市場分析レポート・ディレクトリ

■商業エリアの募集賃料ランキング＠2021年下半期
　1位：銀座（7万5100円、HoH＋6％）
　2位：新宿（5万4000円、HoH＋5％）
　3位：表参道（5万1500円、HoH＋4％）　※HoH1ランクアップ
　4位：渋谷（4万6300円、HoH－10％）　※HoH1ランクダウン
　5位：池袋（4万4000円、HoH＋7％）

※賃料は1階坪あたり月額。対象は主要商業13エリア。下半期は7月～12月

■全国住宅地地価変動率ランキング＠2022年
　1位：北海道北広島市共栄町1-10-3　4万6000円（YoY＋26.0％）
　2位：北海道北広島市美沢3-4-8　4万7000円（YoY＋23.7％）
　3位：北海道北広島市東共栄2-20-5　2万9800円（YoY＋21.6％）
■全国商業地地価変動率ランキング＠2022年
　1位：北海道北広島市栄町1-1-3　6万7000円（YoY＋19.6％）
　2位：北海道北広島市中央2-1-2　4万4000円（YoY＋18.3％）
　3位：福岡県福岡市博多区祇園町355-1（祇園町4-60）　210万円（YoY＋18.0％）

※2022年地価公示。価格は1m2あたり

■賃貸住宅募集賃料＠2022年第1四半期
　▼東京23区：3992円（YoY－1.3％、QoQ＋0.7％）
　▼都心5区：4713円（YoY＋0.7％、QoQ＋1.5％）
　※賃料、稼働率ともに上昇し、転換点を迎えた可能性もある

※賃料はミッドマーケットの1ｍ2あたり月額。第1四半期は1月～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■都心5区のマンション募集賃料＠2022年2月末
　▼千代田区：MoM＋474円、YoYプラス
　▼中央区：MoM＋105円、YoYマイナス
　▼港区： MoM＋365円、YoY横ばい　※
　▼新宿区：MoM＋170円、YoYマイナス　※18カ月連続YoYマイナス
　▼渋谷区： MoM－16円、YoYマイナス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■不動産価格指数（住宅総合、全国）＠2021年12月
　124.8（MoM＋0.7％）
　▼タイプ別内訳
　　住宅地104.9（MoM－0.4％）／戸建て住宅108.6（MoM－0.0％）／
　　マンション（区分所有）173.4（MoM＋1.2％）
■不動産価格指数（商業用不動産総合、全国）＠2021年第4四半期
　127.2（QoQ＋1.3％）
　　▼建物付き土地総合：139.8（QoQ＋0.7％）
　　　●タイプ別：店舗147.9（QoQ＋2.0％）／オフィス149.9（QoQ＋2.8％）／倉庫108.8（QoQ－4.4％）／
　　　　　　　　　工場99.0（QoQ－11.4％）／マンション・アパート（一棟）145.7（QoQ＋1.3）
　　▼土地総合：104.8（QoQ＋1.6％）
　　　●タイプ別：商業地101.7（QoQ－0.2％）／工業地108.7（QoQ＋4.0％）

※季節調整値。MoMは前月比、QoQは前四半期比。第4四半期は10月～12月

新型コロナウイルスの感染拡大前、民泊施設はインバウンド（訪日外国人旅行客）に人気を博していた。足元で日本人の利用は増加しているが、ほぼ消滅したインバウンドの本格的な回復がなければ民泊の事業環境は厳しい。当面は施設数の減少傾向が続く可能性が考えられる。しかし、インバウンド需要が回復すれば、民泊の施設数増加や市場拡大がしていくものと思われる。

■大阪オフィスビル成約賃料予測
　2022年：99
　2026年：91　※ピークの2021年比－9％
※需給バランスの緩和に伴って下落基調で推移。ただし、2018年の賃料水準を上回り、リーマンショック後にみられた大幅下落にはならない

※成約賃料は2021年時点を100とした相対値

■東京圏物流施設賃貸市場＠2021年第4四半期
　▼空室率：1.8％（YoY＋1.6ポイント、QoQ－0.8ポイント）
　　●エリア別：湾岸0.6％（QoQ－0.1％）／内陸2.3％（QoQ－1.2％）
　▼賃料：4419円（YoY＋1.6％、QoQ＋0.4％）
　　●エリア別：湾岸QoQ＋0.1％／内陸QoQ＋1.0％
　▼プロパティクロック：賃料上昇の減速フェーズ
■東京圏物流施設売買価格＠2021年第4四半期
　YoY＋10.2％、QoQ＋0.5％　※賃金上昇を反映
■東京圏物流施設直接投資総額＠2021年
　▼第3四半期：1952億円（YoY－13.1％、QoQ＋130.2％）
　▼通年：4243億円（YoY－48.0％）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■住宅価格指数（既存マンション）＠2022年1月
　首都圏総合：107.32（YoY＋11.60％、MoM＋0.48％）　※6カ月以上連続MoMプラス
　　▼東京都：119.16（YoY＋11.26％、MoM＋0.40％）　※6カ月以上連続MoMプラス
　　▼神奈川県：97.61（YoY＋11.61％、MoM＋1.13％）　※2カ月連続MoMプラス
　　▼千葉県：80.76（YoY＋7.00％、MoM－0.82％）　※4カ月ぶりにMoMマイナス
　　▼埼玉県：88.30（YoY＋16.41％、MoM＋0.58％）　※6カ月以上連続MoMプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

都区部の賃貸マンションは、新型コロナウイルス感染拡大を背景とした地方・郊外からの人の移動の停滞やテレワーク進展による都心から郊外への転居者の増加などによって賃貸需要が弱含み、稼働率は低下基調で推移していた。しかし、都心部のワンルーム・コンパクトタイプの物件などでは底打ちの兆しもみられる。都心6区では転入超過数の回復基調が顕著で、稼働率低下に歯止めがかかる可能性もある。

●東京オフィスマーケット
全体的に空室増加・賃料低下傾向が継続も、渋谷など一部エリアで回復の兆しがみられる。2023年の大量供給への警戒感から、大規模ビルを中心に賃料交渉に応じるケースも散見される。フリーレント期間も長期化の傾向
●大阪オフィスマーケット
近年供給が少なかったこともあり、割安感のあるエリアを中心に一定程度の需要継続。市況悪化のペースは東京に比べて緩やか。直近竣工ビルのテナント誘致も比較的順調。ただし、坪あたり月額賃料2万円～3万円の高価格帯の物件では、大企業を中心にテレワークの進展を背景とした解約が続いており、テナント退去後の埋め戻し期間も長期化傾向
●名古屋オフィスマーケット
名駅周辺のS・Aクラスビルなど坪あたり月額賃料2万円の高価格帯の物件では、リモートワークの進展やコスト削減を背景とした解約の動きが継続。一方、伏見・丸の内や栄などのB・Cクラスビルでは、立地改善・企業イメージ向上を目的とした移転需要や業績好調企業による拡張需要などで比較的堅調

2021年に公表された主に法人による日本国内の不動産売買取引総額は、前年比＋10.0％の4兆4713億円だった。2008年の世界金融危機以降で3番目、2000年以降の22年間で見て5番目に大きい額となっている。取引件数も785件と6年ぶりに増加。新型コロナウイルス感染拡大の影響で大きく減少した2020年から反転している。

不動産業界は世界のCO2排出量の約40％を占めており、気候変動との戦いにおいて不動産が果たすべき役割は明らかだ。また、人々の健康維持に関して不動産業界が果たすべき役割もこれまで以上に理解されるようになってきた。CO2排出量、気候変動、健康志向、ウェルビーイングなどの重要性が高まったおり、最高クラスの建築物に要求される条件が根本から書き換えられ、価値観のリセットが進んでいる。

■世界ホテル売買取引額
　▼2021年実績：668億米ドル（YoY＋131％）
　　●アメリカ大陸：386億ドル（YoY＋269％）
　　●欧州・中東・アフリカ：197億ドル（YoY＋60％）
　　●アジア太平洋：85億ドル（YoY＋39％）
　▼2022年予測：YoY＋35％～40％　※過去のピークだった2015年と同水準に

■リモートワークの実施状況
　▼所在地別
　　東京23区：実施中86.7％／過去に実施9.9％／非実施3.3％
　　地方都市：実施中76.5％／過去に実施11.8％／非実施11.8％
　▼本社立地別
　　日本：実施中81.2％／過去に実施12.0％／非実施6.8％
　　外国：実施中93.3％／過去に実施0.0％／非実施6.7％
■出社率
　▼第5波時（2021年7月～9月）：中央値50％、平均値48.2％
　▼収束後の予定：中央値70％、平均値71.0％
■今後の増床・減床予定
　20％以上の増床9.4％／20％未満の増床9.0％／変わらない32.2％／
　20％未満の減床11.8％／20％以上の減床12.2％／わからない25.5％

※日本に拠点を置く企業で主にオフィス戦略に関わる担当者を対象として、2022年1月～2月にアンケート調査を実施。有効回答数329

■全国地価公示＠2022年1月1日
　全用途平均：YoY＋0.6％　※2年ぶりにYoYプラス
　　▼用途別：住宅地YoY＋0.5％／商業地YoY＋0.4％
■三大都市圏地価公示＠2022年1月1日
　全用途平均：YoY＋0.7％　※2年ぶりにYoYプラス
　　▼用途別：住宅地YoY＋0.5％／商業地YoY＋0.7％
■地方圏地価公示＠2022年1月1日
　全用途平均：YoY＋0.5％　※2年ぶりにYoYプラス
　　▼用途別：住宅地YoY＋0.5％／商業地YoY＋0.2％

YoYは前年同日比

1990年代後半から一貫して増加が続いていた東京23区の人口は、2021年をピークに2022年は減少に転じた。2022年1月1日時点の推計人口は前年比4万9891人減の967万1141人だ。都内の賃貸マンション着工戸数は2015年以降、緩やかな増加傾向がみられている。2021年も住宅着工戸数の増加率は上昇した。REITが23区で保有する賃貸住宅（築20年以内）の稼働率は、2020年上期をピークに減少に転じ、2021年下期には95.6％となった。今後はマクロ経済の回復に伴って23区の雇用も回復し、賃貸住宅の稼働率も回復していくと予想する。とはいえ、今後の新型コロナウイルスの蔓延状況によっては経済動向も影響を受ける恐れがあるため、冷静に動向を見極める必要がありそうだ。

■マンション賃料インデックス＠2021年第4四半期
　▼東京23区：113.18（YoY－2.39ポイント、QoQ－0.40ポイント）
　▼東京都下：105.38（YoY＋2.86ポイント、QoQ＋1.22ポイント）
　▼横浜・川崎市：108.11（YoY＋2.00ポイント、QoQ＋0.59ポイント）
　▼千葉西部：107.59（YoY＋2.25ポイント、QoQ＋0.73ポイント）
　▼埼玉東南部：108.16（YoY＋1.56ポイント、QoQ－1.21ポイント）

※2009年第1四半期を100とした相対値。第4四半期は10月～12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

■REIT保有資産総額＠2022年2月末
　25兆7028億円（上場21兆3370億円／私募4兆3658億円）
　　▼オフィス：10兆2630億円（上場8兆4957億円／私募1兆7673億円）
　　▼物流施設：4兆9519億円（上場4兆1307億円／私募8212億円）
　　▼商業施設：4兆912億円（上場3兆4813億円／私募6099億円）
　　▼住宅：3兆8777億円（上場3兆196億円／私募8581億円）
　　▼ホテル：1兆8841億円（上場1兆6370億円／私募2471億円）
　　▼その他：6350億円（上場5727億円／私募623億円）
　　　●上場の内訳：ヘルスケア施設2873億円／それ以外2854億円

※保有資産総額は上場と私募の合計で取得価格ベース。私募は12月末時点の金額。MoMは前月比

■東証REIT指数＠2022年2月末
　1877.38（MoM－69.43ポイント）
■日本銀行による買い入れ＠2022年2月
　2回24億円（累計買い入れ額6787億円）　※2021年3月以来の買い入れ実施
■各投資法人の動向＠2022年2月
　三菱地所物流リート投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人、ザイマックス・リート投資法人、
　ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比