市場分析レポート・ディレクトリ

「令和3年（2021年）地価公示（1月1日時点）」は、新型コロナウイルスの感染拡大の影響（緊急事態宣言、外出自粛、訪日客減少など）を受け、全国・全用途平均地価は6年ぶりに下落した。コロナ禍で、都心繁華街や観光地を中心に商業地価が大きく下落し、住宅地価も雇用環境の悪化などから下落に転じた一方、物流需要の増加で工業地価 は引き続き上昇している。地価は、調査期間の前半（1月1日～7月1日）に大きく下落するも、後半（7月1日～2021年1月1日）は景気回復期待などから住宅地ではわずかながら上昇に転じ、商業地では横ばいとなった。調査地点のうち、地価上昇地点は全体の19％（202年は48％）、下落は58％（同32％）だった。

新型コロナウイルスの感染拡大を受けてオフィス拡張移転DIは拡張・縮小が拮抗する水準まで低下し、空室率がやや遅れて上昇に転じた。オフィス床の解約は、テレワーク拡大に伴う企業のオフィス再構築の動きよりも、企業業績の悪化による影響が大きい。ITなどコロナ禍の影響が限定的だった業種が集積するエリアではオフィス拡張移転DIが高い傾向にある。

■住宅価格指数（既存マンション）＠2021年1月
　首都圏総合：96.15（YoY＋2.80％、MoM＋0.47％）　※MoMプラス続く
　　▼東京都：107.06（YoY＋3.50％、MoM＋0.58％）　※MoMプラス続く
　　▼神奈川県：87.46（YoY＋1.73％、MoM－0.17％）　※4カ月ぶりにMoMマイナス
　　▼千葉県：75.60（YoY＋4.50％、MoM＋2.09％）　※MoMプラス続く
　　▼埼玉県：75.83（YoY－1.53％、MoM－0.38％）　※3カ月連続MoMマイナス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

新型コロナウイルスの感染拡大を契機にワーカーの働き方や働く場所に変化が生じているなか、シェアオフィスなどのワークプレイス提供に関して新たな動きが見られるようになった。その動きを、（1）運営事業者の属性の拡大、（2）設置される施設などの拡大、（3）立地の拡大、（4）使用者への提供サービスの拡大の4点で分類できる。また、このような動きの背景には、（a）感染拡大を契機としたテレワーク需要の増加、（b）運営事業者の事業環境の変化、（c）将来の需要増加を見越した事業者参入や事業拡大などがあると考えられる。

韓国ではこのところ、韓国政府の強力な不動産規制政策とコロナ禍による景気の不確実さにも関わらず、不動産価格が高騰を続けている。ソウル市のマンションの売買実取引価格指数（2017年11月を100とした相対値）は、文在寅政府が誕生した2017年5月の95.4から2021年1月には149.1と約1.56倍になっている。不動産価格が上昇した原因としては、首都圏への人口集中が続いていること、それにより住宅に対する需要が供給を上回っていること、規制強化を中心とした不動産政策が失敗したこと、低金利が長期間続いたこと、市中に供給された通貨量が増加したこと、民間を中心とした再建築や再開発が継続的に規制されていたこと、不動産貸出を規制したことなどが挙げられる。

東京圏における2020年の分譲マンション着工戸数は前年比－9.2％と減少した。四半期別では第1四半期が前年同期比－24.5％。第2四半期と第3四半期は前年並みで推移したが、第4四半期に再び減少している。新型コロナウイルスの影響による景気回復の遅れなど厳しい環境は続くと考えられるが、低金利や住宅ローン減税の継続などによって需要は底堅く推移していることから、2021年は2020年の水準から回復に向かうことが見込まれる。

■商業地地価指数「現在」＠2021年3月
　▼東京圏　：43.4（HoH－0.7ポイント）
　▼大阪圏　：30.6（HoH－5.1ポイント）
　▼名古屋圏：34.6（HoH＋1.2ポイント）
■住宅地地価指数「現在」＠2021年3月
　▼東京圏　：48.7（HoH＋1.3ポイント）
　▼大阪圏　：45.4（HoH－2.8ポイント）
　▼名古屋圏：46.2（HoH－1.7ポイント）

※地価指数は50が横ばいを示し、それ以下なら下落傾向、それ以上なら上昇傾向を示す。HoHは半年前比

■大阪オフィス賃貸市場＠2020年第4四半期末
　▼空室率：1.7％（YoY＋1.5ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼賃料：2万4095円（YoY＋3.4％、QoQ－0.4％）　※2四半期連続MoMマイナス
　▼プロパティクロック：賃料下落の加速フェーズ
■大阪Aオフィス売買市場＠2020年第4四半期末
　▼価格：YoY＋3.9％、QoQ－0.5％　※2四半期連続QoQマイナス
　▼利回り：横ばい
※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第3四半期は7月～9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■全用途地価公示＠2021年1月1日
　全国平均：YoY－0.5％　※6年ぶりにYoYマイナス
　　▼地域別：三大都市圏YoY－0.7％／地方圏YoY－0.5％　※地方圏4市はYoYプラス
■住宅地地価公示＠2021年1月1日
　全国平均：YoY－0.4％　※5年ぶりにYoYマイナス
　　▼地域別：三大都市圏YoY－0.6％／地方圏YoY－0.3％　※地方圏4市はYoYプラス
■商業地地価公示＠2021年1月1日
　全国平均：YoY－0.8％　※7年ぶりにYoYマイナス
　　▼地域別：三大都市圏YoY－1.3％／地方圏YoY－0.5％　※地方圏4市はYoYプラス

YoYは前年同日比

■経営課題としてのワークプレイス戦略見直しの重視度
　非常に重視21.7％／やや重視39.2％／あまり重視せず30.3％／全く重視せず8.8％
■テレワーク導入状況
　　▼「重視」と答えた企業
　　　在宅・サテライト併用55.6％／在宅のみ40.9％／なし3.5％
　　▼「重視せず」と答えた企業
　　　在宅・サテライト併用21.3％／在宅のみ62.1％／なし16.7％
■コロナ危機終息後のオフィス面積の意向
　拡張4.1％／不変57.3％／縮小30.0％／不明8.7％
　　▼「重視」と答えた企業
　　　拡張4.2％／不変46.7％／縮小40.2％／不明8.8％
　　▼「重視せず」と答えた企業
　　　拡張3.8％／不変73.8％／縮小14.0％／不明8.4％

※2021年1月27日～2月5日にザイマックスインフォニスタ取引先企業とZXY会員企業の計4万1117社を対象にメールでアンケート調査を実施した。有効回答1005社（回答率2.4％）

■マンション賃料インデックス＠2020年第4四半期
　▼東京23区：115.57（YoY＋2.15ポイント、QoQ－0.27ポイント）
　▼東京都下：102.52（YoY＋0.48ポイント、QoQ－0.07ポイント）
　▼横浜・川崎市：106.12（YoY＋2.08ポイント、QoQ＋0.19ポイント）
　▼千葉西部：105.34（YoY＋0.77ポイント、QoQ＋0.24ポイント）
　▼埼玉東南部：106.60（YoY＋2.77ポイント、QoQ＋0.74ポイント）

※2009年第1四半期を100とした相対値。第2四半期は4月～6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

主要用途のうち、新型コロナウイルスの感染拡大の影響が大きい商業施設とホテルを除いたオフィス、賃貸住宅、物流施設の3種類のアセットについて、キャップレートの長期推移を調べた。3アセットとも2009年～2010年以降は低下が続き、2021年2月末時点で4.5％を下回る歴史的に低い水準に達している。ただし2020年1月以降の動きをみると、賃貸住宅と物流施設は一貫して低下が続いているが、オフィスは下げ止まりの状況にある。

■日本へのインバウンド投資額＠2020年
　117億1000万ドル（YoY＋24％）
　　▼地域別内訳
　　　米州70億3000万ドル（YoY＋126％）
　　　EMEA22億ドル（YoY＋29％）
　　　アジア太平洋地域22億2000万ドル（YoY－47％）
　　　その他の地域2億6000万ドル（YoY－42％）
■日本からのアウトバウンド投資額＠2020年
　11億6000万ドル（YoY－68％）
　　▼地域別内訳
　　　米州6億3000万ドル（YoY－65％）
　　　EMEA5億3000万ドル（YoY－20％）

※EMEAは欧州・中東・アフリカ。YoYは前年比

2020年に公表された主に法人による日本国内の不動産売買取引総額は、4兆1000億円超と新型コロナウイルスの感染拡大による社会・経済の急速な収縮が広がった中でも前年比微減にとどまった。取引件数が2割近く減ったが、1件あたりの取引額が100億円以上の大型取引が増え、総額を維持する方向に寄与した。中でも1件あたり500億円以上の超大型取引の増加が顕著だ。取引総額に占める割合は3分の1を占めている。

■REIT保有資産総額（上場＋私募、暫定値）＠2021年2月末
　24兆5044億円（上場20兆5988億円／私募3兆9056億円）
　　▼オフィス：10兆605億円（上場8兆3954億円／私募1兆6609億円）　※MoM－42億円
　　▼物流施設：4兆4523億円（上場3兆7670億円／私募6853億円）
　　▼商業施設：3兆8660億円（上場3兆4107億円／私募4553億円）
　　▼住宅：3兆6099億円（上場2兆8751億円／私募7348億円）
　　▼ホテル：1兆8744億円（上場1兆6297億円／私募2447億円）
　　▼その他：6456億円（上場5210億円／私募1246億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2610億円／それ以外2600億円

※保有資産総額は取得価格ベース

気候変動は経済分野において看過できないリスクとなっている。気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）は「TCFD提言」を公表。その中で低炭素社会への移行に伴うリスク（移行リスク）、例えば温室効果ガス排出量の大きいアセットが投資撤退の対象となって座礁資産となるリスクがあることなどを指摘した。これに関連し、不動産関連ではどのような移行リスクがあるか、それにどう対策するかを整理した「戦略的計画・リスク管理マトリクス」を作成することが有用だ。直面する課題を可視化でき、具体的な解決策につながるだろう。企業にとって移行リスクへの対応は、リスク管理の実施のみならず、技術革新やレピュテーション向上といった機会の獲得にもなり得る。企業のサステナビリティと地球・社会システムのベネフィットを生み出すストーリーは、紋切型ではない各社固有の気候変動対策として発信できるだろう。

気候変動は経済分野において看過できないリスクとなっている。気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）は「TCFD提言」を公表。その中で低炭素社会への移行に伴うリスク（移行リスク）、例えば温室効果ガス排出量の大きいアセットが投資撤退の対象となって座礁資産となるリスクがあることなどを指摘した。これに関連し、不動産関連ではどのような移行リスクがあるか、それにどう対策するかを整理した「戦略的計画・リスク管理マトリクス」を作成することが有用だ。直面する課題を可視化でき、具体的な解決策につながるだろう。企業にとって移行リスクへの対応は、リスク管理の実施のみならず、技術革新やレピュテーション向上といった機会の獲得にもなり得る。企業のサステナビリティと地球・社会システムのベネフィットを生み出すストーリーは、紋切型ではない各社固有の気候変動対策として発信できるだろう。

今後のセルフストレージの需給を考察した。供給に関しては、新型コロナウイルスの感染拡大の長期化を受け、他用途のアセットがセルフストレージにコンバージョンされ、供給量を押し上げる可能性がある。その候補は中小オフィスビル、ビジネスホテル、都市型商業施設、事業法人の本社ビル、住宅地のオフィスビルや商業ビル、住宅地のショッピングセンターやマンション1階商業床・空き区画だ。需要に関しては、近年のマンション価格の高騰や居室の狭小化を背景に、セカンドクローゼットとしての潜在的な需要が根強く、需要量は増加していくと考えられる。ただし、日本の消費行動やユニット料金の高さなどから、米国のように世帯普及率が10％を超えるとは考えにくく、緩やかな増加になると思われる。

■首都圏分譲マンション市場＠2021年2月
　▼発売：2243戸（YoY＋50.7％、MoM＋69.3％）
　▼契約率：76.0％（YoY＋16.7ポイント、MoM＋7.9ポイント）　※4カ月ぶりに70％超
　▼価格：戸あたり6380万円（YoY－2.4％）、m2あたり94万8000円（YoY－2.7％）
　▼販売在庫数：7891戸（YoY－275戸、MoM－601戸）

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

今後のセルフストレージの需給を考察した。供給に関しては、新型コロナウイルスの感染拡大の長期化を受け、他用途のアセットがセルフストレージにコンバージョンされ、供給量を押し上げる可能性がある。その候補は中小オフィスビル、ビジネスホテル、都市型商業施設、事業法人の本社ビル、住宅地のオフィスビルや商業ビル、住宅地のショッピングセンターやマンション1階商業床・空き区画だ。需要に関しては、近年のマンション価格の高騰や居室の狭小化を背景に、セカンドクローゼットとしての潜在的な需要が根強く、需要量は増加していくと考えられる。ただし、日本の消費行動やユニット料金の高さなどから、米国のように世帯普及率が10％を超えるとは考えにくく、緩やかな増加になると思われる。