市場分析レポート・ディレクトリ

■東京Aグレードオフィス賃貸市場＠2021年10月
　▼賃料：3万6725円（YoY－6.8％、MoM－0.6％）　※18カ月連続下落もペース減速
　▼空室率：3.4％（YoY＋2.3ポイント、MoM＋0.3ポイント）　※2カ月連絡3％台
　▼新規供給：1月～10月実績16万6000m2／9月～12月予定0m2

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。YoYは前年同月比、MoMは前月比。

■都心5区オフィス市況＠2021年10月
　▼空室率：7.05％（MoM＋0.08ポイント）　※17カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：2万2404円（MoM－213円）　※3カ月連続低下
■名古屋2区オフィス市況＠2021年10月
　▼空室率：5.21％（MoM＋0.37ポイント）　※2カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万3398円（MoM＋68円）　※4カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況＠2021年10月
　▼空室率：4.10％（MoM＋0.15ポイント）　※7カ月連続上昇
　▼推定成約賃料：1万3128円（MoM＋104円）　※2カ月連続上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

2021年公表の「GRESBリアルエステイト」で、REITが引き続き高いレーティングを獲得し、依然トップランナーに位置している。多くの投資法人が環境パフォーマンス実績値（温室効果ガス排出量、エネルギー消費量、水消費量、廃棄物量）を把握し、時系列で公表をしている。特に五つ星を取得したすべての投資法人が温室効果ガス排出量、エネルギー消費量を公表しており、レーティングと公表率に強い相関が示された。今後は、評価ポイントが目標値に対する進捗率や原単位での絶対水準比較に移っていくと考えられる。気候変動による「リスクと機会」に関連する事業インパクト評価、シナリオ分析に基づく財務インパクト推計値の開示と、その推計値の第三者保証も重要になるだろう。

■東証REIT指数＠2021年10月末
　MoM＋1.02％（配当込みベースではMoM＋1.19％）
　　▼上旬：下落（世界的に長期金利が上昇傾向だったことから）
　　▼中旬：上昇（国内の経済活動正常化への期待が高まったことから）
　　▼下旬：方向感なく推移（経済活動正常化の期待と長期金利上昇の懸念などから）
■当面の市場見通し（2021年11月以降）
　　▼物流・住宅セクターは業績が堅調なことなどから底堅い展開になると予想
　　▼短期的にはホテル・商業施設・オフィスビルセクターに買い戻しの可能性

※MoMは前月比

■鑑定問い合わせ＠2021年10月
　件数：138（MoM＋6）　※8カ月連続でコロナ前以上
　回数：164（MoM＋2）　※14カ月連続でコロナ前以上

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の2020年1月～2月の平均値を100とした相対値

■東京のオフィス賃貸市場予測2021／2022／2023／2024／2025
　▼賃料指数：118.2／110.3／109.9／116.0／124.6
　▼空室率：6.3％／6.1％／5.3％／4.2％／3.5％
■大阪のオフィス賃貸市場予測2021／2022／2023／2024／2025
　▼賃料指数： 134.3／130.5／126.6／120.7／116.7
　▼空室率：4.8％／5.6％／5.7％／5.8％／5.4％
■名古屋のオフィス賃貸市場予測2021／2022／2023／2024／2025
　▼賃料指数：127.2／129.3／130.7／133.2／136.3
　▼空室率：5.0％／4.7％／4.5％／3.7％／3.1％

※2021年秋時点の予測

■都心5区オフィスビル空室率＠2021年10月末
　4.36％（MoM＋0.08ポイント）
　　▼千代田区3.30％／中央区4.54％／港区5.66％／新宿区3.83％／渋谷区3.56％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2021年10月末
　7.63％（MoM＋0.02ポイント）　※小幅ながら2カ月連続上昇
　　▼千代田区5.96％／中央区7.40％／港区9.58％／新宿区7.20％／渋谷区7.32％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■東証REIT指数＠2021年10月末
　2092.94（MoM＋21.17ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2021年10月
　0回0円（累計買い入れ額6787億円）
■各投資法人の動向＠2021年10月
　ヒューリックリート投資法人、積水ハウス・リート投資法人、
　NTT都市開発リート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

■ハイストリート店舗空室率＠2021年第3四半期
　▼銀座：5.2％（YoY＋2.6ポイント、QoQ＋0.1ポイント）
　▼表参道・原宿：4.8％（YoY＋2.1ポイント、QoQ－0.2ポイント）
　▼心斎橋：11.9％（YoY＋6.8ポイント、QoQ＋3.2ポイント）
　▼栄：0.0％（YoY－3.2ポイント、QoQ±0.0ポイント）
■ハイストリート店舗想定成約賃料＠2021年第3四半期
　▼銀座：24万1500円（YoY－5500円、QoQ－1500円）
　▼表参道・原宿：17万3800円（YoY－6万円、QoQ±0円）
　▼心斎橋：14万1000円（YoY－2万9000円、QoQ＋2900円）
　▼栄：7万500円（YoY－1000円、QoQ±0円）

※想定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）の上限値。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

商業施設オーナーへのアンケートにより、路面店舗のテナントから賃料減額の要請・相談があった回答者は、2020年第2四半期調査の94.5％から2021年第2四半期調査では45.0％へと49.5ポイント減少したことがわかった。一方、リテーラーへのアンケートによれば、売り上げの回復などを背景に、2021年第2四半期に新規に出店した回答者は46.4％となっている。また、実店舗に関する2021年第2四半期時点の計画については、新規出店を計画しているリテーラーが回答者の70.9％を占めた。その時期は今から1年以内という回答の76.7％と最も多く、出店に向けて具体的に動きはじめているようだ。ただし、新規を出店するリテーラーの動きが増えつつあるものの、その数はコロナ前の水準には戻っていない。多くのオーナーは現在のリテールマーケットを依然としてテナント優位とみている。

■全用途不動産天気予報（2021年6月末現在／2021年下半期／2022年上半期）
　晴れ時々曇り／曇り／曇り
　　▼用途別
　　　オフィス：晴れ時々曇り／曇り／曇り
　　　賃貸住宅：晴れ時々曇り／晴れ時々曇り／晴れ時々曇り
　　　商業施設：曇り／曇り／曇り
　　　物流施設：晴れ時々曇り／晴れ時々曇り／晴れ時々曇り

■オフィス（REIT）還元利回り＠2021年6月
　全国平均3.98％（QoQ－0.01ポイント）
　　▼仙台4.72％／東京3.73％／名古屋4.38％／大阪4.18％／福岡4.44％
■住宅（REIT）還元利回り＠2021年6月
　全国平均4.22％（QoQ－0.07ポイント）
　　▼仙台4.88％／東京3.94％／名古屋4.52％／大阪4.33％／福岡4.58％
■商業施設（REIT）還元利回り＠2021年6月
　全国平均3.67％（QoQ±0.00ポイント）
　　▼東京3.42％／大阪3.61％

YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比

世界中でサステナブルな社会の実現がめざされるなか、環境だけでなくウェルネス（身体的・精神的・社会的に健康で安心な状態）への配慮も重視されるようになりつつある。日本の不動産業界においても、健康や快適性に優れた不動産を評価するCASBEE-ウェルネスオフィス（CASBEE-WO）などの認証制度が開始されている。ただし、不動産市場におけるウェルネスの経済的価値は明らかになっておらず、不動産ストック全体への浸透に際しての課題となっていた。そこで、東京23区のオフィス新規成約賃料データを整備し、ヘドニック・アプローチによりCASBEE-WOの経済的効果を分析した。その結果、ウェルネス性能が高い物件（ウェルネスオフィス）はそうでない物件に比べ、賃料が6.6％高いことがわかった。

■不動産価格指数（全国住宅総合）＠2021年7月
　122.4（MoM＋1.2％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地104.1（MoM＋0.4％）／戸建て住宅107.9（MoM＋1.4％）／
　　マンション（区分所有）167.7（MoM＋1.4％）
　▼都道県別内訳（住宅総合）
　　東京都139.8（MoM＋0.5％）／愛知県116.2（MoM－3.1％）／
　　大阪府126.2（MoM＋1.1％）

※季節調整済みの速報値。MoMは前月比

■都心5区のマンション募集賃料＠2021年9月末
　▼千代田区：MoM－150円、YoY－599円
　▼中央区：MoM＋66円、YoYマイナス
　▼港区： MoM＋57円、YoYマイナス
　▼新宿区：MoM＋45円、YoYマイナス
　▼渋谷区： MoM＋302円、YoYマイナス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

国土交通省が公表した「令和3年（2021年）都道府県地価調査」（7月1日現在）によれば、全国平均の住宅地地価は下落率が縮小した。圏域別では、東京圏や名古屋圏で下落から上昇に転じている。ただし、東京23区は上昇を維持するも上昇率は縮小傾向だ。一方で商業地は、新型コロナウイルスの感染拡大に伴うインバウンド需要の減退に背景に、飲食店街や観光地を中心に下落率が拡大している。特に東京23区では調査地点の41％で地価が下落しており、下落傾向が顕著になっている。

■キャップレート予測（標準）＠2021年10月時点
　▼オフィス：現時点2.50％／1年後2.40％／2年後2.40％
　▼住宅　　：現時点2.90％／1年後2.84％／2年後2.78％
　▼物流施設：現時点3.20％／1年後3.08％／2年後3.03％

※予測モデルを開発。今後は4月と10月に発表予定。鑑定実務で採用する還元利回りとは一致しない

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場＠2021年第3四半期
　▼成約賃料：3万4934円（QoQ－398円）　※4四半期連続3万5000円前後
　▼空室率：3.3％（QoQ＋1.4ポイント）
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場＠2021年第3四半期
　▼成約賃料：2万168円（QoQ－82円）　※小幅に下落
　▼空室率：4.3％（QoQ＋0.3ポイント）
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場＠2021年第3四半期
　▼成約賃料：1万6551円（QoQ－287円）　※下落も小幅な動き
　▼空室率：4.0％（QoQ＋0.4ポイント）

※第3四半期は7月～9月。QoQは前四半期。成約賃料は坪あたり月額（共益費除く）

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：2.6％（YoY＋2.1ポイント、QoQ＋1.1ポイント）　※2019年第3四半期以来の2％台
　▼実質賃料指数：4470円（QoQ±0.0％）
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：1.6％（YoY－2.4ポイント、QoQ－0.1ポイント）　※今後も低水準を維持する見込み
　▼実質賃料指数：4100円（QoQ＋1.2％）
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：7.9％（YoY＋1.2ポイント、QoQ＋1.4ポイント）
　▼実質賃料指数：3590円（QoQ±0.0％）
■福岡圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2021年第3四半期
　▼空室率：0.0％（YoY±0.0ポイント、QoQ±0.0ポイント）　※2019年第2四半期以降0％
　▼実質賃料指数：3230円（QoQ＋0.9％）　※3四半期連続上昇

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比。実質賃料指数は坪あたり月額

■REIT保有資産総額＠2021年9月末
　25兆4436億円（上場21兆1696円／私募4兆2740億円）
　　▼オフィス：10兆3039億円（上場8兆5720億円／私募1兆7319億円）
　　▼物流施設：4兆7366億円（上場3兆9420億円／私募7946億円）
　　▼商業施設：4兆1012億円（上場3兆5076億円／私募5936億円）
　　▼住宅：3兆8172億円（上場2兆9664億円／私募8508億円）
　　▼ホテル：1兆8817億円（上場1兆6346億円／私募2471億円）
　　▼その他：6030億円（上場5471億円／私募559億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2626億円／それ以外2845億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は9月末時点の金額