市場分析レポート・ディレクトリ

新型コロナウイルスの感染が再拡大し、第4波の懸念が高まっている。これまでの感染拡大局面では東京を中心に感染者が増加したが、現在は大阪府や宮城県を中心に増加している。また、関西では感染力が強いとされる英国型変異株の感染が拡大している。今後もコロナ感染が拡大した場合は、人出を制限するなどによって経済活動の減速を余儀なくされ、その影響は不動産市場に波及する恐れがある。

■全国分譲マンション供給専有面積ランキング（全国／首都圏／近畿圏）＠2020年
　1位：野村不動産（27万4276.1m2／19万3368.0m2／2万3196.4m2）
　2位：プレサンスコーポレーション（24万691.8m2／4654.5m2／15万3390.6m2）
　3位：住友不動産（24万544.3m2／17万5586.6m2／2万2943.6m2）
　4位：三井不動産レジデンシャル（17万9274.3m2／15万2003.0m2／1万8713.5m2）
　5位：あなぶき興産（15万1296.9m2／2940.5m2／1万4930.5m2）

■都心5区オフィス空室率＠2021年3月
　5.42％（YoY＋3.92ポイント、MoM＋0.18ポイント）　※13カ月連続MoMプラス
　　▼新築ビル：7.35％（YoY＋4.38ポイント、MoM＋3.18ポイント）
　　▼既存ビル：5.38％（YoY＋3.93ポイント、MoM＋0.12ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2021年3月
　2万1541円（YoY－1053円、MoM－121円）
　　▼新築ビル：3万662円（YoY＋1022円、MoM－500円）　※8カ月連続MoMマイナス
　　▼既存ビル：2万1391円（YoY－982円、MoM－110円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■都心5区オフィス市況＠2021年3月
　▼空室率：5.57％（MoM＋0.47イント）　※10カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：2万3032円（MoM＋49円）　※6カ月ぶりに上昇
■名古屋2区オフィス市況＠2021年3月
　▼空室率：3.48％（MoM＋0.16ポイント）　※2カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万2930円（MoM＋148円）　※2カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況＠2021年3月
　▼空室率：3.11％（MoM－0.04ポイント）　※12カ月ぶりに低下
　▼推定成約賃料：1万2987円（MoM＋12円）　※4カ月連続上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■不動産業倒産状況＠2020年度
　▼件数：263件（YoY＋4.36％）　※うち新型コロナウイルス関連25件
　▼負債総額：904億500万円（YoY＋59.68％）　※4年度ぶりにYoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上。20210年度は2020年4月～2021年3月。YoYは前年度比

■不動産業倒産状況＠2021年3月
　▼件数：35件（YoY＋66.66％、MoM＋84.21％）　※9カ月ぶりに30件超
　▼負債総額：120億7300万円（YoY＋272.16％、MoM＋468.94％）

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■都心5区オフィスビルの竣工年別貸付面積＠2020年末時点
　1970年以前80万3000坪（9％）／1971年～1980年107万2000坪（12％）／
　1981年～1990年186万9000坪（21％）／1991年～2000年162万1000坪（18％）／
　2001年～2010年179万2000坪（20％）／2011年～2020年173万4000坪（20％）
■都心5区オフィスビルの竣工年別募集面積＠2021年第1四半期
　1970年以前4万8000坪（6％）／1971年～1980年6万8000坪（6％）／
　1981年～1990年11万7000坪（6％）／1991年～2000年11万8000坪（7％）／
　2001年～2010年14万7000坪（8％）／2011年～2020年8万3000坪（5％）

※貸付面積の（）内は構成比。募集面積の（）内は各竣工年の貸付総面積に対する募集面積の割合

■東証REIT指数＠2021年3月末
　MoM＋4.35％（配当込みベースではMoM＋4.56％）
　　▼上旬：下落（日本国債利回り上昇への警戒感が高まったことなどから）
　　▼中旬：上昇（資金流入などで良好な需給環境が期待されたことから）
　　▼下旬：上昇（REITの保有物件の質を強化する動きなどが好感されて）
■当面の市場見通し（2021年4月以降）
　　▼割安セクターの買い戻し余地や物流・住宅セクターの堅調などで底堅い展開に
　　▼オフィスビルセクターは選好されにくい状況が続く

※MoMは前月比

■全用途不動産天気予報（2020年12月末現在／2021年上期／2021年下期）
　晴れ時々曇り／曇り／晴れ時々曇り
　　▼用途別
　　　オフィス：晴れ時々曇り／曇り／曇り
　　　賃貸住宅：晴れ時々曇り／晴れ時々曇り／晴れ時々曇り
　　　商業施設：曇り／曇り時々雨／曇り
　　　物流施設：晴れ時々曇り／晴れ時々曇り／晴れ時々曇り

■鑑定問い合わせ＠2021年2月
　件数：122（MoM＋25）／回数：131（MoM＋18）　※感染拡大前の1.2～1.3倍の水準

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の1月～2月の平均値を100とした相対値

■主要な建設動向など
　MC Dital Realty「NRT10」、面積1万1450坪、2021Q3竣工予定
　AirTrunk「TOK1」、面積1万6940坪、2021Q4竣工予定
　Equinix「TY12x（Phase II）」、面積2420坪（推定）、2022Q1竣工予定

2020年の不動産市場の売買総額は2019年と同水準となり、勢いが衰える様子はない。ただし、全体的に築浅の賃貸住宅へ選好が強くなっており、投資家の投資方針は保守的に変化しているようだ。一方で、一部投資家による開発用地の取得という積極的な行動もみられる。新型コロナウイルスの感染拡大収束後には、感染拡大時の対応の差で、投資家の利益に差が生じると思われる。

福岡圏の物流施設市場では大規模施設の開発計画が増えている。大規模マルチテナント（MT）型物流施設のストック増加率は、2015年～2020年の年平均7％に対し、2021年～2023年は同18％に上昇する。大手企業のニーズが需要を牽引し、同施設の空室率は2019年第2四半期以降0％が続き、実質賃料は急上昇。デベロッパーが投資しやすい環境が整ってきた。福岡圏の大規模MT型施設ストックを首都圏、近畿圏と比較すると、人口や産業集積度合いに鑑みて福岡圏にはいまだに拡大の余地がある。2021年以降は新興立地での開発が増えるが、プレリーシングは総じて順調。需給バランスは安定して推移する見通し。2022年第4四半期時点で、空室率は3.7％まで上昇するものの、実質賃料は2020年第4四半期比＋7.3％の3380円に上昇する見込みだ。

■都心5区オフィスビル空室率＠2021年3月末時点
　2.68％（MoM＋0.29ポイント）　※上昇続く
　　▼千代田区1.97％／中央区2.74％／港区2.91％／新宿区2.90％／渋谷区3.76％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2021年3月末時点
　6.79％（MoM＋0.53ポイント）　※上昇続く
　　▼千代田区4.91％／中央区6.74／港区8.67％／新宿区6.36％／渋谷区6.92％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■東証REIT指数＠2021年3月末時点
　2013.08（MoM＋83.93ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2021年3月
　1回9億円（累計買い入れ額6787億円）
■各投資法人の動向＠2021年3月
　ヒューリックリート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

■不動産取引市場＠2020年下半期
　約2兆3000億円（HoH－2000億円）　※2兆円超を維持
　　▼アセット別割合の前期比：ホテル・店舗減少／物流大幅増加

※下半期は7月～12月

■商業エリアの募集賃料ランキング＠2020年下半期
　1位：銀座（6万7200円、HoH－17％）
　2位：新宿（5万4600円、HoH－4％）
　3位：表参道（5万300円、HoH＋5％）　※HoH1ランクアップ
　4位：渋谷（4万8200円、HoH＋2％）　※HoH1ランクアップ
　5位：池袋（4万4200円、HoH－8％）　※HoH2ランクダウン

※賃料は1階坪あたり月額。対象は主要商業13エリア。下半期は7月～12月

■土地取引景況感の現状判断DI＠2021年2月
　▼東京：－3.3ポイント（HoH－33.6ポイント）
　▼大阪：－20.7ポイント（HoH－49.8ポイント）
　▼その他の地域：－24.5ポイント（HoH－32.0ポイント）
■土地取引景況感の1年後予想DI＠2021年2月
　▼東京：－1.0ポイント（HoH－1.1ポイント）
　▼大阪：－4.7ポイント（HoH－14.6ポイント）
　▼その他の地域：－17.1ポイント（HoH－9.3ポイント）

※アンケート調査結果。効回答数1242社。有効回収率27.6％。HoHは6カ月前比

■都心5区のマンション募集賃料＠2021年2月末
　▼千代田区：MoM－197円、YoYマイナス
　▼中央区：MoM横ばい、YoYマイナス
　▼港区： MoM＋157円、YoY－1178円
　▼新宿区：MoM＋104円、YoYマイナス
　▼渋谷区： MoM横ばい、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■不動産価格指数（全国住宅総合、季節調整値）＠2020年12月
　117.5（YoY＋3.7％、MoM＋1.6％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地102.0（MoM＋1.6％）／戸建て住宅103.2（MoM＋0.5％）／
　　マンション（区分所有）158.1（MoM＋1.4％）
■不動産価格指数（商業用不動産総合、季節調整値）＠2020年第4四半期
　121.5（YoY＋0.3％、QoQ＋3.2％）
　　▼建物付き土地総合：132.4（QoQ＋2.9％）
　　　●タイプ別：店舗135.7（QoQ＋3.1％）／オフィス141.0（QoQ＋5.6％）／
　　　　　　　　　倉庫117.6（QoQ＋3.4％）／工場98.4（QoQ－2.5％）／
　　　　　　　　　マンション・アパート（一棟）138.5（QoQ＋2.8％）
　　▼土地総合：97.3（QoQ－2.0％）
　　　●タイプ別：商業地94.5（QoQ－2.5％）／工業地100.6（QoQ－1.9％）

※YoYは前年同月比。第3四半期は7月～9月