市場分析レポート・ディレクトリ

■不動産業倒産状況＠2023年8月
　▼件数：33件（YoY＋94.11％、MoM＋43.47％）　※2年5カ月ぶりに30件台
　▼負債総額：79億6100万円（YoY＋145.78％、MoM－57.67％）　※3カ月連続YoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

■都心5区オフィス空室率＠2023年8月
　6.40％（YoY－0.09ポイント、MoM－0.06ポイント）　※2カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：42.65％（YoY＋0.53ポイント、MoM＋8.23ポイント）
　　▼既存ビル：5.64％（YoY－0.43ポイント、MoM－0.07ポイント）
■都心5区オフィス平均募集賃料＠2023年8月
　1万9756円（YoY－494円、MoM－63円）　※37カ月連続MoMマイナス
　　▼新築ビル：2万6925円（YoY＋857円、MoM－1063円）
　　▼既存ビル：1万9653円（YoY－482円、MoM－35円）

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東証REIT指数＠2023年8月
　MoM＋0.80％（配当込みベースではMoM＋1.48％）
　　▼上旬：下落して始まるも値を戻す（米国金利上昇や日銀の政策柔軟化、国内金利上昇一服などで）
　　▼中旬：下落（米国金利の上昇に伴い国内金利も上昇して）
　　▼下旬：上昇（日米ともに金利上昇が一服したことから）
■当面の市場見通し（2023年8月以降）
　　▼回復基調の宿泊施設と需要増が期待されるオフィスビルの両セクターに注目が集まりやすい
　　▼中長期的な安定業績が見込まれる物流施設・住宅セクターへの選好が強まる

※MoMは前月比

■都心5区オフィスビル空室率＠2023年8月末
　5.16％（MoM－0.05イント）　※3カ月ぶりに低下
　　▼千代田区3.02％／中央区6.28％／港区7.44％／新宿区4.13％／渋谷区2.90％
■都心5区オフィスビル潜在空室率＠2023年8月末
　7.50％（MoM－0.12ポイント）　※3カ月ぶりに低下
　　▼千代田区4.68％／中央区8.34％／港区10.47％／新宿区6.83％／渋谷区5.08％

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

■東証REIT指数＠2023年8月末
　1892.25（MoM＋15.06ポイント）
■各投資法人の動向＠2023年8月
　・コンフォリア・レジデンシャル投資法人、スターアジア不動産投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

■世界商業用不動産投資額＠2023年
　上半期：2760億ドル（YoY－54％）
■日本商業用不動産投資額＠2023年
　第2四半期：9724億円（YoY＋42％、QoQ－17％）、71億3000万ドル（YoY＋36％）
　上半期：2兆1473億円（YoY＋52％）
　通年（予想）：4兆円台（YoY＋20％程度）

※第2四半期は4月～6月、上半期は1月～6月。YoYは前年同期比もしくは前年比

主要都市の賃貸用不動産は、国内外のファンドやREITといった機関投資家の投資対象となっていることが多いが、大都市の一棟賃貸マンションについては少し様相が異なる。個人富裕層やその資産管理会社が買い主としての存在感を示している。都市部の賃貸マンションは以前からオフィスなどに比べて賃料収入が安定しているが、そのような特徴がコロナ禍で一層明確になっている。個人などが取得する物件は、NOI利回りは3％台であることが多く、新築の人気が高い。価格は10億円程度が中心だが、物件規模や立地などで価格分布は幅広い。都心部の供給不足で投資エリアの分散傾向もみられる。完成前の取得もあり、その後のリーシングは比較的早く進みやすい。

10年物国債利回りと新築マンション価格は、一定の関係をもって推移している。2013年～2015年上半期に国債利回りは大幅な低下傾向にあり、1.0％を下回る水準となっていた。この時期、マンション価格の上昇は加速した。マンション価格の動向を予測するうえで、金利が上昇・下落いずれのトレンドになるかを把握することは重要だ。2023年7月の金融政策決定会合でイールド・カーブ・コントロール（YCC）の運用が柔軟化されたものの、異次元の量的緩和は依然として継続されている状況にある。こうした金融経済環境を前提とした場合、短期的には金融機関の貸出態度が大幅に硬化する可能性は低い。メインシナリオでは、住宅ローン金利は低水準を維持し、マンション価格は若干上昇する見通しだ。ただし、金融政策がさらに柔軟化して固定金利の上昇や優遇幅の縮小による変動金利の上昇を想定するリスクシナリオでは、住宅ローン金利が上昇してマンション価格が下落する懸念がある。

■Aグレードオフィスプロパティクロック＠2023年第2四半期
　▼東京：賃料下落の速度ピーク　※前期と同一フェーズ
　▼大阪：賃料下落の加速フェーズ　※前期と同一フェーズ
　▼福岡：賃料下落の加速フェーズ　※前期と同一フェーズ

※第2四半期は4月～6月

■東京23区オフィス空室率＠2023年8月
　3.72％（MoM－0.11ポイント）　※3カ月ぶりに低下
　　▼都心5区：3.11％（MoM－0.12ポイント）　※3カ月ぶりに低下
　　　●千代田区2.33％／中央区4.67％／港区4.22％／新宿区3.12％／渋谷区2.53％
　　▼周辺18区：4.41％（MoM－0.07ポイント）　※4カ月以上連続低下
■東京23区オフィス募集面積率＠2023年8月
　5.22％（MoM－0.16ポイント）　※4カ月以上連続低下
　　▼都心5区：4.99％（MoM－0.19ポイント）　※4カ月以上連続低下
　　▼周辺18区：5.92％（MoM－0.09ポイント）　※4カ月以上連続低下
■東京23区空室面積＠2023年8月
　39万坪（MoM－1万4000坪）
　　▼増加3万5000坪／減少4万9000坪

※調査対象は延べ床面積3000坪以上のオフィスビル

米国では、住宅ローンは返済期間30年・全期間固定金利の「30年固定」が一般的と言われる。足元で変動金利タイプの利用も若干増えているが、なお1割未満だ。金利上昇に伴い、30年固定の住宅ローン金利も急上昇。フレディマック（連邦住宅抵当貸付公社）が週次で発表する全米平均値は8月第4週に7.23％と2001年6月第1週以来の高水準となった。金利上昇の影響もあり、新築住宅着工戸数は2022年5月～2023年4月の1年間、前年同月比マイナスが続いた。販売戸数は新築より中古が大きく減少している。金利上昇局面では、過去に低利の固定金利で借りた利用者がローンを手放したくなく、中古の売り物件が出にくいことも一因と言われるが、新築ほど中古の価格調整が進んでおらず、相対的に中古の割高感が強いことも影響していると思われる。持ち家と賃貸住宅という観点では、金利上昇の影響で賃貸住宅の方が相対的に有利になっている。米国では可処分所得が順調に伸びているが、この1～2年は住宅価格と金利の上昇で住宅取得能力が過去に例を見ない速度で低下した。足元で新築住宅の価格下落で取得能力が若干反発に転じたが、今後のFRB（連邦準備制度理事会）の金融政策が注視される。

国や地方公共団体が保有する不動産（公的不動産、PRE：public real estate）を、民間の資金やノウハウを活かして有効活用し、まちづくりに役立てようとする取り組みが本格化するなか、LABV（local asset backed vehicle）と呼ばれる事業手法に注目が集まっている。LABVとは、主に英国で導入されてきた、公的不動産の有効活用に適した手法で、地方公共団体などが土地などの公的不動産を現物出資し、民間事業者が資金出資を行って「官民共同事業体」を設立した後、同事業体が主体となって複数の開発プロジェクトを実施するものである。地方公共団体にとっては公的不動産を有効活用しつつ、自らも関与しながら民間事業者と協力して長期的な開発を行えるメリットが大きい。一方、民間事業者にとっては、公有地などを活用した新しいビジネス機会の創出につながることや、官民共同事業体が所有する資産を独占的・長期的に利用しつつ、流行の変化などに応じた柔軟な事業展開が可能になるなどのメリットがある。

■都心5区オフィスビル市場予測（新規供給／吸収需要／空室率／募集賃料）
　▼ケース1（働き方の見直しによる需要への想定影響率－15％）
　　2023Q3：6万2100坪／6万4100坪／4.9％／2万2170円（QoQ－0.5％）
　　2023Q4：3万9100坪／5万4400坪／4.7％／2万2251円（QoQ＋0.4％）
　　2024Q1：3万400坪／4万1600坪／4.5％／2万2367円（QoQ＋0.5％）
　　2024Q2：3万1700坪／3万4700坪／4.5％／2万2438円（QoQ＋0.3％）
　　2025Q2：2万7700坪／5万1700坪／4.3％／2万3081円（QoQ＋0.5％）
　　2026Q2：3500坪／3万4200坪／3.4％／2万3864円（QoQ＋0.3％）
　　※賃料は今後3年で7.1％上昇。2023Q4以降は緩やかな上昇傾向が継続
　▼ケース2（働き方の見直しによる需要への想定影響率－30％）
　　2023Q3：6万2100坪／5万2700坪／5.0％／2万2128円（QoQ－0.7％）
　　2023Q4：3万9100坪／4万2000坪／5.0％／2万2168円（QoQ＋0.2％）
　　2024Q1：3万400坪／2万8500坪／5.0％／2万2243円（QoQ＋0.3％）
　　2024Q2：3万1700坪／2万1400坪／5.1％／2万2276円（QoQ＋0.1％）
　　2025Q2：2万7700坪／3万3400坪／5.7％／2万2554円（QoQ＋0.2％）
　　2026Q2：3500坪／2万700坪／5.6％／2万2833円（QoQ－0.1％）
　　※賃料は今後3年で2.5％上昇。2025年以降は横ばいから緩やかな上昇傾向へ

※予測は2023年第2四半期（4月～6月）時点。募集賃料は坪あたり月額（共益費込み）。QoQは前期比。例えば2023Q3は2023年第3四半期

■東京23区全規模オフィス募集面積＠2023年7月
　134万1000坪（QoQ－10万2000坪・－7.1％）
　　▼既存ビル：QoQ－9000坪・－0.8％／建築中ビル：QoQ－9万3000坪・－30.3％
■東京23区全規模オフィス成約面積＠2023年第2四半期
　32万3000坪（YoY＋6万7000坪・＋26.3％）　※3四半期ぶりに増加
　　▼既存ビル：QoQ＋1万3000坪・＋5.9％／建築中ビル：QoQ＋5万4000坪・＋179.4％
■東京23区大規模オフィスビル空室率＠2023年7月
　▼東京23区：5.1％（QoQ＋0.1ポイント）　※2四半期連続上昇
　▼都心3区：5.0％（QoQ＋0.4ポイント）
　▼中心6区：4.7％（QoQ－0.3ポイント）

※第2四半期は4月～6月。QoQは前四半期比、YoYは前年同期比。大規模オフィスビルはフロア面積200坪以上。都心3区は千代田、中央、港。中心6区は新宿、渋谷、豊島、品川、文京、台東

■都心5区のマンション募集賃料＠2023年7月末
　▼千代田区： MoM＋44円、YoYプラス
　▼中央区：MoM＋70円、YoYプラス
　▼港区：2万361円（MoM＋102円、YoYプラス）　※集計開始以来最高値更新
　▼新宿区：MoM－331円、YoYプラス
　▼渋谷区：MoM－84円、YoY＋1622円

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

アジア太平洋地域では、データセンター市場は依然として拡大しており、われわれの調査対象の市場では9.7GWが稼働中、3.3GWが建設中、8.5GWが計画段階にある。従来の主要市場である北京、香港、ムンバイ、ソウル、上海、シドニー、東京は成長を続けているが、用地や電力供給の不足による逆風も存在。その結果、拡大戦略の余波として付随的な立地が評価されはじめた。開発の一時停止（モラトリアム）によってシンガポールのITキャパシティに上限が課されたため、市場にあふれた需要は隣接するジョホールなどにも影響を及ぼし、大規模な開発計画や用地取得などが目立ち始めている。ジャカルタ圏での大規模な開発計画は、東南アジアの中心に位置する有利な地理的条件を背景とするものだが、インドネシアの将来人口成長の可能性も、大手投資家・運用業者を魅了し続けている。

■不動産価格指数（全国住宅総合）＠2023年5月
　133.7（MoM－0.7％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　住宅地111.1（MoM＋1.2％）／戸建て住宅116.5（MoM－0.6％）／
　　マンション（区分所有）188.6（MoM－1.0％）
　▼都道県別内訳（住宅総合）
　　東京都150.6（MoM－4.2％）／愛知県121.9（MoM－5.5％）／大阪府139.7（MoM＋3.9％）

※季節調整済みの速報値。MoMは前月比

■東京圏の物流施設賃貸市場＠2023年7月
　▼空室率：6.2％（QoQ＋0.8ポイント）
　▼新規供給132万2000m2／新規需要101万7000m2
　▼募集賃料：4520円（QoQ－1.7％）　※4500円～4700円で一進一退
■関西圏の物流施設賃貸市場＠2023年7月
　▼空室率：2.6％（QoQ－0.4ポイント）
　▼新規供給18万7000m2／新規需要21万9000m2
　▼募集賃料：4180円（QoQ＋2.5％）

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

大都市に所在する企業を中心に、コロナ禍への対策としてテレワーク導入が進み、その後はワークプレイスの選択肢拡大や働き方改革などへとつながった。現在は導入が一巡し、定着する段階にあるとみられる。こうしたなかで、テレワーク実施率の高まりが三大都市圏の中心都道府県から隣接県に移っているとする調査結果と、テレワーカーは非テレワーカーより住居・仕事場の広さや居住環境の向上を求めて転居意向が強いとする調査結果が、総務省と国土交通省から公表されている。コロナ禍前はニッチだったテレワーカーという属性が、大都市圏郊外や外縁部で住宅供給とリフォームによる賃貸住宅の商品性見直しの新ターゲットとして浮上する可能性が出てきた。

関西圏の新築マンション価格は、良好な需給環境が継続するなか、過去10年間で＋59％と上昇した。特に、大阪都心では＋82％と上昇し、東京都心と同水準の伸びだった。一方、タワーマンション価格は2005年対比で約2倍に上昇したものの、2022年は9年ぶりに下落した。東京23区を上回るペースで上昇してきた反動から足もとで頭打ち感もみられる。今後は、需給バランスの緩和によって、現在の「価格上昇フェーズ」が転換期を迎える可能性がある。関西圏で2023年以降に完成予定のタワーマンションは約1万7000戸となる見通しで、過去5年間の新規供給数の約1.4倍に達する。今後の人口動態や金利動向次第では購入意欲が減退し、マンション価格が下落に転じる可能性に注意する必要がある。