74％（MoM＋0.31ポイント）　※2カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万3096円（MoM－31円）　※5カ月ぶりに低下
■大阪4区オフィス市況＠2021年5月
　▼空室率：3.51％（MoM＋0.17ポイント）　※3カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万3106円（MoM＋125円）　※上昇に転じた

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

新型コロナウイルスの感染拡大以降、全国的にオフィス需要が停滞して空室率の上昇が続くなか、地方オフィス市場においてコールセンターの存在感が一段と高まっている。地方主要都市では中心市街地の新陳代謝と機能強化を図るため、行政主導で大規模再開発プロジェクトが進行中で、高機能なオフィスビルが順次竣工を迎える予定だ。コールセンターは、インターネット通販市場の拡大や地方自治体による支援策などに支えられて今後の成長が見込まれ、新築オフィスビルの入居テナント候補としての期待も大きい。一方、コロナ禍が続くなか、コールセンターでも（1）在宅勤務の導入、（2）拠点分散化による大規模コールセンターの減少、（3）アウトソーサーの厳しい経営環境、（4）AIなどを活用した顧客対応の自動化、を背景にビジネスモデルが大きく転換し、オフィス利用床面積の縮小を検討する企業が増える可能性がある。すなわち、地方都市のオフィス市場において、存在感を高めてきたコールセンターの新規需要が今後頭打ちするリスクがある。今後のオフィス市況を見通すうえで、コールセンター企業のワークプレイス戦略やデジタル戦略の動向を注視する必要がありそうだ。

■不動産リカバリーインデックス＠2021年5月
　64.0（MoM－26.6ポイント）
　　▼賃貸市場：90.7（MoM－12.2ポイント）
　　▼投資市場：37.4（MoM－41.1ポイント）

※2020年1月を基準とした相対値

■不動産業倒産状況＠2021年6月
　▼件数：18件（YoY－51.35％、MoM－25.00％）　※4カ月ぶりに20件未満
　▼負債総額：33億700万円（YoY－50.47％、MoM－1.51％）

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

米国の金融緩和縮小や長期金利上昇が意識されている状況を踏まえ、米金利上昇の国内不動産市場への影響を考察した。日本の金利は米国に追随しないとみられており、投資資金を円で調達する国内投資家にとっては一見影響なさそうだ。しかし、海外投資家はグローバルに投資利回りを比較するため、日本の金利環境に変化がなくとも米国の金利や金融政策が変化すれば国内不動産に対する投資利回り目線が変動するだろう。米国の短期金利は当面大きく変わらないとの見方が一般的なため、米国の長期金利が大きく上昇した場合は国内市場において一定の存在感を示す海外投資家の投資意欲が減退する可能性がある。海外勢の投資意欲減退は、国内市場の価格調整の一因となり得るだろう。ただし、国内勢のほうが海外勢より投資目線の高いアセットタイプやエリアでは、海外勢の投資意欲減退が価格調整につながらないことに留意する必要がある。

■賃貸住宅募集賃料＠2021年第2四半期
　▼東京23区：3964円（YoY－4.2％、QoQ－2.0％）
　▼都心5区：4670円（YoY－3.9％、QoQ－1.7％）
　※全四半期は堅調だったが、今四半期は再び軟調に推移

※賃料はミッドマーケットの1ｍ2あたり月額。第2四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■都心5区オフィスビルの竣工年別貸付面積＠2020年末時点
　1970年以前80万3000坪（9％）／1971年～1980年107万2000坪（12％）／
　1981年～1990年186万9000坪（21％）／1991年～2000年162万1000坪（18％）／
　2001年～2010年179万2000坪（20％）／2011年～2020年173万4000坪（20％）
■都心5区オフィスビルの竣工年別募集面積＠2021年第2四半期
　1970年以前4万8000坪（6％）／1971年～1980年6万7000坪（6％）／
　1981年～1990年11万6000坪（6％）／1991年～2000年11万8000坪（7％）／
　2001年～2010年15万3000坪（9％）／2011年～2020年8万5000坪（5％）

※貸付面積の（）内は構成比。募集面積の（）内は各竣工年の貸付総面積に対する募集面積の割合

■都心5区オフィス空室率＠2021年6月
　6.19％（YoY＋4.22ポイント、MoM＋0.29ポイント）　※6％台に上昇
　　▼新築ビル：9.85％（YoY＋7.34ポイント、MoM＋0.88ポイント）
　　▼既存ビル：6.12％（YoY＋4.17ポイント、MoM＋0.26ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2021年6月
　2万1160円（YoY－1720円、MoM－89円）　※11カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：3万37円（YoY－2831円、MoM＋280円）
　　▼既存ビル：2万1025円（YoY－1582円、MoM－109円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

新型コロナウイルスの感染拡大に伴うデジタル化の加速は、オフィス市場に創造的破壊（イノベーションによる既存市場の縮小と新市場の勃興）が起こる可能性を高めた。この不確実性が顕在化するか否かを結論づけるのは現時点では困難だが、顕在化した場合の脅威を考慮すればオフィス市場の関係者は真剣に一定の備えをすることが求められるのではないだろうか。いずれにせよ「フィジカル空間」である不動産と「サイバー空間」は、需要を食い合う代替関係にも、互いに需要を高め合う補完関係にもなり得る。今後、デジタル化という長期トレンドが続くことは疑いの余地はない。デジタル化の脅威もしくはチャンスといかに付き合っていくかは、不動産業の根幹を揺るがしかねない長期的かつ本質的な課題だ。

REITは、中長期的に資産を運用する観点から環境不動産に対する意識が高く、早い段階から運用資産の省エネ化や温室効果ガス（GHG）排出量削減に取り組んできた。投資家のESG（環境・社会・ガバナンス）意識が高まりつつある昨今、REITのESGへの取り組みは加速し、環境不動産市場形成のトップランナーとして投資家から高く評価されている。近年の特徴的な動きとしては、サステナブルファイナンスと呼ばれるESGに特化した資金調達手段がみられる。グリーンボンドを発行する、そのためにグリーン適格資産を拡大させるという流れによって環境認証取得物件の優位性が高まり、かつSDGs（持続可能な開発目標）に貢献する好循環がREIT各社で醸成されつつある。REITがこれまで実施してきた様々な環境不動産への取り組みが、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）の対応力向上にも役立っている。今後、REIT各社のESGへの意識に加え、TCFDにどのように向き合っているかが、投資判断をするうえで重要なポイントになるだろう。

■東証REIT指数＠2021年6月末
　2150.73（MoM＋77.18ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2021年6月
　0回0円（累計買い入れ額6787億円）
■各投資法人の動向＠2021年6月
　フロンティア不動産投資法人とGLP投資法人が公募増資を発表
　東海道リート投資法人（2989）が6月22日に上場

※MoMは前月比

■東証REIT指数＠2021年6月末
　MoM＋3.72％（配当込みベースではMoM＋3.98％）
　　▼上旬：上昇（グローバル株価指数のリバランスによる中旬の資金流入を控えて）
　　▼中旬：下落（米国早期利上げ懸念による海外REIT市場の下落に連動して）
　　▼下旬：上昇（ワクチン接種の進展が好感されて）
■当面の市場見通し（2021年5月以降）
　　▼底堅い展開になると予想
　　▼オフィスビルセクターは選好されにくい状況が続く

※MoMは前月比

2020年度（2020年4月～2021年3月）の不動産取引額（開発用地を含む）は、前年度比－20％の4兆3636億円だった。前年度比でマイナスとなったものの、過去平均（2008年～2019年度の平均である約4兆4000万円）並みの水準を確保した。この2020年度とリーマン・ショック後（2009年度～2010年度）の市場環境や取引内容を比較すると、（1）中央銀行が大規模金融緩和で流動性を供給し、金融機関の融資姿勢は厳格化せず、（2）セクターでは物流施設の存在感が高まり、外国資本は積極的な投資姿勢を継続、（3）事業会社の不動産売却が増加し、不動産投資市場の拡大、という三つの特徴が確認できた。

■鑑定問い合わせ＠2021年6月
　件数：154（MoM＋5）／回数：189（MoM＋42）　※回数の増加が大きい

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の2020年1月～2月の平均値を100とした相対値

■仙台市の地価動向
住宅地地価は、上昇傾向が続いているが、上昇幅は縮小している。新型コロナウィルス感染症の感染拡大で不動産市場は悪影響を受けており、需要が堅調だった地下鉄沿線エリアでも、消費者マインドの低下による取引の減少や地価の停滞がみられている。商業地地価も、一部を除き上昇傾向が続いているが、上昇幅は縮小している。コロナ禍での各種イベントの中止による、宿泊業、飲食業、物販業への影響は顕著で、国分町やアーケード街の一部の地価は下落に転じた。
■仙台市のマンション動向
分譲マンションは高価格による消費者マインドの低下で、販売スピードは鈍化傾向だ。今後も大型物件の新規供給予定があることに加え、コロナ禍の影響も懸念され、販売状況は厳しさが増していくことが予測される。賃貸マンションは、中心部の優良物件は高稼働を維持してきたが、郊外物件を中心に空室の長期化がみられるほか、市内中心部でも空室発生の時期によっては長期化する傾向がみられるようになってきた。
■仙台市のオフィス動向
2017年4月竣工の野村不動産仙台青葉通ビル以降は、2020年1月竣工の仙台花京院テラスまで新規大型オフィスの供給がなかったことから、仙台ビジネス地区（主要5区）の空室率は低下傾向で推移し、2019年9月に4.07％まで低下した。しかし、以降は新規供給やコロナ禍の影響で空室率は上昇し、2021年5月に6.33％に達した。今後も新規供給が控えていることに加え、コロナ禍の影響により空室率の上昇が懸念される。賃料は微増傾向が続いていたが、今後については不透明だ。

■不動産市場動向＠2021年第1四半期
　▼東京オフィス：賃料下落が鮮明となった賃貸市場と事業会社の資産売却が進む投資市場
　▼大阪オフィス：賃貸市場では需要減退が減速、投資市場では投資意欲が堅調
　▼東京リテール：株高で富裕層消費は好調だが総じてみれば賃貸借活動は低水準
　▼東京ロジスティクス：賃貸市場で高稼働と賃料上昇が、売買市場で利回り低下が続く
　▼東京ホテル：2度目の緊急事態宣言下、運営パフォーマンス回復に歯止めがかかる

※第1四半期は1月～3月