市場分析レポート・ディレクトリ

■都心5区オフィスビル空室率＠2021年6月末
　3.61％（MoM＋0.30ポイント）
　　▼千代田区2.47％／中央区3.79％／港区4.67％／新宿区3.23％／渋谷区3.76％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2021年6月末
　7.30％（MoM＋0.15ポイント）
　　▼千代田区5.41％／中央区7.16％／港区9.17％／新宿区6.74％／渋谷区7.94％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■不動産価格指数（全国住宅総合）＠2021年3月
　117.2（MoM＋0.2％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地100.0（MoM－2.1％）／戸建て住宅103.9（MoM＋0.3％）／
　　マンション（区分所有）160.0（MoM＋0.6％）
■不動産価格指数（商業用不動産総合）＠2021年第1四半期
　123.0（QoQ＋0.9％）
　　▼建物付き土地総合：134.1（QoQ＋1.3％）
　　　●タイプ別：店舗135.5（QoQ－0.8％）／オフィス147.5（QoQ＋2.8％）／
　　　　　　　　　倉庫114.1（QoQ－2.2％）／工場90.2（QoQ－2.5％）／
　　　　　　　　　マンション・アパート（一棟）139.2（QoQ＋0.2％）
　　▼土地総合：101.5（QoQ＋3.0％）
　　　●タイプ別：商業地99.3（QoQ＋4.4％）／工業地105.1（QoQ＋7.2％）

※季節調整値。YoYは前年同月比。第1四半期は1月～3月

■都心5区のマンション募集賃料＠2021年5月末
　▼千代田区：MoM－167円、YoYマイナス
　▼中央区：MoM－45円、YoYマイナス
　▼港区： MoM－208円、YoYマイナス
　▼新宿区：MoM－19円、YoYマイナス
　▼渋谷区： MoM－227円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■住宅価格指数（既存マンション）＠2021年4月
　首都圏総合：99.38（YoY＋7.04％、MoM＋0.57％）　※MoMプラス続く
　　▼東京都：111.10（YoY＋8.44％、MoM＋0.65％）　※MoMプラス続く
　　▼神奈川県：91.09（YoY＋6.62％、MoM＋0.63％）　※3カ月連続MoMプラス
　　▼千葉県：74.87（YoY＋3.35％、MoM－1.11％）　※2カ月連続MoMマイナス
　　▼埼玉県：77.67（YoY＋1.23％、MoM＋1.36％）　※2カ月連続MoMプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

2020年度（2020年4月～2021年3月）の一棟賃貸マンションの売買取引額は約4500億円だった。前半は新型コロナウイルスの感染拡大による取引活動停滞の影響などから低位で推移したが、後半に大きく回復した。下期6カ月の取引額は過去5年で2番目に高い水準となっている。

■東京フレキシブルオフィス市場規模（面積ベース）＠2021年3月
　21万8000坪（YoY＋24％）　※2年連続でYoY＋20％超
　　▼地域別割合
　　　都心部84％（虎ノ門・汐留＆神田・飯田橋3万坪強など）
　　　郊外16％（城北1万5000坪弱、城西1万坪強など）
■東京フレキシブルオフィス市場規模（拠点数ベース）＠2021年3月
　　▼地域別割合
　　　都心部66％（神田・飯田橋150拠点程度、日本橋・八重洲115拠点程度など）
　　　郊外34％（城西170拠点弱、城北125拠点程度など）

●REIT市場：東証REIT指数は6四半期ぶりにTopixをアウトパフォーム
●投資市場：第1四半期取引額が前年割れも国際比較では堅調
●オフィス市場：東京オフィス空室率の上昇続く
●住宅市場：賃貸住宅稼働率に底打ちの兆し
●商業施設市場：2度目の緊急事態宣言で小売り売上高前年割れも1度目より影響軽微
●物流施設市場：新規供給の影響を受けるも空室率は低水準を持続
●ホテル市場：2度目の緊急事態宣言で第1四半期の宿泊者数は前年同期比－41％

2021年第1四半期におけるバンコクのオフィス総供給面積は前年同期比＋3.2％だった。対して総需要面積は同－3.3％と減少している。新型コロナウイルスの感染拡大に伴う企業の業績悪化と在宅勤務の増加などが原因だろう。今後5年間については、オフィスの大量供給が計画されている一方、感染が収束した後も企業の74％が在宅勤務を続けていくとする調査結果がある。感染収束後のオフィス需給がどのように変化するか、注目していく必要があるだろう。

■不動産向け新規融資額実績（設備資金）＠2020年
　10兆9000億円（YoY－5.2％）
■不動産投資額＠2020年
　3兆9800億円（YoY＋9％）
■融資方針（前年度実績比見込み）＠2021年度
　▼シニアローン：「増加する」40％（YoY＋20ポイント近く）
　▼メザニンローン：「増加する」71％（YoY＋20ポイント近く）

※2021年4月～5月に不動産ノンリコースローンの従事者24社が回答。2020年度は2020年4月～2021年3月。YoYは前年比

■不動産証券化の市場規模＠2020年度
　▼取得：3兆9400億円（YoY－1800億円）
　　■スキーム別内訳：REITなど1兆9900億円、私募ファンド1兆9500億円
　▼譲渡：3兆円（YoY－8700億円）
　　■スキーム別内訳：REITなど3800億円、私募ファンド2兆6200億円

※YoYは前年度比

2020年度（2020年4月～2021年3月）に公表された主に法人による日本国内の不動産売買取引総額は、前年度比－18.8％の3兆6283億円だった。1回目の緊急事態宣言が解除されて滞っていた取引が再開した第2四半期（7月～9月）を除く3四半期で前年同期を下回っている。主に一般事業法人が利益ねん出や信金確保などを背景に、自己使用の不動産を売却して賃借するセール＆リースバック取引が増加。その買い主セクターとして最も金額が多かったのは外資系法人だった。

■東証REIT指数＠2021年5月末
　2073.55（MoM＋9.75ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2021年5月
　0回0円（累計買い入れ額6787億円）
■各投資法人の動向＠2021年5月
　平和不動産リート投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

■REIT保有資産総額（上場＋私募、暫定値）＠2021年5月末
　24兆9425億円（上場20兆7634億円／私募4兆1791億円）
　　▼オフィス：10兆1467億円（上場8兆4190億円／私募1兆7277億円）
　　▼物流施設：4兆6135億円（上場3兆8477億円／私募7658億円）
　　▼商業施設：3兆9992億円（上場3兆4207億円／私募5785億円）
　　▼住宅：3兆7128億円（上場2兆9002億円／私募8126億円）
　　▼ホテル：1兆8832億円（上場1兆6318億円／私募2514億円）
　　▼その他：5873億円（上場5441億円／私募432億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2678億円／それ以外2763億円

※保有資産総額は取得価格ベース

タイにおいては、外国人は土地を所有することは原則できない。このため、外国人が戸建て住宅などを購入する際には、土地を賃借して建物の建築または既存建物の購入といった形になる。建物については、土地の権利証書（Chanote）のような所有権を直接証明する証書は存在しない。そこで一般的には建物所有権の証明は、自ら建築した建物を売却する場合は建設時に取得する建築許可証で、既存建物を売買にて取得した場合は土地局にて発行される売買契約証書で、それぞれ行われる。なお、Thabien Baan（タビアンバーン）は建物の所有権を証明するものではなく、住居登録に関する証書となる。

■Aクラスオフィスビル床単価＠2021年第1四半期
　▼東京：1万5367ドル（QoQ－640ドル）　※3四半期連続下落
　▼北京：1万4595ドル（QoQ＋85ドル）　※4四半期連続上昇
　▼上海：1万2409ドル（QoQ＋72ドル）　※4四半期連続上昇
　▼香港：2万4901ドル（QoQ－2843ドル）　※8四半期連続下落
　▼シンガポール：1万6334ドル（QoQ－281ドル）　※4四半期ぶりに下落

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第1四半期は1月～3月。QoQは前四半期比

■マンション賃料インデックス＠2021年第1四半期
　▼東京23区：115.46（YoY＋0.51ポイント、QoQ－0.11ポイント）
　▼東京都下：104.27（YoY＋1.60ポイント、QoQ＋1.75ポイント）
　▼横浜・川崎市：106.75（YoY＋1.08ポイント、QoQ＋0.63ポイント）
　▼千葉西部：106.61（YoY＋1.41ポイント、QoQ＋1.27ポイント）
　▼埼玉東南部：107.61（YoY＋1.99ポイント、QoQ＋1.02ポイント）

※2009年第1四半期を100とした相対値。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■仙台オフィス賃料予測
　2021年：98　※下落基調。空室率も上昇傾向で推移
　2025年：96　※「せんだい都心再構築プロジェクト」を背景に複数の大規模開発

※賃料は2020年を100とした相対値

■首都圏分譲マンション市場＠2021年5月
　▼発売戸数：2578戸（YoY＋556.0％、MoM＋23.4％）
　▼初月契約率：69.3％（YoY－3.0ポイント、MoM－4.3ポイント）　※4カ月ぶりに70％割れ
　▼平均住戸価格：5908万円（YoY－8.9％）／平均m2単価93万2000円（YoY－14.0％）
　▼販売在庫数：6789戸（YoY－984戸、MoM－228戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

日本の投資家のうちESGの評価基準を投資判断に採用している割合は28％で、ほかの地域を大きく下回っている。ただし、53％の投資家が採用を予定もしくは検討中で、日本のESG投資は今後拡大する可能性が高い。オルタナティブ投資として、アジア太平洋（APAC）の投資家の間ではデータセンターへの関心が非常に高い一方、日本の投資家の関心はそれほど高くない。日本市場では未だ投資機会は限られるものの、最近では海外投資家が参画する開発が見られ始めた。海外投資家の存在感が増すことで、現在は黎明期にある市場の拡大が加速する可能性がある。日本からのアウトバウンド投資において、地域は米国、アセットタイプはオフィスが主要な投資先になっている。ただし、今後の米国のオフィス需要を、米国の投資家は懐疑的にみている。日本の投資家は同市場の需要変化などに注視して投資を進める必要があるだろう。

■今後3年間の事業環境
　「大幅に改善」8％／「ある程度改善」56％／「変わらない」19％／
　「ある程度悪化」15％／「著しく悪化」1％
■今後3年間の計画
　▼物流企業
　　総面積：「＋10％」以上37％／「0％～＋10％」45％／「変わらない」18％／その他0％
　　拠点数：「＋10％以上」19％／「0％～＋10％」50％／「変わらない」27％／
　　　　　　「0％～－10％」3％／「－10％以下」1％
　▼荷主企業
　　総面積：「＋10％以上」17％／「0％～＋10％」38％／「変わらない」33％／
　　　　　　「0％～－10％」6％／「－10％以下」6％
　　拠点数：「＋10％以上」8％／「0％～＋10％」32％／「変わらない」36％／
　　　　　　「0％～－10％」20％／「－10％以下」4％

※国内物流施設（自社・賃貸を問わず）を利用する企業を対象として2021年3月に調査を実施。有効回答239社（物流企業170社、荷主企業69社）