市場分析レポート・ディレクトリ

■私募REIT市場＠2021年9月末
　▼投資法人数：38（YoY＋1、QoQ±0）
　▼資産総額：4兆2740億円（YoY＋11.8％、QoQ＋1.1％）
　　●内訳：オフィス40.5％／住宅19.9％／物流施設18.6％／
　　　　　　商業施設13.9％／ホテル5.8％／その他1.3％
　▼物件総数：1119（YoY＋153、QoQ＋22）
　　●内訳：オフィス218／住宅481／物流施設129／商業施設209／ホテル60／その他22
　▼出資総額：2兆5131円（YoY＋9.6％、QoQ＋1.6％）
　　●内訳：地域金融機関35.8％／中央金融法人27.9％／年金20.4％／事業会社など15.9％

※資産総額は保有物件の取得価格合計。物件総数について、底地は上に立つ物件の主な用途で分類している。海外資産はアセットタイプを問わず、その他に分類。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期（3カ月前）比

■東京23区オフィス稼働状況＠2021年第3四半期
　▼空室率：3.41％（QoQ＋0.45ポイント）　※6四半期連続上昇
　▼空室：増加面積19万坪／減少面積14万4000坪／消化率27.1％
■成約賃料＠2021年第3四半期
　▼新規成約賃料インデックス：86（QoQ－3ポイント）
　▼新規成約賃料DI：－31（QoQ＋5ポイント）
　▼支払賃料インデックス：103（QoQ－1ポイント）
■フリーレント＠2021年第3四半期
　▼付与率（1日以上）：65.3％（QoQ＋9.8ポイント）
　▼平均付与月数（全契約）：1.7カ月（QoQ＋0.4カ月）

※第3四半期は7月～9月。QoQは前期比。支払賃料インデックスは新規と継続の両方を含む

■住宅価格指数（既存マンション）＠2021年8月
　首都圏総合：103.44（YoY＋10.29％、MoM＋0.82％）　※MoMプラス続く
　　▼東京都：114.88（YoY＋9.63％、MoM＋0.61％）　※MoMプラス続く
　　▼神奈川県：94.39（YoY＋10.76％、MoM＋1.52％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼千葉県：80.08（YoY＋13.42％、MoM＋0.77％）　※4カ月連続MoMプラス
　　▼埼玉県：82.38（YoY＋9.20％、MoM＋0.82％）　※6カ月連続MoMプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東京オフィス市場＠2021年第3四半期
　▼グレードA空室率：2.4％（YoY＋1.5ポイント、QoQ＋0.5ポイント）
　▼グレードA賃料：3万6000円（YoY－7.0％、QoQ－1.4％）
　▼オールグレード空室率：3.6％（YoY＋2.7ポイント、QoQ＋0.8ポイント）
　▼オールグレード賃料：2万2120円（YoY－4.9％、QoQ－0.8％）
■大阪オフィス市場＠2021年第3四半期
　▼グレードA空室率：1.9％（YoY＋1.3ポイント、QoQ＋0.2ポイント）
　▼グレードA賃料：2万5500円（YoY－3.4％、QoQ－0.6％）
　▼オールグレード空室率：2.8％（YoY＋1.6ポイント、QoQ＋0.5ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万4440円（YoY－1.8％、QoQ－0.3％）
■名古屋オフィス市場＠2021年第3四半期
　▼グレードA空室率：3.3％（YoY＋2.3ポイント、QoQ＋0.3ポイント）
　▼グレードA賃料：2万7300円（YoY－2.8％、QoQ－0.7％）
　▼オールグレード空室率：3.8％（YoY＋2.0ポイント、QoQ＋1.0ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万3860円（YoY－0.5％、QoQ－0.1％）

※第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料

国内におけるグリーンボンドの発行額は増加傾向だ。不動産会社では環境配慮型不動産の開発や取得などへの充当を資金使途とした発行事例がみられる。REITの2021年上半期グリーンボンド発行額が447億円と、上半期として過去最高を記録した。累積発行額は2537億円だ。ただし、対象は物流施設が多く、マンションや商業施設は少ない。アセットタイプで差異がみられている。

■住宅・不動産業界のM&A＠2021年7月～9月発表
　▼件数：9件（YoY＋4件）　※2012年以降で2番目（最多は2019年の11件）
　▼金額：747億円（YoY約124倍）　※2012年以降で2番目（最高は2019年の1495億円）
　▼事例：大和ハウス工業が米戸建て住宅・宅地分譲会社の株式80％を約448億円で取得

※YoYは前年同期比。東京証券取引所の適時開示情報のうち経営権の移転を伴うM＆A（グループ内再編は除く）を集計

■東京オフィス賃貸市場
リモートワークの進展や業績の先行き不透明感から、部分解約や縮小移転の動きが顕在化しているが、大型解約が相次ぐ状況には至っていない。全体的に、フリーレント期間が長期化し、相場に比べて賃料が割高だった物件の賃料が下落している。大型の賃借需要の減少を受けて2022年以降に竣工予定のビルの内定率も低調だ
■大阪オフィス賃貸市場
足許で大型解約や縮小移転の動きは目立っておらず、空室増加や賃料下落のペースは東京に比べて緩やかだ。賃料が2万円を超える物件や中心部から離れたエリアで、リーシングが長期化している例もあるが、局所的な傾向にとどまっている
■名古屋オフィス賃貸市場
名駅周辺のS・Aクラスビルを中心に、コスト削減を目的とした一部解約や縮小移転の動きが一部でみられるが、空室増加や賃料下落は東京に比べて緩やかだ。B・Cクラスビルは、業績好調な一部の中堅企業などによる20坪～50坪規模の需要が続いており、Web会議用の個室ブース設置のための館内増床などもみられる

■店舗賃料（1階）＠2021年上半期
　▼銀座：7万1000円（YoY－11.9％、HoH＋5.7％）
　▼表参道：4万9700円（YoYプラス、HoH－1.2％）
　▼新宿：5万1500円（YoY－9.6％、HoH＋5.7％）
　▼渋谷：5万1300円（YoY＋8.2％、HoH＋6.4％）

※賃料は坪あたり月額。上半期は1月～6月。HoHは前半期比

新型コロナウイルスの感染拡大以降、オフィス需要が停滞するなかでサードプレイスオフィスの需要はおおむね堅調だ。特に郊外でテレワーク対応や拠点分散先としての利用ニーズが高まっている。他業種からサードプレイスオフィス事業への参入が増加し、拠点開設も増えているが、周辺人口を勘案すると依然として開設の余地が残っている。東京都では城南、城北、多摩の3地区、神奈川県では横浜市と川崎市、千葉県では湾岸部などで、潜在ニーズが確認できるものの、未開設のエリアが多い。今後、郊外オフィス市場に及ぼすサードプレイスオフィスの影響が大きくなる可能性があり、その動向を注視したていきたい。

■首都圏分譲マンション市場＠2021年度上半期
　▼発売：1万2809戸（YoY＋44.7％）
　▼契約率：70.6％（YoY＋0.4ポイント）
　▼平均価格：戸あたり6702万円（YoY＋10.1％）、m2あたり102万1000円（YoY＋9.7％）
　▼販売在庫数：5614戸（YoY－12.9％）

※2021年度上半期は2021年4月～2021年9月。YoYは前年度同期比

■首都圏分譲マンション市場＠2021年9月
　▼発売戸数：2311戸（YoY－6.7％、MoM＋19.1％）
　▼初月契約率：67.7％（YoY－5.7ポイント、MoM－5.3ポイント）　※70％割れ
　▼平均価格：戸あたり6584万円（YoY＋13.3％）／m2単価98万9000円（YoY＋12.8％）
　▼販売在庫数：5614戸（YoY－1141戸、MoM－833戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

タイでは、都市計画法に基づいて各県ごとに用途地域が定められており、数年ごとに更新されている。現在、バンコクでは2013年の都市計画法に基づき、大分類として6種類、小分類として10種類の用途地域が指定されている。住宅系の用途地域は、住宅地域（低密集度）、住宅地域（中密集度）、住宅地域（高密集度）の三つに分かれている。商業系は商業地域の一つ、工業系は工業地域と倉庫地域の二つ、農業系は農業保護地域と農業地域の二つだ。ほかにタイ文化奨励地域、政府機関・公共公益施設地域がある。

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2021年9月
　▼空室率：3.97％（MoM＋0.47ポイント）　※14カ月連続上昇
　▼潜在空室率：7.60％（MoM＋0.20ポイント）　※前月の19カ月ぶり減少から再上昇
　▼募集賃料：2万8649円（MoM－90円）
　▼募集面積：62万9723坪（MoM＋9407坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■不動産リカバリーインデックス＠2021年8月
　93.5（MoM＋1.7ポイント）　※2カ月連続90以上
　　▼賃貸市場：82.4（MoM－19.3ポイント）
　　▼投資市場：104.7（MoM＋22.7ポイント）
　※賃貸・投資市場とも過去平均より低水準

※2020年1月を基準とした相対値

■不動産リカバリーインデックス＠2021年8月
　93.5（MoM＋1.7ポイント）　※2カ月連続90以上
　　▼賃貸市場：82.4（MoM－19.3ポイント）
　　▼投資市場：104.7（MoM＋22.7ポイント）
　※賃貸・投資市場とも過去平均より低水準

※2020年1月を基準とした相対値

■トッププライムリテール賃料＠2021年第3四半期
　▼銀座：38万円（YoY±0.0％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼新宿：30万円（YoY±0.0％）　※今後12カ月は横ばい予測
　▼表参道：30万円（YoY±0.0％）　※今後12カ月は上昇予測
　▼渋谷：20万円（YoY±0.0％）　※今後12カ月は横ばい予測
　▼心斎橋：YoY－20.0％　※今後12カ月は横ばい予測

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比

■都心5区オフィスビルの竣工年別貸付総面積＠2021年第3四半期時点
　1970年以前80万3000坪（9％）／1971年～1980年107万2000坪（12％）／
　1981年～1990年186万9000坪（21％）／1991年～2000年162万1000坪（18％）／
　2001年～2010年179万2000坪（20％）／2011年～2020年173万4000坪（20％）
■都心5区オフィスビルの竣工年別募集面積＠2021年第3四半期時点
　1970年以前5万1000坪（6％）／1971年～1980年6万6000坪（6％）／
　1981年～1990年12万3000坪（7％）／1991年～2000年13万1000坪（8％）／
　2001年～2010年17万4000坪（10％）／2011年～2020年9万6000坪（6％）

※貸付面積の（）内は構成比。募集面積の（）内は各竣工年の貸付総面積に対する募集面積の割合

■オフィスビルストック＠2021年1月時点
　全都市計：1億3178万m2、1万572棟
　　▼三大都市計：9545万m2、6800棟
　　　●東京区部：7305万m2、5009棟
　　　●大阪：1609万m2、1260棟
　　　●名古屋：631万m2、531棟
　　▼主要都市計：2144万m2、1903棟
　　▼地方都市計：1488万m2、1869棟

※調査対象エリアは全国87都市（三大都市、主要9都市、地方75都市）、調査対象規模は延べ床面積3000m2以上

■売上高30億円の事業者の出店意欲
　積極出店8％（＋2ポイント）／優良物件に絞って出店58％（＋8ポイント）／
　原則出店せず34％（－1ポイント）／無回答0％（－9ポイント）
■店舗戦略
　▼新規出店：従来の出店地域や施設形態を重視20％（±0ポイント）
　▼不採算店舗：賃料減額交渉を実施30％（＋6ポイント）／退店21％（±0ポイント）
　▼売上好調店舗：売り場改装14％（＋1ポイント）／面積拡大12％（±0ポイント）
■eコマース
　▼現在の売上高比率：なし45％／1％~9％42％／10％～19％7％など
　▼前年比増減：非常に増加9％／増加62％／不変24％／減少4％／非常に減少2％

※2021年6月～8月に売上高30億円（飲食業は5億円）以上の事業者7430社を対象にアンケート（有効回答357社、回答率4.8％。うち売上高30億円は283社）とヒアリング（8社）で調査。（）は前回調査（前年）比

■主要な売買
　▼土地
　　・所在地埼玉県さいたま市北区日新町2-19-17、面積9982坪、売買日2021年7月
　　　価格110億円（推定）、買い主プリンストン・デジタル・グループ、売り主マレリ
　▼建物
　　・所在地品川区西五反田4-31-18、面積3170坪、売買日2021年9月
　　　価格79億円、売り主産業ファンド投資法人
　　・所在地中央区日本橋堀留町1-5-3、面積1101坪、売買日2021年6月
　　　価格50億円（契約上）、買い主デジタルエッジ、売り主丸紅
　　・所在地新宿区歌舞伎町2-16-9、面積333坪、売買日2021年3月
　　　価格100億円（推定）、買い主デジタルエッジ、売り主丸紅
■主要な建設動向
　　・エアトランクTOK1、面積5万6000坪、電力量60MW、竣工2021Q4
　　・エクイニクスTY12x第2フェーズ、面積8000坪（推定）、電力量10MW、竣工2022Q1
　　・エクイニクスTY11第3フェーズ、面積1853坪、電力量3MW（推定）、竣工2022Q2
　　・プリンストン・デジタル・グループさいたま市、面積2万9430坪、電力量48.5MW（推定）、竣工2024Q2
　　・VantageHND1、面積2万8000坪、電力量8MW、竣工2024Q2