市場分析レポート・ディレクトリ
各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。
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レポート一覧
【分析】2023年1月~9月の取引件数・面積は全主要用途で増加、大和不動産鑑定
世界的な金利上昇や欧米・中国での不動産市場の停滞などから、日本でも不動産価格に対する懸念の声を耳にする。一方で、国内不動産価格が大きく下落したという話しを聞くことは少ない。国土交通省の「不動産価格指数」をみると、最近の国内不動産取引価格は上昇基調にあることが確認できた。ただし2023年9月までに一部の用途で価格が頭打ちの傾向もみられる。商業用不動産取引の2023年1月~9月の件数・面積は、主要用途すべてで前年比増加となっている。
【調査】REIT資産総額が28兆7593億円に、ARES
■REIT保有資産総額@2023年12月末
28兆7593億円(上場22兆7933億円/私募5兆9660億円)
▼オフィス:11兆1156億円(上場8兆8595億円/私募2兆2961億円)
▼物流施設:5兆7898億円(上場4兆6171億円/私募1兆1727億円)
▼商業施設:4兆3937億円(上場3兆4763億円/私募9174億円)
▼住宅:4兆5523億円(上場3兆3422億円/私募1兆2101億円)
▼ホテル:2兆1212億円(上場1兆8537億円/私募2675億円)
▼その他:7466億円(上場6445億円/私募1021億円)
●上場の内訳:ヘルスケア施設3393億円/それ以外3052億円
※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。MoMは前月比
【調査】南海プライベートリートが運用開始、ARES
■私募REIT市場@2023年12月末
▼投資法人数:54(YoY+10、QoQ+1) ※南海プライベートリート投資法人が運用開始
▼資産総額:5兆9660億円(YoY+19.5%、QoQ+1.6%)
●内訳:オフィス38.5%/住宅20.3%/物流施設19.7%/
商業施設15.4%/ホテル4.5%/その他1.7%
▼物件総数:1590(YoY+267、QoQ+24)
●内訳:オフィス302/住宅681/物流施設168/商業施設321/ホテル70/その他48
▼出資総額:3兆4450億円(YoY+18.6%、QoQ+1.7%)
●内訳:地域金融機関33.5%/中央金融法人29.0%/年金20.7%/事業会社など16.8%
※資産総額は保有物件の取得価格合計(他法人の株式または出資は含まず)。物件総数について、底地は上に立っている物件の主な用途で、海外資産はアセットタイプに関わらずその他に、それぞれ分類。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期(3カ月前)比
【調査】全グレード賃料は三大都市ともQoQプラス、CBRE
■東京オフィス市場@2023年第4四半期
▼グレードA空室率:5.7%(YoY+2.4ポイント、QoQ-0.9ポイント)
▼グレードA賃料:3万4650円(YoY-0.1%、QoQ+0.3%)
▼オールグレード空室率:4.7%(YoY±0.0ポイント、QoQ-0.5ポイント)
▼オールグレード賃料:2万1300円(YoY-0.6%、QoQ+0.1%)
■大阪オフィス市場@2023年第4四半期
▼グレードA空室率:2.4%(YoY-1.9ポイント、QoQ-0.6ポイント)
▼グレードA賃料:2万3900円(YoY-1.4%、QoQ-0.2%)
▼オールグレード空室率:2.9%(YoY-0.6ポイント、QoQ-0.4ポイント)
▼オールグレード賃料:1万4190円(YoY+0.3%、QoQ+0.6%)
■名古屋オフィス市場@2023年第4四半期
▼グレードA空室率:8.5%(YoY+0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント)
▼グレードA賃料:2万6650円(YoY+0.6%、QoQ+0.8%)
▼オールグレード空室率:5.6%(YoY-0.1ポイント、QoQ-0.2ポイント)
▼オールグレード賃料:1万3800円(YoY+0.2%、QoQ+0.1%)
※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料
【分析】0.25%利上げなら東京オフィス賃料は1%下振れ、三菱UFJ信託銀行
東京オフィス市場の空室率は短期的には低下が続いた後、中期的には足元の水準付近に戻る見通しだ。新規賃料は2024年に底打ちして緩やかに上昇するも、中期的には上昇ペースが鈍化するだろう。金融政策に関するシナリオ分析の結果、2024年に0.25%の利上げが行われた場合、新規賃料は2026年時点で1%程度下振れる影響があると試算される。
【調査】6カ月後見通しDIがマイナス圏も大幅改善、ニッセイ基礎研
■不動産投資市場の景況感@2024年1月
▼現在:良い16%/やや良い43%/平常・普通29%/やや悪い11%/悪い1%
▼6カ月後:良くなる3%/やや良くなる16%/変わらない61%/やや悪くなる19%/悪くなる1%
▼6カ月後の見通しDI:-1.8%(YoY+27.5ポイント)
■今後に向けた投資選好@2024年1月
▼価格上昇や市場拡大が期待できるセクター
ホテル65%/産業関係施設(データセンターなど)52%/賃貸マンション41%
▼価格上昇や市場拡大が期待できるエリア
東京都心5区59%/福岡市20%/札幌市14%
■不動産投資市場への影響が懸念されるリスク要因@2024年1月
建築コスト68%/国内金利59%/欧米経済27%
■東京の不動産価格のピーク時期
2023年または現時点35%/2024年30%/2025年25%/2026年2%/2027年2%/2028年以降5%
※アンケートは2024年1月に実施。回答者111名(回収率55.5%)
【調査】マンハッタンのオフィス空室率は22.8%に上昇、C&W
■マンハッタンオフィス空室率@2023年第4四半期
22.8%(YoYプラス、QoQ+0.7ポイント) ※一部テナントで出社率上昇と拡張検討の見通し
▼エリア別:ミッドタウン22.3%/ミッドタウン・サウス23.7%/ダウンタウン23.7%
■マンハッタンオフィス募集賃料@2023年第4四半期
73.33ドル(QoQ+1.51ドル) ※高品質ビルの賃料が上昇して賃料の二極化が加速
▼エリア別:ミッドタウン78.23ドル/ミッドタウン・サウス78.17ドル/ダウンタウン55.74ドル
※募集賃料は平方フィートあたり年額(psf)。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比
【調査】首都圏住宅価格は東京と神奈川でMoMプラス、不動研
■住宅価格指数(既存マンション)@2023年11月
首都圏総合:119.20(YoY+4.07%、MoM+0.27%) ※5カ月連続MoMプラス
▼東京都:134.39(YoY+5.14%、MoM+0.89%) ※5カ月連続MoMプラス
▼神奈川県:106.00(YoY+2.90%、MoM+0.58%)
▼千葉県:89.84(YoY+2.86%、MoM-4.18%) ※2カ月連続MoMマイナス
▼埼玉県:92.18(YoY+0.01%、MoM-1.11%) ※2カ月連続MoMマイナス
※2000年1月を100とした相対値。YoYは前年同月比、MoMは前月比
【分析】オーストラリア店舗賃料は2024年にピークを迎える、Colliers
■アジア太平洋市場@2023年第4四半期
▼オフィス
●オーストラリア:取引量が引き続き低調
●ベンガル―ル:一部で賃料がわずかに上昇
●ジャカルタ:大量供給が見込まれる
▼リテール
●オーストラリア:賃料水準は2024年にピークを迎えると予想
●バンコク:店舗賃料が上昇し、キャップレートが若干上昇
▼インダストリアル
●オーストラリア:金利動向が不透明で、市場関係者の多くが購入に慎重姿勢
●ジャカルタ:成立した取引で前四半期と同様のキャップレート
●ムンバイ:キャップレートは横ばいで推移
※第4四半期は10月~12月
【調査】都心5区オフィス空室率が4.9%に、C&W
■都心5区グレードAオフィス市場@2023年第4四半期
▼空室率:4.9%(YoY+1.5ポイント) ※供給増に連動して緩やかな上昇へ
▼想定成約賃料:3万4532円(YoY-0.1%) ※募集賃料はYoY-0.8%
※想定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比
【分析】高水準が続く大阪の賃貸マンション着工戸数、都市未来総研
2023年1月~10月の大阪府における賃貸マンションの着工戸数は1万6133で、前年同期比+0.6%と増加した。四半期ごとにみていくと、2022年第4四半期に直近10年間での最多である5896戸を記録した後、足元の2023年第3四半期は4471戸と減少したが、依然として高水準を維持している。分譲マンションとの比較では、2021年から賃貸マンションの着工戸数が分譲マンションのそれを上回る状況が常態化している。ただし、投資用ワンルームマンションの着工戸数は低迷が続く。今後に向けては、建設技能労働者不足が賃貸マンションの着工戸数減少の誘因となる可能性がある一方、大阪府・市が整備を進めるIR(統合型リゾート)施設の開業など大阪府の賃貸マンションの需要が高まる蓋然性が高い。
【分析】今後のホテル市場を支えるインバウンド需要、都市未来総研
円安による日本人の国内旅行回帰とインバウンドの増加により、延べ宿泊者数はコロナ前の水準をおおむね回復した。ただし、今後に向けて団塊の世代の旅行が減ることで日本人お国内宿泊需要は低迷する見込みだ。これを補い、今後の拡大の担い手としてインバウンドに期待する向きがある。インバウンドについては、東アジアを中心に増加の見込みで、平均滞在日数は日本からの距離におおむね比例する。なお、訪日回数の増加に伴って地方への総客効果がみられるようになってきたが、現状では主要な観光都市からの滲みだしといったレベルにとどまっている。供給側では、コロナ禍でも計画が進行していた外資系を中心にホテル開発が進んでいる。
【調査】23区オフィス空室率が2四半期連続低下、ザイマックス不動産総研
■東京23区オフィス稼働状況@2023年第4四半期
▼空室率:3.41%(QoQ-0.24ポイント) ※2四半期連続QoQマイナス
▼募集面積率:5.02%(QoQ-0.04ポイント)
■成約賃料@2023年第4四半期
▼新規成約賃料インデックス:88(QoQ-2ポイント)
▼成約賃料DI:-4(QoQ+5ポイント)
■フリーレント@2023年第4四半期
▼付与率(1日以上):50.9%(QoQ+1.8ポイント)
▼平均付与月数(全契約):2.1カ月(QoQ±0.0カ月)
※第4四半期は10月~12月。QoQは前期比。支払賃料インデックスは新規と継続の両方を含む
【調査】減少続く分譲マンション発売戸数、不動産経済研
■首都圏分譲マンション市場@2023年
▼発売:2万6886戸(YoY-9.1%) ※過去最多は2000年の9万5635戸
▼初月契約率の月間平均:70.3%(YoY-0.1ポイント) ※3年連続70%台
▼価格:戸あたり8101万円(YoY+28.8%)、m2あたり122万6000円(YoY+28.9%)
▼販売在庫数:6287戸(YoY+368戸)
■首都圏分譲マンション市場予測@2024年
▼発売:3万1000戸(YoY+15.3%)
※YoYは前年同月比
【調査】首都圏マンション分譲戸数がYoY+3.8%、不動産経済研
■首都圏分譲マンション市場@2023年12月
▼発売戸数:5975戸(YoY+3.8%、MoM+117.8%)
▼初月契約率:66.1%(YoY-8.7ポイント、MoM-8.1ポイント)
▼平均価格:戸あたり6970万円(YoY+25.4%)/m2単価107万2000円(YoY+23.5%)
▼販売在庫数:6287戸(YoY+368戸、MoM+1472戸)
※YoYは前年同月比、MoMは前月比
【分析】中国で初の商業REITが上場へ、ニッセイ基礎研
上海証券取引所および深セン証券取引所に上場しているインフラ公募REITの全体的なパフォーマンスを表す中証REIT指数は、2023年初の1048ポイントから2023年12月に700ポイント台まで下落した。発行時の時価総額は約923.6億元(約1.9兆円)だったが、2023年年末に826.3億元(約1.7兆円)まで減少している。しかしながら、2023年に6銘柄が新規上場し、総銘柄数は29銘柄に増加した。今後に向けて低迷していた市場規模は再び拡大に転じることが期待される。2023年末には初の商業施設REITが4銘柄承認され、1月下旬ごろの上場を予定している。申請中を含めて2024年年初には合計6銘柄の商業施設REITが上場予定だ。
【調査】11月までの年間取引総額はYoY+2.8%、C&W
■年間不動産取引総額@2022年12月~2023年11月
8兆円(YoY+2.8%)
■プライムオフィスキャップレート@2023年下半期
3.0%(YoY横ばい)
※下半期は7月~12月。YoYは前年同期比
【分析】イールドギャップが縮小傾向に、TMAX
REITのキャップレート(全用途・加重平均値)は、2023年12月末時点で4.12%と下落トレンドを維持している。コロナ禍初期の2020年には一時横ばいだったが、その後のコロナ禍およびアフターコロナの時期には下落トレンドが継続。直近(2022年12月~2023年12月)の年変動幅も-14bpsと下落した。一方、10年物国債の利回りは、日本銀行がイールドカーブ・コントロール(YCC)を柔軟化したことを背景に、同期間に+20bpsと上昇。2023年12月末時点で0.62%となっている。キャップレートと10年物国債利回りの差であるイールドギャップは2023年12月末時点で3.50%。直近の年変動幅は-35bpsとなるなど、縮小傾向がみられている。
【調査】2023年第4四半期の国内取引額は約8000億円、都市未来総研
■上場企業などによる国内不動産売買取引(公表ベース)@2023年第4四半期
▼金額:約7999億円(YoY-47%)
▼件数:179件(YoY-3%)
▼高額取引事例
・不動産事業者が10月に千代田区に所在するホテルの一部敷地を約620億円で取得
・小売業者が12月に大阪市に所在する商業施設を540億円で取得
※第4四半期は10月~12月。取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同期比
【調査】オフィステナントの16%が拡張意向、ザイマックス不動産総研
■オフィス面積(1年前比)@2023年11月
拡張(した+する可能性)14.0%/縮小(した+する可能性)9.2%
■今後のオフィス面積@2023年11月
拡張したい16.8%/変えない58.1%/縮小したい7.5%/わからない17.5%
■出社率の状況@2023年11月
▼実態
0%:2.2%/1%~39%:18.0%/40%~59%:11.6%/60%~99%:43.1%/100%:25.2%
▼意向
0%:2.3%/1%~39%:14.1%/40%~59%:16.4%/60%~99%:42.1%/100%:25.1%
※2023年11月、4万8049の事業所を対象にアンケート調査を実施。有効回答1705社