市場分析レポート・ディレクトリ

ウクライナ事変に伴う資源価格の高騰などで、日本でもインフレーションが現実のものとなりつつある。一般的に、住宅を中心とした不動産は賃料上昇などを通じて対抗手段となりえる。実際、近年は5年間保有した住宅地で消費者物価指数（CPI）に見合う動きがみられ、住宅価格は国内総生産（GDP）の成長にも関連が深いようにみえる。ただし、注意すべきは、日本でこれから起きるインフレはコストプッシュ型である可能性が高いことだ。需要が十分に回復する前にコストアップが起きると、経済成長の芽が摘まれてしまう恐れがあり、このような成長を伴わない“悪いインフレ”に対しては不動産のヘッジは効かないと考えるべきだ。

■都心5区グレードAオフィス市場＠2022年第1四半期
　▼賃料：3万3266円（YoY－7.0％、QoQ－1.2％）　※賃料調整がさらに緩やかに
　▼空室率：2.7％（YoY＋1.5ポイント、QoQ－0.1ポイント）
■都心5区大規模グレードBオフィス市場＠2021年第4四半期
　▼賃料：2万5143円（YoY－7.8％、QoQ－1.5％）
　▼空室率：3.6％（YoY＋1.4ポイント、QoQ±0.0ポイント）

※賃料は坪あたり月額。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■新型コロナウイルス収束後の出社率（予定）
　　東京23区：中央値70％、平均値70.6％
　　23区以外：中央値80％、平均値77.0％
■東京23区における出社率と増床・減少
　▼出社率100％：増床27％／変わらない46％／わからない15％／減床12％
　▼80％～100％：増床32％／変わらない21％／わからない37％／減床11％
　▼60％～80％：増床22％／変わらない35％／わからない18％／減床24％
　▼60％未満：増床11％／変わらない22％／わからない22％／減床46％
　※出社率抑制とオフィス床面積減少は必ずしも正比例の関係ではない
※日本に拠点を置く企業で主にオフィス戦略に関わる担当者を対象として、2022年1月～2月にアンケート調査を実施。有効回答数329

■全国分譲マンション供給専有面積ランキング（全国／首都圏／近畿圏）＠2021年
　1位：野村不動産（28万9221.7m2／18万8550.8m2／3万4834.0m2）
　2位：三井不動産レジデンシャル（28万8524.2m2／23万9737.1m2／2万2303.5m2）
　3位：大和ハウス工業（25万5318.8m2／10万8121.8m2／5万2163.9m2）

データセンターの新規投資先として引き続き東京圏が目立っている。日本初進出としてゾーホー、STテレメディア・グローバル・データセンターズ、スタックインフラストラクチャーが開発に着手。市場全体で計183MW超の施設が建設中だ。テナント需要はクラウド企業が牽引。用地取得は容易ではないものの、開発向け用地の大規模整備が進んでおり、様々な制約が急速に強まる海外諸国に比べれば、日本は引き続き有利な状況にある。対外投資に目を向けると、エクイニクス、デジタル・リアルティに次ぐ世界第3位のNTTが、インドネシアで最大規模45MW、ベトナムで6MWの開発を進めている。マッコーリー・アセット・マネジメントとの戦略的パートナーシップ締結も発表。欧州・米国で開発を加速。欧米で展開する複数のデータセンターの保有会社の株式の過半をマッコーリーが約1000億円で取得し、NTTは約25％～49％の出資比率を維持する。

■全用途不動産天気予報（2021年12月末現在／2022年上半期／2022年下半期）
　晴れ時々曇り／曇り／曇り
　　▼用途別
　　　オフィス：晴れ時々曇り／曇り／曇り
　　　賃貸住宅：晴れ時々曇り／晴れ時々曇り／晴れ時々曇り
　　　商業施設：曇り／曇り／曇り
　　　物流施設：晴れ時々曇り／晴れ時々曇り／晴れ時々曇り

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2022年3月
　▼空室率：4.08％（MoM＋0.17ポイント）　※7カ月連続で4％前後
　▼潜在空室率：7.74％（MoM＋0.06ポイント）　※3カ月連続上昇
　▼募集賃料：2万8246円（MoM＋6円）　※7カ月ぶりに上昇もわずか
　▼募集面積：68万8067坪（MoM＋3万8553坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス市況＠2022年3月
　▼空室率：7.04％（MoM＋0.09ポイント）　※2カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：2万1934円（MoM－182円）　※下落に転じた
■名古屋2区オフィス市況＠2022年3月
　▼空室率：5.38％（MoM＋0.13ポイント）　※上昇に転じた
　▼推定成約賃料：1万3467円（MoM＋15円）　※2カ月上昇
■大阪4区オフィス市況＠2022年3月
　▼空室率：4.41％（MoM＋0.02ポイント）　※新築ビル竣工で上昇
　▼推定成約賃料：1万2827円（MoM＋253円）　※上昇に転じた

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィスビルの竣工年別貸付総面積＠2021年末時点
　1971年以前85万3000坪（10％）／1972年～1981年108万7000坪（12％）／
　1982年～1991年200万4000坪（23％）／1992年～2001年151万3000坪（17％）／
　2002年～2011年175万坪（20％）／2012年～2021年168万4000坪（19％）
■都心5区オフィスビルの竣工年別募集面積＠2021年末時点
　1971年以前6万坪（7％）／1972年～1981年6万9000坪（6％）／
　1982年～1991年14万7000坪（7％）／1992年～2001年13万1000坪（9％）／
　2002年～2011年15万6000坪（9％）／2012年～2021年10万2000坪（6％）

※貸付面積の（）内は構成比。募集面積の（）内は各竣工年の貸付総面積に対する募集面積の割合

全国の大規模物流施設の新規供給量は2017年以降300万m2を上回る高水準で推移し、2021年には過去最高となる500万m2に達した。これに対し、新規需要も非常に旺盛で2018年以降400万m2を超える需要が発生しており、空室率は低い水準を維持している。この需要を牽引するのが3PL（サードパーティー・ロジスティクス）事業者だ。3PL事業者には、単なる物流オペーション業務の提供ではなく、企業競争力の強化に寄与する物流戦略の提案が一層求められている。社会潮流の変化に即した戦略の提案ができない3PL事業者は、物流業界での存在感が低下する可能性がある。大規模物流施設市場を見通す上で、引き続き3PL事業者の動向に注視する必要があると思われる。

■不動産業倒産状況＠2022年3月
　▼件数：16件（YoY－54.28％、MoM＋45.45％）　※2カ月連続10件台
　▼負債総額：46億1600万円（YoY－61.76％、MoM＋400.65％）

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東証REIT指数＠2022年3月末
　MoM＋6.69％（配当込みベースではMoM＋6.90％）
　　▼上旬：方向感なく推移（ウクライナ情勢緊迫化懸念と相場下落による割安感で）
　　▼中旬：上昇（まん延防止措置解除決定で経済正常化への期待が高まって）
　　▼下旬：上昇（国内長期金利の上昇懸念が後退して）
■当面の市場見通し（2022年4月以降）
　　▼短期的には業績回復期待の強いホテルセクター買い戻される可能性あり
　　▼中長期的には業績安定の物流・住宅セクターへの選好が継続の見込み

※MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2022年3月
　6.37％（YoY＋0.95ポイント、MoM－0.04ポイント）　※2月は4カ月ぶりのMoMプラスだった
　　▼新築ビル：19.99％（YoY＋12.64ポイント、MoM＋3.09ポイント）
　　▼既存ビル：6.23％（YoY＋0.85ポイント、MoM－0.06ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2022年3月
　2万366円（YoY－1175円、MoM－52円）　※20カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：2万5882円（YoY－4780円、MoM－705円）
　　▼既存ビル：2万290円（YoY－1101円、MoM－49円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■鑑定問い合わせ＠2022第1四半期
　件数：134（QoQ－25）
　回数：142（QoQ－20）

■鑑定問い合わせ＠2022年3月
　件数：148（MoM＋21）　※2カ月連続増加
　回数：139（MoM＋6）

※四半期別データは新型コロナウイルスの感染拡大前の2020年第1四半期の値を、単月データは2020年1月～2月の平均値を、それぞれ100とした相対値。QoQは前四半期比、MoMは前月比

■海外から日本へのインバウンド投資額＠2021年
　103億ドル（YoY－21％）
　　▼地域別内訳
　　　米州48億ドル（YoY－41％。全世界に占める割合46％）
　　　アジア太平洋地域25億ドル（YoY＋6.1％。全世界に占める割合24％）
　　　EMEA8億2000万ドル（YoY－67％。全世界に占める割合8％）
■日本から海外へのアウトバウンド投資額＠2021年
　20億ドル（YoY＋72％）
　　▼地域別内訳
　　　米州15億1000万ドル（YoY＋140％。全世界に占める割合76％）
　　　アジア太平洋地域1億7000万ドル（2020年は取引なし。全世界に占める割合9％）
　　　EMEA3億1000万ドル（YoY－41％。全世界に占める割合15％）

※EMEAは欧州・中東・アフリカ。YoYは前年同期比

■東京23区オフィス空室率＠2022年3月
　3.60％（MoM－0.04ポイント）
　　▼千代田区3.08％／中央区3.50％／港区4.65％／新宿区2.39％／渋谷区2.77％
■東京23区オフィス募集面積率＠2022年3月
　6.09％（MoM＋0.05ポイント）
■東京23区空室面積＠2022年3月
　42万2000坪（MoM－6000坪）
■東京23区空室増減量＠2022年3月
　増加4万3000坪（MoM－9000坪）／減少4万9000坪（MoM＋8000坪）
※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル

■東証REIT指数＠2022年3月末
　2003.04（MoM＋125.66ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2022年3月
　0回0億円（累計買い入れ額6811億円）
■各投資法人の動向＠2022年3月
　公募増資を発表した銘柄はなかった

※MoMは前月比

新型コロナウイルスの感染拡大で一時は停滞した不動産市場だが、潤沢な資金供給により投資家の取得意欲は旺盛だ。中でも外国資本の投資が目立つ。コロナ禍後（2020年2月19日以降の24カ月）における国内不動産の購入額ランキング上位10社のうち5社が外国資本だった。民間の投資会社だけではなく、公的な資金や年金が直接不動産を購入している。この点は、私募ファンドなどを通じて間接的に投資する国内の年金などとは大きく異なる。ソブリンファンドや年金は長期投資が基本的な投資スタイルだ。外国資本と競争関係にある他の投資家も、ここ数年は良質な不動産に長期投資する傾向が強い。このような投資家動向のなかでは、新たな不動産を取得してポートフォリオを組み替える機会を得ることはますます難しくなる。今後は「今持つ投資用不動産をどう生かすか」という視点がより大切になると思われる。

■都心5区オフィスビル空室率＠2022年3月末
　4.54％（MoM＋0.15ポイント）
　　▼千代田区3.54％／中央区4.82％／港区5.83％／新宿区4.00％／渋谷区3.47％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2022年3月末
　7.76％（MoM＋0.04ポイント）　※3カ月連続上昇
　　▼千代田区6.25％／中央区8.46％／港区9.56％／新宿区6.72％／渋谷区6.31％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

新型コロナウイルスの感染拡大が続くなか、消費構造の変化として「コト消費からモノ消費へのシフト」、消費チャネルの変化として「EC（電子商取引）シフトの加速」がそれぞれ進んだ。「コト消費からモノ消費へのシフト」は、2021年に一部揺り戻しの動きがみられる。また、品目や年齢別にみると変化の内容は決して一律ではない。「ECシフトの加速」も、2021年に入ってコロナ以前のペースまで鈍化した。しかし、もともとEC化率が低かった食料品や高年齢層にEC普及が進んでおり、今後のEC化のペースが再び速まる可能性がある。コロナ禍における「コト消費からモノ消費へのシフト」と「ECシフトの加速」は2020年に一旦ピークを迎えた。しかし、コロナ以前の水準にどこまで戻るかは依然として予断を許さず、今後の動向を注視する必要がある。