市場分析レポート・ディレクトリ

2020年以降に閉店した大規模小売店店舗276件を対象に、その業態と跡地の現状を調査した。閉店した店舗は、食品スーパーが98件、書店や衣料品店などの専門店が43件、総合スーパー（GMS）が35件の順で多かった。閉店した大規模小売店のその後については、建て替えずに既存建物を活用したケースが29件、建て替え・取り壊しなどを行ったケースが204件、その他・不明が43件となっている。

不動産運用会社対して継続的に実施しているESGに関する調査において、今回調査では方針・体制、環境（E）・社会（S）について各5項目、計15項目の取組状況を調査したが、うち過去から継続的に質問している11項目ほぼすべてにおいて、回答者社全体のうち取り組んでいるとする回答者の割合は前回よりやや低下した。不動産運用会社のESGへの取組増加は一服した感がある。そうした中でも、全項目において、私募REIT運用会社の取組率は運用していない会社より高い結果となり、私募REIT運用会社のESGに対する取り組み意識の高さが裏付けられた。

■全国用途別平均地価上昇率＠2023年7月1日時点
　住宅地YoY＋0.7％（YoY＋0.6ポイント）／宅地見込地＋0.5％（YoY＋0.4ポイント）／
　商業地YoY＋1.5％（YoY＋1.0ポイント）／工業地YoY＋2.6％（YoY＋0.9ポイント）
　▼三大都市圏用途別平均地価上昇率
　住宅地YoY＋2.2％（YoY＋1.2ポイント）／宅地見込地－0.3％（YoY＋0.4ポイント）／
　商業地YoY＋4.0％（YoY＋2.1ポイント）／工業地YoY＋4.5％（YoY＋1.2ポイント）

※YoYは前年同期比

今後、東京だけでなく複数の主要都市でもオフィスの大量供給が続く見通しだ。東京都心5区では2028年以降も2030年ごろまで大量供給が続く。福岡では天神ビッグバン・博多コネクテッドを活用した大型開発で、横浜ではみなとみらい21エリア・関内エリアでの大型開発の複数進行で、それぞれ大量供給が続く。札幌でも「都心における開発誘導方針」による容積緩和を受け、複数の年で大量供給となりそうだ。一方、大阪・名古屋・仙台では新規供給率が2％を超える年もあるが、年平均1.4％～1.5％と中庸的な水準となる見込みとなっている。

■テナント満足度の影響要因＠2023年4月～5月
　清潔さ0.218／管理側とのリレーション0.123／温熱環境0.106／ダイバーシティ対応0.104／
　内装0.103／トイレ0.096／防災0.093／エレベーター0.088／地域愛着0.077／音環境0.072

※数値は総合満足度への影響度合いを示す。調査は、ザイマックスグループが運営管理するオフィスビル175棟に入居する1103テナントを対象として、2023年4月～5月に実施

■不動産私募ファンド市場規模＠2023年6月末時点
　33兆4000億円（HoH＋3億7000億円、＋12.4％）
　　▼内訳：国内特化型24兆5000億円／私募REIT5兆6000億円／グローバル型（国内分）3兆4000億円
■エクイティ投資家の投資意欲＠2023年7月末時点
　高くなってきている9％（HoH＋3ポイント）／変化はない78％（HoH－11ポイント）／
　低くなってきている12％（HoH＋7ポイント）
■不動産取引状況＠2023年上半期
　▼取得：した66％（HoH＋4ポイント）／しなかった34％（HoH－4ポイント）
　▼売却：した49％（HoH＋10ポイント）／しなかった51％（HoH－10ポイント）

※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは半年前比。2023年7月～8月に実施したアンケート調査の結果。149社に送付して86社から回答を得た（回収率57.7％）

■市場動向＠2023年第2四半期
　REIT市場：おおむね横ばいで推移
　投資市場：取引額はYoY＋3％の約7490億円。REITが大幅増
　オフィス市場：港区が悪化している一方、千代田区は改善傾向
　賃貸住宅市場：稼働率の改善が継続
　商業施設市場：小売り販売額の2019年同期比プラスが継続
　物流施設市場：空室率は全体では横ばい。既存物件では低下
　ホテル市場：特に東京で宿泊者数の改善が顕著

※第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比

サービス重視の消費選好と経済成長により、外国人旅行者の宿泊費支払可能額は上昇することが予想される。一方、国内ホテルの多くで、業務過多に対するインセンティブや離職防止のための賃上げによる人件費上昇や物価上昇による水道光熱費・食材費の上昇に直面している。こうした状況から、ホテル運用コストの価格転嫁で客室単価の上昇が続くとみられる。

国内主要都市の賃貸オフィス市況にはサイクルがみられる。ただしその形状は主要都市ごとにそれぞれ異なる。そこで、国内主要都市の賃料・稼働率サイクルから、各都市のオフィス市場の特徴や現況を確認した。その結果、東京のオフィス市況サイクルはきれいな左回りの楕円。現在はコロナ禍後の調整期にある。一方、大阪は下向きのらせんを描く市況サイクル。課題は今後の賃料水準の底上げだ。

慢性的に続くトラックドライバー不足と物流コストインフレが続いている。物流コストインフレを加速させる2024年問題を控え、中継拠点・共同物流の可能性を荷主・物流視業者などが模索している。このうち、長距離輸送における中継拠点・共同物流の立地ポテンシャルと対策効果を推計・分析した結果、大阪圏や名古屋圏などにおいて潜在需要が大きいことがわかった。

■都心5区大規模オフィスビル市況＠2023年8月
　▼空室率：5.13％（MoM－0.02ポイント）
　▼潜在空室率：7.57％（MoM－0.10ポイント）　※3カ月ぶるに低下
　▼募集賃料：2万7992円（MoM－35円）　※2万8000円台で小幅な動きが続く
　▼募集面積：64万2625坪（MoM＋2485坪）

※募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

■都心5区オフィス市況＠2023年8月
　▼空室率：6.13％（MoM＋0.03ポイント）　※上昇に転じるも今後は低下の見込み
　▼推定成約賃料：2万2278円（MoM＋175円）　※3カ月ぶりに上昇
■名古屋2区オフィス市況＠2023年8月
　▼空室率：5.03％（MoM＋0.36ポイント）　※5カ月ぶりに上昇
　▼推定成約賃料：1万4388円（MoM＋656円）　※2カ月連続上昇
■大阪4区オフィス市況＠2023年8月
　▼空室率：3.65％（MoM－0.11ポイント）　※7カ月連続低下
　▼推定成約賃料：1万2993円（MoM＋29円）　※4カ月ぶりに上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額（共益費込み）。MoMは前月比

賃貸マンション需要は増加傾向だ。特に東京23区の需要は2018年に約150万世帯に達した。規模としては大阪の約3倍となっている。同需要は人口流入・少世帯化などの上昇に加え、公営・公社などが供給していた住宅の減少が影響している。賃貸マンションの選好率も上昇傾向が継続している。選好率は若年層ほど高いが、35歳以上も増加傾向だ。

日本の見通しは、いくつかのリスクはあるものの、2040年まで比較的明るいものと思われる。人口動態の条件は厳しいが変化は緩やかであり、日本は革新と成長の新たな道を積極的に模索し続けている。特に、統合型リゾートと中央リニア新幹線などの画期的な開発が、全国的に巨大な経済的利益を生み出すと期待されている。東京や主要都市においては、その魅力を改善するために複数の大規模再開発と公共交通案件が進行中だ。強固で成熟した不動産市場と健全で安定した経済社会基盤を基に、日本は海外資本の投下先として魅力ある地位を維持する可能性が高いだろう。

■上場企業などによる国内不動産売買取引（公表ベース）＠2023年8月
　▼金額：約1446億円（YoY－20.3％）　※5カ月連続YoYマイナス
　▼件数：50件
　▼高額取引事例
　　・REITが総額約505億円の資産入れ替え決定

取引額は3カ月後方移動平均。YoYは前年同月比

■首都圏オフィスエネルギー推移＠2023年6月
　▼消費量：69（HoH－1ポイント）
　▼単価　：181（HoH＋23ポイント）
　▼コスト：124（HoH＋15ポイント）

※いずれも2010年12月時点の値を100とした指数。HoHは前年同月比

足元でインフレや金融政策などによる海外経済の不確実性はより高まっており、国内不動産市場への影響が懸念される。加えて、新型コロナを経ての構造的変化も加わり、不動産市場の中でもアセット間での明暗が分かれている状況と考えられる。そこで、足元の不動産市場にとって特に重要と考える四つの経済要因（家計消費、雇用環境、イールドギャップ、海外資金）をピックアップし、足元の状況と不動産市場への影響をみていく。例えば国内の家計消費については、サービスが牽引して緩やかな回復が続く。高所得層（世帯年収800万円以上）の消費については、旅行などのサービスでインフレにも関わらず強い回復が見られる。腕時計やアクセサリーなどの高額品は足元でやや軟調だが依然高水準だ。こうした点から、賃貸住宅や商業施設は、高所得層をターゲット下物件では、引き続き堅調が期待できる。

eコマース（電子商取引）業界は強靭なファンダメンタルズと成長可能性を有するため、物流施設市場の長期的な見通しは楽観的となっているが、その事実が大規模供給につながっている。しかし、健全な需要すら市場の高水準の供給に遅れをみせており、業界は労働力不足やインフレといった逆風に直面している。ファンダメンタルズは依然として堅調なものの、当面は調整局面が続くだろう。

大阪市の住宅市場は堅調であり、国内外からの移住により人口は着実に増加している。統合型リゾートを筆頭とする大規模開発が進行しており、これが大阪市、最終的には日本全体に大きな変革をもたらすだろう。大阪市の将来の見通しは明るく、経済と賃金の成長が見込まれている。

■ESG配慮の有無で姿勢が異なる割合＠2023年7月
　▼投資家：58％　※「出資が得やすくなる」など
　▼レンダー：56％　※「融資が得やすくなる」など
　▼テナント：29％　※「入居しやすくなる」など

※2023年1月にアンケートとヒアリングを実施。24社が回答社（属性：REIT10社、私募REI6社、私募ファンド3社、金融機関3社、不動産会社2社）