市場分析レポート・ディレクトリ

■環境認証取得件数（累計）＠2023年第2四半期
　▼LEED：237件（QoQ＋4件、＋1.7％）
　▼CASBEE-建築：297件（QoQ＋37件、＋19.8％）
　▼CASBEE-不動産：1162件（QoQ＋70件、＋8.3％）
■健康認証取得件数（累計）＠2023年第2四半期
　▼WELL：29件（QoQ±0件、±0％）
　▼Fitwel：2件（QoQ±0件、±0％）
　▼CASBEE-ウェルネスオフィス：97件（QoQ＋6件、＋10.2％）

※CASBEEはB+以上が対象。QoQは前期比

■不動産価格指数（住宅総合、全国）＠2023年6月
　136.1（MoM＋1.7％）
　　▼タイプ別：住宅地115.6（MoM＋4.0％）／戸建て住宅116.9（MoM＋0.1％）／
　　　　　　　　マンション（区分所有）191.4（MoM＋1.0％）
■不動産価格指数（商業用不動産総合、全国）＠2023年第2四半期
　137.5（QoQ＋0.8％）
　　▼建物付き土地総合：151.7（QoQ－0.5％）
　　　●タイプ別：店舗154.3（QoQ＋0.3％）／オフィス159.1（QoQ－1.7％）／倉庫128.4（QoQ＋4.7％）／
　　　　　　　　　工場114.3（QoQ＋2.1％）／マンション・アパート（一棟）160.1（QoQ＋0.9％）
　　▼土地総合：112.1（QoQ＋0.7％）
　　　●タイプ別：商業地108.9（QoQ＋0.6％）／工業地116.9（QoQ＋1.1％）

※季節調整値。MoMは前月比、QoQは前四半期比。第1四半期は1月～3月

■商業エリアの募集賃料ランキング＠2023年上半期
　1位：銀座（7万2500円、HoH－6％）
　2位：渋谷（5万5500円、HoH＋27％）
　3位：表参道（5万3700円、HoH－1％）
　4位：新宿（5万3600円、HoH－6％）
　5位：池袋（3万8600円、HoH－8％）

※賃料は1階坪あたり月額。対象は主要商業13エリア。上半期は1月～6月

■都心5区のマンション募集賃料＠2023年8月末
　▼千代田区： MoM＋306円、YoYプラス
　▼中央区：1万7414円（MoM＋359円、YoYプラス）　※集計開始以来最高値更新
　▼港区：2万511円（MoM＋150円、YoY＋1952円）　※集計開始以来最高値更新
　▼新宿区：MoM－14円、YoYプラス
　▼渋谷区：1万9919円（MoM＋144円、YoYプラス）　※集計開始以来最高値更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数2023年（令和5年1月1日）」を2023年7月26日に総務省が公表。これによると日本人人口は14年連続で減少している。一方、外国人人口は、コロナ下の2020年～2021年は減少に転じていたが、2022年は再び増加した。同年の外国人人口増加数は三大都市圏が全国の6割強を占め、なかでも東京圏は4割弱を占めている。

■全国住宅地地価変動率ランキング＠2023年
　1位：北海道千歳市栄町5-3外内　9万8000円（YoY＋30.7％）
　2位：北海道千歳市東雲町5-52　7万7000円（YoY＋30.5％）
　3位：北海道千歳市緑台北4-5-7　4万円（YoY＋29.0％）
■全国商業地地価変動率ランキング＠2023年
　1位：熊本県大津町室176-4　9万円（YoY＋32.4％）
　2位：北海道千歳市北栄2-1345-27　10万2000円（YoY＋30.8％）
　3位：北海道千歳市東雲町1-6-4　8万500円（YoY＋30.5％）

※金額は1m2あたり

■都心部Aクラスビル空室率予測（標準シナリオ）＠2023年9月時点
　2024年：やや低下
　2025年～2027年：6％前後で推移
■都心部Aクラスビル成約賃料予測（標準シナリオ）＠2023年9月時点
　2024年～2027年：2万6000円近辺で推移　※2023年第2四半期と同水準

■賃貸住宅募集賃料＠2023年第3四半期
　▼東京23区：4039円（YoY－0.3％、QoQ＋0.1％）
　▼都心5区：4877円（YoY＋0.4％、QoQ＋1.6％）

※賃料はミッドマーケットの1ｍ2あたり月額。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、

■都心5区マンション賃料＠2023年上半期
　▼新築（標準タイプ）：5257円（YoY＋2.6％、HoH＋1.4％）　※調査開始以来最高値
　▼中古（標準タイプ）：4810円（YoY＋2.6％、HoH＋1.5％）　※調査開始以来最高値
■都心5区マンション価格＠2023年上半期
　▼新築（標準タイプ）：210万円（YoY＋40.1％、HoH＋50.0％）
　▼中古（標準タイプ）：143万2000円（YoY＋8.0％、HoH－1.5％）

※賃料と価格はm2あたり。上半期は1月～6月。YoYは前年同期比、HoHは前期比。中古は築10年

東京圏の住宅市場では、足元で取得や入居需要、新設着工による供給に影響を与える「インパクト要因」が顕在化している。こうしたインパクト要因の主なものとして「建築工事費・用地価格の上昇」、「1戸あたり床面積縮小」、「テレワークの高位定着」などが挙げられる。加えて、今後は「ファミリー世帯の世帯数ピークアウトと多子世帯減少」がインパクト要因となる可能性がある。こうしたインパクト要因の動向と、それが新設着工数や住宅需要に与える影響を検討した。

■REIT保有資産総額＠2023年8月末
　28兆222億円（上場22兆4596億円／私募5兆5626億円）
　　▼オフィス：10兆9612億円（上場8兆8182億円／私募2兆1430億円）
　　▼物流施設：5兆6934億円（上場4兆6097億円／私募1兆837億円）
　　▼商業施設：4兆3006億円（上場3兆4551億円／私募8455億円）
　　▼住宅：4兆3400億円（上場3兆1985億円／私募1兆1415億円）
　　▼ホテル：2兆87億円（上場1兆7524億円／私募2563億円）
　　▼その他：7181億円（上場6256億円／私募925億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設3302億円／それ以外2954億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は2023年6月末時点の金額。MoMは前月比

■住宅価格指数（既存マンション）＠2023年7月
　首都圏総合：115.94（YoY＋2.82％、MoM＋0.49％）　※3カ月ぶりにMoMプラス
　　▼東京都：129.21（YoY＋3.47％、MoM＋0.15％）　※3カ月ぶりにMoMプラス
　　▼神奈川県：104.10（YoY＋1.30％、MoM＋1.38％）　※一進一退続く
　　▼千葉県：90.20（YoY＋4.40％、MoM＋0.27％）　※2カ月連続MoMプラス
　　▼埼玉県：92.98（YoY＋0.21％、MoM＋1.13％）　※2カ月連続MoMプラス

※2000年1月を100とした相対値。YoYは前年同月比、MoMは前月比

EC（電子商取引）は、中期的に拡大を続ける見通しだ。現時点では利用率の低い高齢世帯が利用率の高い中年世代に入れ替わっていくためだ。こうしたEC市場の拡大がリアル店舗の販売額を奪い、物販テナントの賃料を押し下げる要素となる。特に衣類や生活家電・雑貨などECシフトによる事業者の店舗スペース削減や省人化が容易な品目では消費者も価格面で恩恵を受けやすく、EC化率がさらに高まる見込み。一方で、鮮度が重要な食品や緊急性を要する医薬品では、今後もEC化は進みにくいと予想する。

■マンション賃料インデックス＠2023年第2四半期
　▼東京23区：116.76（YoY＋2.58ポイント、QoQ＋1.18ポイント）
　▼東京都下：107.44（YoY＋2.87ポイント、QoQ－0.76ポイント）
　▼横浜・川崎市：112.84（YoY＋3.19ポイント、QoQ＋1.04ポイント）
　▼千葉西部：111.47（YoY＋2.32ポイント、QoQ－0.73ポイント）
　▼埼玉東南部：112.21（YoY＋0.02ポイント、QoQ＋0.78ポイント）

※2009年第1四半期を100とした相対値。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは

バブル崩壊後の物流効率化は、企業側に有利な労働市場を活かし、物流の外部化を通じた人件費の抑制によってもたらされた面がある。この効率化は、人手不足が本格化する令和の時代には機能しづらい。2024年問題における最大のポイントは、この問題が荷主企業の経営陣を含む幅広い層に共有された点にある。平成時代のトレンドだった物流の外部化による効率化は局所最適に陥りやすかった。2024年問題をきっかけに問題意識が共有されている今だからこそ、経営陣を含む他部門を巻き込んで抜本的な物流見直しに着手しやすい環境が整っている。物流戦略の実行でネックとなるのが不動産だろう。冷凍・冷蔵品や危険品など特殊貨物を含めた物流の最適化を進めるためにも、不動産市場の機能を生かした物流戦略を構築・実行していくことが肝要だ。

■1人あたりオフィス賃借面積（中央値）と平均出社率＠2023年
　東京23区：在籍ベース：3.9坪／出社ベース：4.9坪／平均出社率：75.6％
　大阪市：在籍ベース：4.1坪／出社ベース：5.0坪／平均出社率：83.5％
　名古屋市：在籍ベース：4.3坪／出社ベース：5.2坪／平均出社率：82.1％
　福岡市：在籍ベース：4.7坪／出社ベース：5.6坪／平均出社率：81.9％

YoYは前年比

一部に慎重姿勢がみられるものの、海外の不動産投資資金は潤沢な状況が続く。2022年に一旦は小幅に減少した未実行投資資金残高は足元で再び増加しており、待機資金は引き続き高水準を維持している。世界的にみて、国内不動産投資の魅力は高い。政情面を含めた安全性・安定性を重視する海外投資家も多く、今後は海外投資家の国内不動産への投資ニーズが高まることが予想される。国内投資家の投資意欲も高く、国内外からの投資資金の拡大が見込まれる。仮に米国の金融不安の再燃や中国不動産市場の悪化などによって海外投資資金が縮小しても、多様な国内投資家によって不動産投資市場は大きな変化は生じにくいとみている。

■首都圏分譲マンション市場＠2023年8月
　▼発売戸数：1469戸（YoY＋26.4％、MoM－43.3％）　※2カ月連続YoYプラス
　▼初月契約率：68.6％（YoY＋6.6ポイント、MoM－6.2ポイント）
　▼平均価格：戸あたり7195万円（YoY＋17.9％）／m2単価114万9000円（YoY＋19.3％）
　▼販売在庫数：4712戸（YoY－50戸、MoM－138戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

2023年8月16日現在、タイ証券取引所にはREITが30銘柄、PFPO（Property Fund for Public Offeringが31銘柄の計61銘柄が上場し、時価総額は約2900億バーツに達している。時価総額でみると、REITは市場の約71％、PFPOは約29％の割合となっており、REITが市場の大部分を占めている。

■Aクラスオフィスビル床単価＠2023年第2四半期
　▼東京：7445ドル（QoQ－1453ドル）　※2四半期連続下落
　▼北京：1万2601ドル（QoQ－906ドル）　※3四半期ぶりに下落
　▼上海：1万921ドル（QoQ－786ドル）　※3四半期ぶりに下落
　▼香港：1万9723ドル（QoQ－367ドル）　※8四半期連続下落
　▼シンガポール：1万8686ドル（QoQ－323ドル）※3四半期ぶりに下落

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第2四半期は4月～6月。QoQは前四半期比